Makelaars

Afspraken tussen makelaars benadelen huizenkopers en -verkopers. ‘Er valt snel geld te verdienen, dat trekt de verkeerde mensen aan’

null Beeld Idris van Heffen
Beeld Idris van Heffen

De verhitte woningmarkt in de Randstad zorgt ervoor dat makelaars onderling verboden afspraken maken over de verkoop van huizen, blijkt uit onderzoek van Trouw. Zowel kopers als verkopers worden hierdoor benadeeld.

Een Amsterdamse vastgoedhandelaar liet vorig jaar zijn oog vallen op een pand in de hoofdstad. Hij bood een bedrag net onder de vraagprijs, maar kreeg direct van de verkoopmakelaar te horen dat zijn bod te laag was. “We kregen van hem drie dagen om ons bod te verhogen”, vertelt de handelaar.

Omdat hij het pand graag wilde kopen, mailde hij de makelaar direct dat hij 30.000 euro boven de vraagprijs bood. “Vervolgens kreeg ik te horen dat het pand al verkocht was, omdat de verkoper niet langer wilde wachten. Ik besloot toen zelf de verkoper op te bellen. Maar die vertelde mij dat mijn bod nooit was doorgekomen.”

Een vreemde gang van zaken, en uit een rondgang langs honderddertig makelaars en honderd vastgoedhandelaren in de Randstad blijkt dat dit geval niet op zichzelf staat. Ruim 10 procent van de makelaars en een kwart van de vastgoedhandelaren zegt dat er regelmatig verboden afspraken worden gemaakt tussen makelaars over wie een pand mag kopen.

Hoe dat gaat? De verkoopmakelaar reserveert de woning als het ware voor een van de klanten van de aankoopmakelaar. Daardoor krijgt de verkoper niet altijd te horen wat het hoogste bod was en maken geïnteresseerde kopers alleen kans op de woning als zij bij juist die ene aankoopmakelaar zijn aangesloten.

Vriendjes maken

Dit soort praktijken zijn zeker niet ongewoon. Maar uit angst voor represailles willen nagenoeg alle makelaars en handelaren die erover vertellen anoniem blijven. Een Amsterdamse makelaar vertelt: “Makelaars gunnen elkaar onderling van alles. Op een manier van: als jij mij dit pand verkoopt, dan verkoop ik de volgende keer een pand aan jou. Alles gaat om vriendjes maken, vriendjes maken, vriendjes maken.” Een in Leiden gevestigde makelaar beaamt dit: “Het gebeurt, en dat is verwijtbaar. Een aantal makelaars selecteert aan de poort, zonder mensen een gelijke kans te geven.”

Die vriendjespolitiek onder makelaars is in de hand gewerkt door toenmalig minister van economische zaken Annemarie Jorritsma, zegt Frits Markus, oud-directielid van de grootste vereniging van makelaars in Nederland, de NVM. Zij besloot in 2001 dat makelaar niet langer een beschermde titel was. De onderlinge controle kwam toen in handen van de brancheverenigingen te liggen. “Maar van die zelfregulering komt niks terecht”, zegt Markus. “Iedereen die beslist dat hij huizen wil verkopen, is morgen makelaar. Hang een bord aan de deur, zet een Funda-logo op je briefpapier en je kan doen wat de gevestigde orde ook doet.”

Op het eerste gezicht lijkt het logisch dat een makelaar altijd probeert de hoogste verkoopprijs voor zijn klant te krijgen, ongeacht wie het koopt. Een makelaar haalt immers zijn inkomsten uit een percentage van de verkoopprijs, de zogenoemde courtage. Hoe hoger de verkoopprijs van het huis, hoe hoger de inkomsten voor de makelaar.

Altijd op zoek naar huizen

Toch loont het om afspraken te maken met andere makelaars en elkaar huizen te verkopen voor een lager bedrag. Dat komt vooral door de krapte op de woningmarkt. Met name in de grote steden is de vraag naar huizen vele malen groter dan het aanbod. Om toch inkomen te genereren, zijn makelaars dus altijd op zoek naar huizen die zij kunnen verkopen.

Dat loont de moeite, want de courtage is in Nederland relatief laag: makelaars krijgen zo’n 1 tot 1,5 procent van de verkoopprijs – terwijl in Frankrijk en Amerika courtages van 6 tot 10 procent heel gewoon zijn. Om een hoge omzet te kunnen draaien moet een Nederlandse makelaar dus veel meer huizen verkopen dan zijn collega’s in het buitenland.

Maar dat is makkelijker gezegd dan gedaan op een markt waar het aanbod niet groot is, terwijl het aantal makelaars ook nog eens elk jaar stijgt. Daarom probeert een aantal makelaars collega’s buitenspel te zetten door een verbond te sluiten en af te spreken dat zij alleen zaken met elkaar doen.

Deze perfect crime werkt volgens een makelaar uit Amsterdam heel simpel. De verkoopmakelaar geeft aan de verkoper alleen de biedingen door van zijn vriendjes, zodat de verkoper uit deze biedingen kan kiezen. “Zo weet hij zeker dat dat de verkoper kiest voor een bod van zijn vriendje.” De makelaar uit Leiden bevestigt dit: “Makelaars geven mensen geen gelijke kans. Maar het is heel lastig om dat hard te maken.”

Buitenspel gezet

Dat is precies de kern van het probleem. Doordat makelaars deze afspraken met elkaar maken, komen de twee benadeelde partijen nooit met elkaar in contact. De verkoper weet niet dat zijn verkoopmakelaar een bod achterhoudt of doorspeelt aan vriendjes, de kandidaat-koper communiceert uitsluitend via zijn aankoopmakelaar.

Daar komt bij dat het voor makelaars verboden is om contact op te nemen met cliënten van andere makelaars. Kortom: verkopers en potentiële kopers weten niet dat ze buitenspel worden gezet en een makelaar die vermoedt dat hij buitenspel wordt gezet, kan daar niet achteraan gaan.

Particulieren varen bij het kopen van het huis op de expertise van de makelaar en vertrouwen op zijn integriteit. Bij vastgoedhandelaren, die veelvuldig met makelaars te maken hebben, is dat vertrouwen minder groot. “Ik weet duizend procent zeker dat het voorkomt dat een makelaar het bod soms niet doorgeeft, terwijl je hem inhuurt om de hoogste prijs voor je te realiseren”, vertelt Boris Bayer, die een vastgoedkantoor in Wassenaar heeft. “Makelen moet een vak zijn, maar vaak zie je dat makelaars achterover leunen wanneer ze de opdracht binnen hebben. Het zijn allemaal cowboys, allemaal kwajongens.” Een Amsterdamse vastgoedbelegger voegt hieraan toe: “Het is algemeen bekend dat dit speelt. Ik heb een aantal jaren geleden zelf meegemaakt dat een bod bij ons niet doorkwam. We kwamen erachter nadat degene die dat bod deed besloot zelf op ons af te stappen. Makelaars zien deze werkwijze als een vorm van collegialiteit. Zolang je jaren hier in de Amsterdamse markt zo opereert, hoor je erbij. Maar voor toetreders is het moeilijk.”

‘Let op je knieschijven’

De reden dat zowel vastgoedhandelaren niet met naam en toenaam genoemd willen worden, is helder: praten kost poen. Eén makelaar met wie Trouw tijdens deze rondgang contact had, begon zelfs te dreigen: “Let op dat je dit heel goed uitzoekt voor je het publiceert, en let een beetje op je knieschijven”.

Ook vastgoedondernemer Bayer laat weten: “Ik wil wel een voorbeeld noemen, maar niet te specifiek. Als je aan iemand zijn brood zit, vindt hij dat heel vervelend. Ik heb uitspraken naar mijn hoofd gekregen als: “Ik heb twee keer gezeten, voor jou ga ik een derde keer zitten.”’

Niet alleen houden makelaars biedingen achter, ook spelen ze elkaar informatie toe tijdens het biedingsproces, vertellen de makelaars en vastgoedhandelaren. Zo kunnen zij ervoor zorgen dat de klant van een bevriende makelaar het hoogste bod uitbrengt.

“Zelf voeg ik altijd een gek getal toe in mijn bod, zoals het huisnummer van de woning”, vertelt een Amsterdamse makelaar. “Mijn bod wordt dan regelmatig met precies 20 of 50 euro overboden. Dat zou toeval kunnen zijn, maar het lijkt mij erg onwaarschijnlijk.” Veel waarschijnlijker is het dat er dan informatie uitgewisseld is tussen aan- en verkoopmakelaar.

Onwijze machocultuur

Onlangs deed hij een bod van 420.094 euro op een huis, vertelt hij ter illustratie. “Vervolgens werden we nét overboden. Met een vraagprijs van 3,5 ton weet je dan dat het niet klopt.” Maar hij staat machteloos, vervolgt hij. “Je houdt er rekening mee dat huizen gewoon niet aan je worden gegund. De makelaardij is een onwijze machocultuur. Er valt snel geld te verdienen, en dat trekt de verkeerde mensen aan.”

Een echtpaar uit Rotterdam kreeg ermee te maken toen zij in 2018 een huis wilden kopen in de populaire wijk Hillegersberg. “Onze aankoopmakelaar kwam zelf uit de buurt en had veel connecties. Hierdoor wist hij steeds wat het hoogste bod was dat de verkoopmakelaar binnen had gekregen, en kon hij ons precies vertellen wat we moesten bieden.” Na een aantal weken besloot het stel een bod uit te brengen op een huis. “Onze makelaar vertelde ons toen dat hij dit keer niet op de hoogte was van de biedingen. De verkoopmakelaar kwam niet uit Rotterdam en was geen bekende van hem.”

Makelaarsvereniging: Geen concrete klachten

Makelaarsvereniging NVM krijgt wel ‘signalen’ van de onderlinge prijsafspraken tussen makelaars, maar er zijn geen concrete klachten. De overheid is volgens de NVM aan zet, die kan met een strenge aanpak het wangedrag aan banden leggen. Als de NVM de kwaliteitseisen zelf te strak trekt, lopen er leden weg zonder hun werkwijze te veranderen, juist omdat makelaar sinds 2001 geen beschermd beroep meer is.

Lees hier meer: Handjeklap makelaars bij verkoop huis benadeelt kopers en verkopers in de Randstad

Een ex-vastgoedhandelaar uit Amsterdam merkte dat er informatie werd uitgewisseld toen hij een makelaar inschakelde om zijn eigen huis te verkopen. Dat gebeurde op inschrijving, wat vaak voorkomt als een huis op veel belangstelling kan rekenen. Geïnteresseerden brengen dan tegelijkertijd een bod uit, waarna de verkoper het gunstigste bod uitkiest.

Elkaar dingen toefluisteren

“De deadline was om twaalf uur”, vertelt de ex-vastgoedman. “Om vier minuten voor twaalf kregen we twee dezelfde biedingen door. Zowel partij A als partij B bood 715.000 euro. Een paar minuten later kregen wij van partij A een nieuw bod, dit keer van 745.000. Opvallend, dacht ik, want dat was flink meer dan eerst.” Nog weer een paar minuten later kreeg hij een bod van 745.500 van partij B binnen.

Het kon bijna niet anders, dacht hij toen: de verkoopmakelaar speelde biedingen door aan een aankoopmakelaar, die zijn klanten op de hoogte bracht. Hij besloot hem er op de man af naar te vragen. “Die makelaar gaf niet toe, maar ontkende het ook niet. Toen was het voor mij wel duidelijk.”

Een ex-makelaar uit Utrecht verklaart: “De vriendjespolitiek in de makelaarswereld komt vooral doordat makelaars liever werken met opdrachtgevers die ze kennen. In de praktijk betekent dit dat ze elkaar dingen toefluisteren. De ene keer helpen ze links, de andere keer rechts.”

Eenvoudig misbruik

Is deze cultuur te doorbreken? “Dat zou kunnen door het systeem van biedingen voor iedereen transparant te maken”, zegt diezelfde Utrechtse ex-makelaar. “Nu kunnen alleen makelaars inzien wat er op een huis geboden is en daar kan eenvoudig misbruik van gemaakt worden.”

Reactie Hans André de la Porte van EigenHuis

“Wij krijgen meldingen van beide situaties: zowel het doorspelen van informatie als het achterhouden van biedingen. Dit speelt al een lange tijd, met name in steden zoals Amsterdam, Den Haag en Rotterdam. Makelaars hebben op de overspannen woningmarkt een ongezonde machtspositie gekregen. Een transparant systeem, waarin iedereen ziet wat er geboden is, zou de situatie kunnen verbeteren, maar dit wordt helaas nog niet omarmd door de branche.”

Gebrek aan transparantie zorgt voor problemen, zegt ook Saskia Bierling van de Autoriteit Consument en Markt. “De onduidelijke regels voor makelaars en de ondoorzichtigheid van het biedingsproces maken het zowel voor particulieren als voor toezichthouders lastig te controleren of een makelaar zich aan de regels houdt.” En het gaat altijd over individuele kwesties, voegt ze eraan toe. “Het is jouw woord tegen het zijne en het is maar de vraag of de makelaar ook zo handelt bij anderen.”

Het is lastig om strafrechtelijk voet aan de grond te krijgen, stelt vastgoedjurist Christian Malipaard. “Juridisch gezien is het grijs gebied. Zulke acties zijn kwalijk, maar je kan niet echt spreken van een strafrechtelijk feit. Als een makelaar de gedragscode van een branchevereniging verbreekt, kan je waarschijnlijk beter naar die vereniging stappen dan aangifte te doen bij de politie. Makelaars willen hun licentie namelijk niet kwijt.”

De namen van de anonieme makelaars zijn bekend bij de hoofdredactie.

Lees ook:

Makelaars zien huizenprijzen naar recordhoogtes stijgen

De nieuwbouw van woningen gaat niet hard genoeg, waardoor de huizenprijzen zich ondanks de coronacrisis naar recordhoogte zijn gestuwd.

Meer over

Wilt u iets delen met Trouw?

Tip hier onze journalisten

Op alle verhalen van Trouw rust uiteraard copyright. Linken kan altijd, eventueel met de intro van het stuk erboven.
Wil je tekst overnemen of een video(fragment), foto of illustratie gebruiken, mail dan naar copyright@trouw.nl.
© 2021 DPG Media B.V. - alle rechten voorbehouden