null

Opiniehuizenmarkt

De huizenmarkt is ontspoord. Belast daarom de grond onder de koopwoning

Beeld Trouw

Doordat huizen steeds duurder worden, groeit de financiële ongelijkheid in Nederland. Schrik speculatie af, betogen Dennis Bogers en Steven Snijders, en maak van een koophuis weer een consumptiegoed.

De berichten over recordstijgingen van huizenprijzen vliegen ons om de oren. De ontspoorde woningmarkt is ongezond voor de economie. Ook de maatschappelijke gevolgen zijn gigantisch. Een groep huizenbezitters krijgt veel extra vermogen, zonder tegenprestatie te leveren. Dit cadeau wordt opgebracht door de groep toekomstige kopers. Door de enorme prijsstijgingen groeit de maatschappelijke ongelijkheid. Een huis bezitten en blijven ademen rendeert nu meer dan hard werken voor een modaal salaris. Of je nu links of rechts bent, zo willen we onze economie toch niet inrichten?

De dubbele rol van een woning is het kernprobleem van de woningmarkt. Enerzijds is een woning een investeringsgoed: woningeigenaren willen stijgende huizenprijzen. Anderzijds is een woning een consumptiegoed: huurders willen juist dalende huizenprijzen.

Stijgende prijzen

Een tweede belangenconflict speelt tussen korte- en langetermijndoelstellingen. Stijgende prijzen geven een gevoel van rijkdom, maar op de lange termijn overheersen de negatieve effecten. Als je niets doet aan deze dubbele rol, dan zullen de beschreven conflicten steeds weer naar boven komen. Aangezien een woning altijd een basisconsumptiebehoefte zal blijven, kunnen we de problemen alleen aanpakken door de rol van een woning als investeringsgoed te verminderen.

We moeten de halfslachtige symptoombestrijding overstijgen met fundamentele oplossingen. Allereerst moeten we het idee ontkrachten dat huizen meer waard worden. Dit is een misverstand. Huizen zelf hebben niet het eeuwige leven en zullen net als andere kapitaalgoederen moeten worden afgeschreven. Nee, het is vooral de grond onder het huis die in prijs stijgt. Meer dan de helft van de woningwaarde in Nederland bestaat uit de grondwaarde. Vermogenswinsten op de huizenmarkt zijn dus hoofdzakelijk winsten door de gestegen grondprijs. En de grondprijs is het resultaat van maatschappelijke ontwikkelingen, niet het resultaat van inspanningen van de eigenaar.

Ons voorstel: een grond-winstbelasting. Wanneer je je keuken verbouwt, mag je de waardestijging van je woning houden, maar dat geldt niet voor vermogenswinst door een gestegen grondprijs . Hef een forse belasting van bijvoorbeeld 80 procent over het verschil tussen de aan- en verkoopwaarde van een stuk grond, gecorrigeerd voor inflatie.

Voorbeeld van Denemarken

De grondwaarde kun je via verschillende methoden bepalen. De gemiddelde stijging van huizenprijzen in een buurt kan daarvoor een goede basis vormen. Daarnaast kun je de grondwaarde van huizen schatten met behulp van statistische taxatiemodellen. Deze modellen bepalen de bijdrage van verschillende eigendomskenmerken aan de uiteindelijke verkoopprijs van een huis. Voorbeelden van deze eigendomskenmerken zijn locatie (grondwaarde), grootte, vorm en bouwjaar. In Denemarken gebruiken ze beide methoden om een schatting te maken van de grondwaarde van ieder perceel. De methode met de laagste schatting gebruiken ze om grondeigenaren jaarlijks te belasten.

Er is nog een praktisch probleem. Als de grondprijzen zijn gestegen, kan zo’n belasting zorgen dat mensen nauwelijks meer verhuizen. Je betaalt namelijk belasting over de winst van je huidige woning, terwijl je nieuwe woning waarschijnlijk ook in waarde is gestegen. Om dit te voorkomen, kunnen we de belastingaanslag geheel of gedeeltelijk uitstellen tot het moment dat mensen hun laatste woning verkopen. Dan vertoont zo’n grondwinstbelasting overlap met vermogenswinstbelasting en erfbelasting.

Met een grond-winstbelasting wordt speculatie met woningen niet meer aantrekkelijk, net als beleid dat leidt tot prijsstijgingen. Zo komen de neuzen in Nederland dezelfde kant op te staan. Na invoer van deze belasting is een woonlastenreductie van 30 procent een reële langetermijndoelstelling.

Lees ook:

Huizenmarkt nog steeds in de lift; woningen bijna 9 procent duurder

De gemiddelde prijs van een nieuwbouwwoning is het afgelopen jaar met 8,7 procent gestegen. Een bestaande woning is in diezelfde periode 8,8 procent duurder geworden. Daarmee zit Nederland in de kopgroep van de Europese Unie. In Luxemburg werden huizen het snelst duurder.

Alweer een prijsrecord op de woningmarkt: ‘De huizenmarkt tart economische wetmatigheden’

De huizenprijzen blijven stijgen en kopers hebben steeds minder te kiezen.

Meer over

Wilt u iets delen met Trouw?

Tip hier onze journalisten

Op alle verhalen van Trouw rust uiteraard copyright. Linken kan altijd, eventueel met de intro van het stuk erboven.
Wil je tekst overnemen of een video(fragment), foto of illustratie gebruiken, mail dan naar copyright@trouw.nl.
© 2021 DPG Media B.V. - alle rechten voorbehouden