Voorzichtigheid nog altijd troef

Hannah Leuvelink met haar dochter (links) in haar huis dat te koop staat. Het nieuwe huis is al gekocht. (FOTO JEAN-PIERRE JANS) Beeld Jean-Pierre Jans
Hannah Leuvelink met haar dochter (links) in haar huis dat te koop staat. Het nieuwe huis is al gekocht. (FOTO JEAN-PIERRE JANS)Beeld Jean-Pierre Jans

De economie kruipt uit het dal. Consumenten geven meer uit. Maar op de huizenmarkt is van herstel geen sprake. De huizenprijzen blijven dalen en woningen staan, ondanks die lagere prijzen, steeds langer te koop. Hoe komt dat toch?

Het is rustig in het makelaarskantoor van Albrecht Kok te Drachten. Een paar jaar geleden was hij dag in dag uit bezig met bezichtigingen van huizen, maar de economische crisis maakte daar een einde aan. „De deurbel rinkelt nu maar half zo vaak, en waar klanten een paar jaar geleden al snel ja zeiden tegen een huis, is de boodschap nu meestal: ‘we kijken nog even verder’.”

Koks zaken zijn exemplarisch voor de situatie waarin de woningmarkt zich bevindt. De economie kruipt weliswaar langzaam uit het dal en het consumentenvertrouwen groeit, maar de huizenprijzen dalen nog steeds en woningen staan bijna twee keer zo lang te koop als vijf jaar geleden.

Op een snel herstel durft vrijwel niemand te hopen. Ook Roeland Kimman van de Nederlandse Vereniging voor Makelaars (NVM) is niet optimistisch. „Een blik op de cijfers laat zien waar we nu staan. Neem het aantal huizen dat per jaar wordt verkocht. In 2006 waren dat er ongeveer 216.000. Twee jaar later daalde dat aantal naar 186.000 en in 2009 waren het er maar 127.000. In 2010 werden er ongeveer net zo veel huizen verkocht als in 2009.”

Omdat de vraag harder daalde dan het aanbod staan de woningen veel langer te koop dan voorheen. In 2006 duurde het gemiddeld 70 dagen voordat een huis werd verkocht. In 2008 duurde dat 83 dagen en inmiddels duurt het 136 dagen voordat een huis van eigenaar wisselt. Voor vrijstaande woningen is dat zelfs 226 dagen.

„Dat betekent dus dat de koper meer keuze heeft dan voorheen”, licht Kimman toe. Alleen al in 2010 steeg het aantal huizen dat te koop stond met bijna 16 procent, wat het totaal aantal woningen dat werd aangeboden op 193.000 bracht. „Die cijfers zeggen misschien niet zo veel, maar je moet het zo voorstellen: de huizenkoper kon in 2006 uit ongeveer acht panden kiezen in zijn prijsklasse, terwijl er nu vijftien opties zijn. Het gevolg is dat de huizen in prijs dalen.”

Voor makelaar Kok is het de dagelijkse praktijk. Hij zag de huizen vanaf 2000 tot 2008 gemiddeld bijna 60 procent duurder worden als gevolg van een sterke economie en een krappe markt. Toen eind 2008 de crisis ook de woningmarkt raakte, vond een ommekeer plaats. In twee jaar tijd daalden de prijzen gemiddeld met 6 procent.

In Noord-Holland was dat zelfs 7,7 procent, en eigenaren die een vrijstaand pand van de hand deden ontvingen gemiddeld 8,5 procent minder voor hun woning. Ook in het laatste kwartaal van 2010 daalden de huizenprijzen weer. Bij menig huis op de website van Kok staat dan ook in dikke zwarte letters: ‘in prijs verlaagd’.

Dat de lage huizenprijzen niet tot drukte bij de makelaar leidt is opmerkelijk, aangezien de krapte die in 2008 op de huizenmarkt heerste ook in 2011 een feit is. Bas Millenaar, commercieel directeur van De Hypotheker, legt uit waarom. „Sinds de crisis is de financiering van een huis een stuk moeilijker geworden omdat banken voorzichtiger zijn met het uitlenen van geld.”

Daarbovenop oefent ook de overheid druk uit. Halverwege 2011 mag het deel van de lening dat boven de aankoopprijs van het huis uitkomt – maximaal 12 procent zijn. Daarbij moet dat bedrag binnen zeven jaar worden afgelost.

Op die manier wil de overheid voorkomen dat de hypotheekschuld, nu ongeveer 620 miljard, groter wordt dan de waarde van de huizen zelf. In de Verenigde Staten leidde die situatie aan het begin van de crisis namelijk tot grote problemen.

Toch denkt Millenaar dat die situatie zich in Nederland niet zal voordoen. „Vastgoed en schuld zijn hier goed in balans. Daarbij staat er altijd nog 300 miljard aan spaargeld op de bank als tegenwicht voor de hypotheeklast.”

Millenaar vindt daarom dat de overheid voorzichtig moet zijn met het invoeren van regels om de markt te reguleren. „Wat je nu ziet, is dat er ineens een woud aan regels wordt geïntroduceerd. Naast de maatregelen met de tophypotheek is het bijna onmogelijk om de relatief goedkope aflossingsvrije hypotheek te krijgen, en zijn veel subsidies voor huizenkopers afgeschaft. Concreet betekent dit dat mensen minder geld kunnen lenen.”

Op zichzelf zijn die maatregelen niet zo slecht denkt hij, maar het probleem is dat de maatregelen vooral de starters raken met een inkomen tot 33.000 euro per jaar.

Hij rekent voor dat waar zij eerst nog 150.000 euro konden lenen van de bank, zij nu nog maar 120.000 tot 130.000 euro krijgen. „Vind daar maar eens een huis voor. Aangezien starters bijna de enige actieve spelers op de huizenmarkt zijn, kan dit pakket van maatregelen ervoor zorgen dat de gehele markt krakend tot stilstand wordt gebracht.”

Kimman van de NVM ziet nog een andere reden dat de relatief goedkope huizen toch slecht verkopen. „Ik zeg altijd: als je een huis koopt moet je langer van elkaar houden. Met andere woorden: een huis kopen is een risico. Stellen die vijf jaar geleden een woning kochten en die nu weer moeten verkopen wegens een scheiding zitten vrijwel zeker met een financieringstekort. Je kunt je goed voorstellen dat mensen daarom nu eerst even de kat uit de boom kijken, wachten tot de boel weer aantrekt, en dan pas gaan kopen.”

Hans André de la Porte, woordvoerder van Vereniging Eigen Huis, sluit zich daarbij aan. „Dit zijn goede tijden om een huis te kopen omdat de prijzen relatief laag zijn. Aan de andere kant blijft een huis een flinke aankoop, dus het is logisch dat mensen voorzichtig zijn.

„De belangrijkste reden dat een huis na korte tijd wordt verkocht, is omdat partners uit elkaar gaan. In het verleden was dat niet zo’n probleem, omdat er de zekerheid was dat het huis snel in prijs zou stijgen. Inmiddels is er de zekerheid dat dat niet gebeurt, en dat het lang duurt voor het huis wordt verkocht. Wil je geen verlies maken op de aankoop dan moet je erop rekenen dat je minimaal acht jaar in het huis moet blijven wonen. Dan moet je wel zeker van elkaar zijn.”

Al met al leidt dat tot rustige dagen in Makelaardij Albrecht Kok, die desondanks positief blijft. „Eerst ging het geweldig, nu gaat het minder. Ik denk altijd, voor mensen die het toch aandurven een huis te kopen, is het kopen vanwege de lage kosten een feest.”

(Trouw) Beeld
(Trouw)
Meer over

Wilt u iets delen met Trouw?

Tip hier onze journalisten

Op alle verhalen van Trouw rust uiteraard copyright. Linken kan altijd, eventueel met de intro van het stuk erboven.
Wil je tekst overnemen of een video(fragment), foto of illustratie gebruiken, mail dan naar copyright@trouw.nl.
© 2021 DPG Media B.V. - alle rechten voorbehouden