InterviewBoudewijn de Bruin

Volgens deze hoogleraar is het binnen tien jaar gedaan met de makelaardij

null Beeld Idris van Heffen
Beeld Idris van Heffen

De makelaardij is moreel bankroet, zegt hoogleraar Boudewijn de Bruin. Wat hem betreft wordt de sector meteen opgeheven.

Lodewijk Dros

Hun vak staat in de schijnwerpers: in een oververhitte huizenmarkt zijn makelaars de spil tussen koper en verkoper. Maar niet tot ieders tevredenheid. Het in 2021 opgezette meldpunt oneerlijke biedingspraktijken van de Vereniging Eigen Huis, de belangenvereniging voor huiseigenaren, kreeg bijna duizend meldingen binnen.

Snel veel geld-mensen

In het ledenmagazine van Eigen Huis bezigde Nada Dijkema snoeiharde taal. Ze verzorgt ethiekcursussen voor makelaars. Dijkema stelde dat de ‘erecode van makelaarsorganisaties’ veel te losjes is geformuleerd. Sowieso wordt er ‘niet of nauwelijks’ nagedacht over de dilemma’s van het vak, zei ze. En een ‘vrij beroep waarin snel veel geld valt te verdienen trekt een bepaald soort mensen aan dat niet erg is geïnteresseerd in ethische afwegingen. Ook al proberen de meeste makelaars het goede te doen.’

Nu de makelaar onder vuur ligt, wil Onno Hoes, de voorzitter van de Nederlandse Vereniging van Makelaars (NVM), eerherstel voor de beëdiging, zei hij een jaar geleden. Hij pleit voor het hard aanpakken van de echte boosdoeners, de ‘vrije jongens’ buiten zijn beroepsvereniging, ‘cowboys’ die het voor de rest versjteren. Volgens cijfers van de NVM is het aantal makelaars in de afgelopen vijf jaar met 20 procent toegenomen, tot zo’n 16.000.

Dat het meldpunt veel klachten binnenkreeg, verbaast Boudewijn de Bruin, hoogleraar financiële ethiek aan de Rijksuniversiteit Groningen, niets. Hij doceert ethiek aan accountants en managers van bedrijven als ING, PricewaterhouseCoopers en Achmea.

Morele dilemma’s

We leggen De Bruin enkele morele dilemma’s voor waar makelaars tegen aanlopen. Kan een verkoopmakelaar het maken om klanten tegen elkaar op te laten bieden, en vervolgens een deel van de opbrengst boven de vraagprijs als makelaarsvergoeding te innen? Om aan mensen die het zich nauwelijks kunnen permitteren toch een huis te verkopen? Om een vervelend keuringsrapport te verzwijgen?

null Beeld -
Beeld -

Aanvankelijk gaat De Bruin welwillend op de vragen in. Ja, je mag als makelaar een deal sluiten over het extra’s dat een pand opbrengt. En nee, je hoeft kopers die zich te diep in de schulden gaan steken niet te waarschuwen, al is dat moreel gezien op het randje. Dat vervelende rapport over het pand moet je dan weer wel melden, dat is juridisch zo geregeld, al houdt niet iedereen zich daaraan.

Dan bedenkt De Bruin zich en verandert zijn toon. “Uw voorbeelden gaan ervan uit dat er een verantwoorde ethiek mogelijk is. Maar die is er niet.”

Twee heren dienen

Wat er misgaat, is dat de makelaar de klant nu eens als aankoopmakelaar en dan weer als verkoopmakelaar bedient. Het is daardoor onduidelijk welk belang een makelaar dient, zegt De Bruin: “Je kunt niet twee heren, of dames, dienen. De werkwijze van makelaars zit vol perverse prikkels. Ik hoorde dat makelaars hier elke vrijdag op de Grote Markt zaten te borrelen. Daar smoest de verkoopmakelaar met de aankoopmakelaar over het naderende aanbod, wetend dat ze in het volgende geval de rollen hebben omgewisseld.”

Vergelijk dat eens met een accountant, zegt De Bruin. “Die wordt betaald door degenen die hij moet controleren, maar daar is meer toezicht op. In hun beroepsgroep is het veel beter geregeld, ze hebben een goed werkend tuchtrecht en je kunt, anders dan bij makelaars, niet zonder de nodige kwalificaties aan de slag. Makelaar is sinds het jaar 2000 een vrij beroep. Je hoeft als makelaar niet meer beëdigd te worden.”

Kan De Bruin zijn studenten dan misschien niet opleiden tot makelaardij-ethici? “Ik gun ze een mooi beroepsperspectief, maar liever niet in de makelaardij. Weet u, ik pleit er niet voor om het toezicht te verscherpen, de beëdiging weer in te voeren en het morele peil te verhogen. Je kunt niet de rotte eieren eruit halen, want het systeem zélf is immoreel. Ik pleit ervoor de hele beroepsgroep af te schaffen.”

Die gedachte speelt al een tijd door zijn hoofd, zegt De Bruin. “Bij ethiektrainingen die ik geef, zitten ook makelaars. Ik vraag ze weleens: waarom bestaan jullie eigenlijk? Ze zeggen dan: het gaat bij het kopen van een huis om grote bedragen, mensen hebben daar weinig ervaring mee, dan is het toch fijn als er iemand is die daarmee helpt? Ik vraag ze: wat voor hulp bied jij dan? Ze vertellen je niet dat ze veel liever een duur pand verkopen dan een goedkoop huis, je hoort ook nooit dat je nu beter niet kunt kopen of verkopen, nee, het is áltijd het goeie moment, hoe de huizenprijs ook is - anders valt hun omzet stil.”

Dat los je niet op met een ethiekcursus

Gerommel komt bij meerdere beroepen voor, beaamt de ethicus. “Het is inherent aan een vak waarin tegengestelde functies in één persoon zijn verenigd die in een en hetzelfde gebied opereren. Bij accountants is ook dat beter geregeld. Advies en controle worden daar gescheiden. Maar bij makelaars is belangenverstrengeling de aard van het beroep. Je kunt bijna niet verwachten dat de makelaar iets anders doet dan wat goed is voor zijn eigen portemonnee. Dat los je niet op met een ethiekcursus. Een beroepsethiek voor de makelaardij is een illusie. Ik geloof dat er integere makelaars zijn, hoor, maar de manier waarop hun beroep is georganiseerd, maakt dat het niet immoreel is om het eigenbelang te laten prevaleren.”

De Bruin wil het debat openen: waartoe is de makelaar op aarde? “Makelaars werken marktverstorend. Als ik naar de groenteboer ga, heb ik niemand nodig die tussen mij, de komkommer en de groenteboer gaat staan. Koop ik op Marktplaats een tweedehands Ferrari, dan wil ik wel weten wat-ie waard is, en of er niet stiekem een goedkoper motorblok in is gezet. Ik wil geen kat in de zak. Maar als ik wil weten of het huis dat ik wil kopen deugt, kan ik een bouwtechnicus vragen om dat huis te bezichtigen. Die vaardigheid mist de makelaar.”

Zijn makelaars niet nodig voor de waardebepaling? “Bepalen wat een reële prijs is voor het huis, doet een taxateur, vaak een makelaar van een ander kantoor. Maar een makelaar die morgen weer als aankoopmakelaar optreedt, levert vandaag niet per se het meest betrouwbare advies over de waarde.”

Waarom schakelen we geen AI in?

Het alternatief zoekt De Bruin in moderne technologie en kunstmatige intelligentie. “Waarom schakelen we geen AI in? Google en Apple weten waarschijnlijk veel meer over de waarde van je huis. Een taxateur is geen data-analist en een makelaar weet daar nog minder van.”

De makelaardij is achterhaald en kwijnt binnen tien jaar weg, denkt De Bruin. “Als ik makelaars vraag: wat is je toegevoegde waarde?, dan zeggen ze: wij brengen koper en verkoper bij elkaar. Maar we hebben nu toch ook geen huwelijksmakelaar meer? We weten zelf wel waar we iemand tegen kunnen komen, en anders kun je op Tinder gaan. Het is vreemd dat de huizenverkoopwebsite Funda nog net zo functioneert als vijftien jaar geleden, terwijl de techniek al veel verder is. Economen hebben al zoveel manieren ontwikkeld om huizen te veilen, waarom springen ze daar niet op in? Als ik makelaar was, zou ik de ruimte pakken die innovatie biedt. En een site maken die betrouwbaar is, en transparant.”

De Bruin schetst daarop in één zin de makelaardij van de 21ste eeuw: “De makelaar wordt een website”.

Aanvulling: Het citaat van Nada Dijkema in de tweede alinea is aangevuld met de volgende zin: ‘Ook al proberen de meeste makelaars het goede te doen.’

Lees ook:

‘Als je tweehonderd woningen opkoopt, ben je te machtig, dan speel je voor God’

De huizenmarkt dreigt voor toenemende ongelijkheid te zorgen. Het theologisch elftal pleit voor een politieke herbezinning op de betekenis van wonen, en wil terug naar oude bijbelse idealen.

Wie nog geen huis bezit, is wellicht voorgoed te laat

Jonge mensen die nu nog geen eigen huis bezitten, krijgen het lastig. En hun kinderen ook. Alleen wie rijke ouders heeft, redt het nog. Er dreigt een tweedeling, waarschuwt Hans de Geus.

Wilt u iets delen met Trouw?

Tip hier onze journalisten

Op alle verhalen van Trouw rust uiteraard copyright.
Wil je tekst overnemen of een video(fragment), foto of illustratie gebruiken, mail dan naar copyright@trouw.nl.
© 2022 DPG Media B.V. - alle rechten voorbehouden