null

OpinieWoningmarkt

Overheid, grijp eindelijk in bij de woningmarkt

Zorgen voor betaalbaar wonen is een taak van de overheid. Toon daadkracht, vinden Marco de Wilde, directeur-bestuurder van woningcorporatie Veluwonen en Henk Peter Kip, directievoorzitter van woningcorporatie Mitros.

Henk Peter Kip en Marco de Wilde

Iedereen spreekt van de woningmarkt. Maar is de woningmarkt wel een markt? Het klassieke beeld van een markt is dat vraag en aanbod de prijs bepalen. Gaat de prijs omhoog, dan treden nieuwe aanbieders toe en verlaten vragers de markt. Op de woningmarkt gebeurt dat echter niet.

Allereerst verlaten vragers bij stijgende prijzen de markt niet. Niemand kan het zich veroorloven om te zeggen: “Dat wonen is me te duur, dat doen we maar niet”. Daarnaast is er nauwelijks sprake van nieuwe toetreders door de stijgende prijzen.

Zowel aan de vraag- als aan de aanbodkant disfunctioneert de marktwerking. Woningaanbod neemt alleen maar toe als er locaties zijn die snel bebouwd kunnen worden. Dat is nu echter niet het geval. We zien dan ook dat de recente en goedbedoelde afschaffing van de overdrachtsbelasting voor starters alleen maar leidt tot een versnelde stijging van prijzen die de insiders van de woningmarkt ten goede komt, maar de starter helemaal niet helpt. De overheid schiet er ook nog geld bij in, terwijl dat gericht ingezet had kunnen worden. De politieke illusie is dat de maatregelen de woningmarkt beter laten functioneren, terwijl beleidsinterventies in de prijs wegvloeien, vanwege het ontbreken van directe sturing op aantal en kwaliteit van de woningvoorraad. Het beleid is krachteloos. Overheid én woningzoekenden staan telkens met lege handen.

Zorg der overheid

Een markt is het dus niet, die woningtoestand. Dat betekent dat we het anders moeten doen, uitgaande van een gewijzigd economisch paradigma: wonen behoort overwegend tot de collectieve sector, met een eigen plek in de Grondwet (art. 22 lid 2 “Bevordering van voldoende woongelegenheid is voorwerp van zorg der overheid”). Die ‘zorg der overheid’ moet serieus worden genomen en niet aan derden (of de markt) worden gedelegeerd.

Dat die overheid hier als één geheel dient te opereren, waarbij de centrale overheid de eindverantwoordelijke is en daarmee de belangrijkste taak heeft, moge duidelijk zijn. Nog bij de behandeling van de nieuwe Grondwet van 1983 stelde de regering dat slechts in noodgevallen een situatie van onvoldoende wooneenheden mag bestaan. Inmiddels weten we dat dit noodgeval zich al vele jaren voor onze ogen voltrekt. Dit vraagt om daadkracht, heldere keuzes en politieke moed.

Bouwlocaties

Allereerst is er centrale sturing nodig op de bouwlocaties en de productie. De landbouw zal oppervlakte inleveren, dus daar ligt een kans. Ook in de Randstad, waar dit het hardste nodig is. Dan moet er wel groen worden ingeleverd om huizen te bouwen. Het is niet anders. Dit is geen oplossing voor de korte termijn, maar is wel broodnodig om over tien jaar de productie te kunnen opvoeren.

Voorkom dat elke gemeente het streven naar meer bouwlocaties onderschrijft, maar vervolgens aangeeft dat de uitbreiding niet bij hen moet plaatsvinden. Hou op met te denken dat binnenstedelijke productie voldoende zou zijn. Het huidige woningtekort illustreert de naïviteit van die gedachte. De productie moet kwantitatief worden gestuurd.

Daarbij moeten we af van het idee dat elke nieuwe locatie een sluitende businesscase moet kennen. Deze gevaarlijke spin-off van de gedachte dat we het niet over de Nederlandse overheid hebben, maar over de BV Nederland, moet zo snel mogelijk bij het oud vuil. Het arrangement aan de basis van ons staatsbestel is dat de overheid onrendabele investeringen doet en in ruil daarvoor belastingen mag heffen. Een nieuwe (Vinex-)locatie ontwikkelen mag geld kosten, al was het maar omdat er daarna via allerlei inverdieneffecten alsnog voor de overheid een batig saldo ontstaat. Als het aan het gros van de huidige generatie bestuurders had gelegen, was de trein tussen Amsterdam en Haarlem in 1839 niet gaan rijden en waren de Deltawerken niet gerealiseerd. Zoals het Nederlandse leger in 1940 op de fiets de aanvallende oosterburen tegemoet ging, zo onbeholpen intervenieert de overheid op de ‘woningmarkt’.

Hypotheekrenteaftrek

De tweede moedige doorbraak is nodig op het terrein van de hypotheekrenteaftrek. Deze kost dit jaar een kleine 9 miljard euro (tegen 3,5 miljard euro huurtoeslag). We weten inmiddels allemaal dat de hypotheekrenteaftrek, als instrument om de woonlasten te beperken, slecht werkt. Het leidt vooral tot hogere prijzen. We pleiten daarom voor een versnelde afbouw tot een niveau dat in vergelijking met de huurtoeslag reëel is. De paar miljard die zo beschikbaar komt, kan de afschaffing van de verhuurderheffing compenseren en dienen om eventuele tekorten op grote locatieontwikkelingen te dekken. Corporaties kunnen zo meer investeren en de woningproductie gaat omhoog.

Voorkom speculatie met vastgoed door ook in de vrije sector de huurprijs aan banden te leggen. Daardoor ontstaat als vanzelf een glijdende schaal van sociale huur naar middenhuur en dure huur. Deze sluit dan automatisch beter aan bij de koopmarkt.

Verduurzaming

De laatste noodzakelijk doorbraak betreft verduurzaming. Dat is te duur voor woningeigenaren: voor professionele eigenaren zoals beleggers en woningcorporaties, maar zeker voor eigenaar-bewoners. Laat de overheid een instituut oprichten dat innovaties aanjaagt, waarmee verduurzaming goedkoper en beter te realiseren is. Partijen die een rol spelen bij investeringen in verduurzaming, zoals bouwers, beleggers, corporaties, zouden ook kunnen bijdragen. Het doel moet zijn om verduurzaming voor woningeigenaren betaalbaar en aantrekkelijk te maken.

Kort en goed komt onze oproep neer op het tonen van moed door degenen die ons land leiden. Maak keuzes, doe eens wat en hou op met praten! Accepteer dat je vijanden maakt. Het aantal vrienden op termijn zal des te groter zijn.

Lees ook:

Wie nog geen huis bezit, is wellicht voorgoed te laat: ‘We zijn een fuik in gezwommen’

Jonge mensen die nu nog geen eigen huis bezitten, krijgen het lastig. En hun kinderen ook. Alleen wie rijke ouders heeft, redt het nog. Er dreigt een tweedeling, waarschuwt Hans de Geus.

Kunnen tijdelijke woningen de wooncrisis oplossen? Eindhoven neemt het voortouw

Dé oplossing voor de wooncrisis is het bouwen van woningen, veel woningen. Maar dat duurt lang en veel mensen hebben nú een huis nodig. Snel te bouwen tijdelijke woningen kunnen soelaas bieden.

Wilt u iets delen met Trouw?

Tip hier onze journalisten

Op alle verhalen van Trouw rust uiteraard copyright.
Wil je tekst overnemen of een video(fragment), foto of illustratie gebruiken, mail dan naar copyright@trouw.nl.
© 2022 DPG Media B.V. - alle rechten voorbehouden