Middenhuur is niet de heilige graal

De prijzen op de woningmarkt stijgen rap. Zeker in de populaire steden staan betaalbaarheid en toegankelijkheid van wonen hevig onder druk. Woningen met een 'middenhuur' worden nu gepresenteerd als dé oplossing. In aanloop naar de gemeenteraadsverkiezingen beloven veel politieke partijen dit middensegment fors uit te breiden om onderwijzer, politieagent en verpleegkundige aan een huis te helpen. Bovendien is middenhuur onder Rutte III en minister Kajsa Ollongren tot prioriteit van het nationaal woonbeleid verheven.

De angst dat middengroepen geen woning kunnen vinden, zit er goed in. Ze komen niet in aanmerking voor sociale huur omdat ze daar net te veel voor verdienen. Tegelijkertijd is het lastig voor deze groep om een woning te kopen, zeker gezien de huidige huizenzeepbel in de grote steden.

Het klinkt heel logisch: verhuur woningen boven de sociale huurgrens zodat maximale inkomenseisen niet gelden, maar vraag er ook weer niet te veel voor zodat ze enigszins betaalbaar blijven. In de praktijk gaat het dan doorgaans om woningen met maandhuren vanaf de sociale huurgrens van 711 euro tot ongeveer 1000 euro. Toch dienen er vraagtekens geplaatst te worden bij het huidige blindstaren op middenhuur.

Ten eerste is de benarde positie van middeninkomens het directe gevolg van recent woonbeleid. Zo is er paal en perk gesteld aan toegang tot de sociale huur. De overheid heeft in 2011 strenge maximale inkomensgrenzen getrokken onder druk van de EU. Bijna alle vrijkomende sociale huurwoningen moeten nu aan huishoudens met een bruto jaarinkomen tot 36,798 euro worden toegewezen. Die grens is onnodig streng. In andere landen is gekozen voor coulantere inkomenscriteria. Daarnaast is sociale huisvesting ooit tot stand gekomen als brede voorziening met het ideaal ook middengroepen een betaalbare plek te bieden. Toch zijn we de huidige inkomensgrens al snel als vanzelfsprekend gaan beschouwen. Verdien je net iets meer, dan word je weggezet als scheefwoner.

Aan de andere kant wordt de koopsector flink gestimuleerd en worden de hoge huizenprijzen in stand gehouden. De hypotheekrentaftrek betekent een flinke subsidie van koopwoningen.

Ten tweede hebben veel middeninkomens behoefte aan een betaalbare huurwoning. Gezinnen met kinderen die net boven de inkomensgrens verdienen kunnen, net als de hoogopgeleide starter, geen middenhuur betalen. Een recente studie van het Planbureau voor de Leefomgeving concludeert treffend dat veel middeninkomens het middensegment van de huurmarkt helemaal niet kunnen betalen. Huurders zijn al een relatief groot deel van hun inkomen kwijt aan wonen, en hun woonlasten nemen scherp toe.

Ten derde gaat uitbreiding van middenhuur ten koste van sociale huur. Dit terwijl sociale huur een belangrijke rol zou kunnen spelen in het betaalbaar huisvesten van middeninkomens. Het dominante frame is momenteel dat sociale huur middeninkomens uitsluit. Dit rechtvaardigt huurverhoging en het afstoten van corporatiebezit, zogenaamd om de middengroepen te helpen. Het is illustratief dat het landelijke regeerakkoord de uitbreiding van middenhuur ten koste van sociale huur expliciet aanmoedigt.

Toch is het enigszins begrijpelijk dat gemeentebesturen inzetten op het middensegment. Daar kunnen zij lokaal op sturen. Het realiseren van grote middeldure huurwoningen kan wel degelijk een nuttige toevoeging zijn. Nu zijn het vaak kleine woningen met naar verhouding torenhoge huren.

Middenhuur is echter geen fundamentele oplossing en zeker geen heilige graal. Het is een beleid van pleisters plakken en normaliseert hogere woonlasten. De cruciale vraag wie toegang heeft tot de betaalbare sociale huursector, blijft daarbij buiten schot.