null

OpinieWoningmarkt

Niet speculatie, maar huizentekort drijft prijs op

Beeld Trouw

Er is een tekort aan woningen omdat er de afgelopen jaren te weinig gebouwd is. Dat ligt niet aan ontwikkelaars en aannemers, maar aan overheden die te weinig woningbouwgrond beschikbaar hebben gesteld. Dwing gemeentes om voldoende grond voor huizen te bestemmen, betoogt architect Caspar Mol.

Een wijdverbreide misvatting is dat speculanten woningprijzen opdrijven. Dat is niet zo. Prijzen worden bepaald door wat kopers bereid zijn te betalen. Als een verkoper meer wil hebben dan de marktwaarde, verkoopt de woning niet. Als hij minder vraagt, bieden ­gegadigden tegen elkaar op tot de marktprijs.

Wat prijzen opdrijft is dat er meer vraag is dan aanbod (veel kopers azen op dezelfde woning) en lage rentes waardoor mensen beschikking hebben over meer geld. Er is een woningtekort omdat er de afgelopen twaalf jaar te weinig gebouwd is. Dat ligt niet aan ontwikkelaars en aannemers, die willen wel, het komt omdat overheden te weinig woningbouwgrond beschikbaar hebben gesteld. Helaas is hier een perverse prikkel: hoe minder er gebouwd mag worden, hoe hoger de (grond)prijzen, en dus hoe meer inkomsten voor de overheid.

Stel: een rijtjeswoning op een ­bepaalde locatie is bij oplevering 360.000 euro waard. Zeg dat bouwen, nutsaansluitingen, architect, leges, btw, etc. 260.000 euro kosten, dan blijft er 100.000 euro over voor grond en winst. De ontwikkelaar wordt circa 5 procent winst gegund, 13.000 euro, dan blijft er 87.000 over voor de grond. Dat heet de ­‘residuele grondwaarde’.

Als de verkoper van de grond 100.000 euro eist, koopt de ontwikkelaar die niet. Waarom zou hij een paar jaar werken voor nul inkomsten? Dan kan hij beter gaan vissen. Als de verkoper 80.000 euro voor de grond vraagt, laat hij 7000 euro ‘op tafel liggen’. Gemeentes weten ­precies wat het kost om een woning te bouwen, en vragen de residuele grondwaarde.

Gemeente wordt slapend rijk

Stel nu dat deze woning vanwege krapte op de woningmarkt 10 procent in waarde stijgt naar 396.000 euro. De bouwkosten blijven nagenoeg hetzelfde, dus stijgt de residuele grondwaarde ongeveer met 30.000 euro (na aftrek van btw),

en is het kavel plots 117.000 euro waard, oftewel 35 procent winst. Door te weinig vergunningen af te geven wordt de gemeente slapende rijk.

Het wrange is dat de gemeente die grond ooit voor 3 tot 6 euro per vierkante meter van een boer kocht oftewel 1000 tot 2000 euro per woning. Dan is er nog zo’n 25.000 euro in gestoken om straten, riolering etc. aan te leggen, maar de rest is allemaal winst voor de gemeente, die daar weer leuke dingen mee doet. ­Eigenlijk een indirecte belasting, naast de 21 procent btw, die de koper in dertig jaar met rente afbetaalt.

Falende overheid

Anti-speculatieregels zijn symptoombestrijding, die doen niets aan de onderlinge ziekte. Grondbelasting zoals voorgesteld door Dennis Bogers en Steven Snijders (Opinie, 22 mei) leidt alleen maar tot stagnatie van de markt. De eigenaar wordt door zo’n grondbelasting gestraft voor het falende beleid van de overheid, die daar weer aan verdient met extra belastinginkomsten.

De enige manier om weer een normale markt te krijgen is de ­balans tussen vraag en aanbod te herstellen. Dus door gemeentes te dwingen voldoende grond voor ­wonen te bestemmen en voldoende vergunningen af te geven om aan de behoefte te voldoen.

Want zelfs als de rentes gaan stijgen, en er minder geld beschikbaar is, dan zijn er nog steeds mensen die meer kunnen bieden en starters uit de markt prijzen. Om iedereen een kans op een betaalbare woning te ­geven (koop of huur) moeten er simpelweg voldoende woningen zijn.

Als wij in Nederland ongeveer 2 procent van de agrarische grond omzetten in bouwgrond, is er ruimte voor één miljoen nieuwe ­woningen, en dan zullen de prijzen weer normaal zijn. En meer dan dat zal nooit meer nodig zijn, want tegen de tijd dat ze klaar zijn, stijgt ons inwonertal amper meer. Laten we haast maken.

Lees ook:

De huizenmarkt is ontspoord. Belast daarom de grond onder de koopwoning

Doordat huizen steeds duurder worden, groeit de financiële ongelijkheid in Nederland. Schrik speculatie af, betogen Dennis Bogers en Steven Snijders, en maak van een koophuis weer een consumptiegoed.

Nederland zoekt plek voor een miljoen woningen, dus trekt het lege weiland

Weilanden volbouwen? Dat is onontkoombaar, zeggen sommigen, nu Nederland in tien jaar tijd één miljoen nieuwbouwwoningen nodig heeft. Anderen noemen dat ‘lariekoek’. Een lang lopende discussie herleeft.

Meer over

Wilt u iets delen met Trouw?

Tip hier onze journalisten

Op alle verhalen van Trouw rust uiteraard copyright. Linken kan altijd, eventueel met de intro van het stuk erboven.
Wil je tekst overnemen of een video(fragment), foto of illustratie gebruiken, mail dan naar copyright@trouw.nl.
© 2021 DPG Media B.V. - alle rechten voorbehouden