Vastgoedexpert: Zeepbel geen reden voor paniek

Problemen zijn groot, maar de waardevermindering is kleiner dan Arcadis beweert

Het is prima dat ingenieurs- en adviesbureau Arcadis aan de bel trekt over de zeepbel in het vastgoed. Maar het bedrijf is bij zijn berekening wel kort door de bocht gegaan, zegt Aart Hordijk, bijzonder hoogleraar Real Estate Valuation aan de Universiteit van Tilburg.

Hordijk werkte bij kantorenmakelaar DTZ Zadelhoff en hield zich daarna bezig met rendementen van pensioenfondsen op vastgoedbeleggingen. Hij reageert op het nieuws dat commercieel vastgoed volgens Arcadis nog voor 37 miljard te veel in de boeken staat. Arcadis baseert zich daarbij onder meer op het gegeven dat er wordt gestunt met huurprijzen en op het feit dat veel eigenaren vragen om een lagere WOZ-waarde, zodat eigenaren minder belasting hoeven te betalen.

Keek u op van die 37 miljard?
"Er is een probleem. Er staat veel leeg en er is geen zicht op verbetering. Het is goed dat er een inventarisatie gemaakt is. Maar ik heb wel wat op de cijfers af te dingen. Zo is niet alle leegstand verkeerd. Het is bekend dat in een gezonde markt 5 procent leegstand nodig is, zodat er voor de huurders iets te kiezen valt. Dat lijkt niet meegewogen in het onderzoek."

Arcadis komt tot dat bedrag omdat de levensduur van veel panden in de boeken op oneindig staat. Dat is toch onrealistisch?
"Er zijn panden die maar twintig jaar meegaan. Dan is het raar. Maar voor oude panden in binnensteden ligt dat anders. Die staan er soms honderden jaren."

Momentum, een bedrijf dat voor eigenaren een lagere WOZ-waarde bij de gemeente aanvraagt, doet dat juist voor panden in binnensteden.
"Ik wil het probleem niet bagatelliseren. Maar we moeten er voor waken onnodige paniek te zaaien. Wat mij betreft wachten we gewoon de inventarisatie af die de Rijksoverheid op dit moment zelf aan het maken is."

Arcadis keek ook naar kortingen waarmee verhuurders lekker gemaakt worden. Reken je die mee dan is de huur twintig procent lager dan eigenaren naar buiten toe laten blijken.
"Dat is aannemelijk. Maar het is niet voor het eerst dat het verschil zo groot is. Rond 2002, toen de internetzeepbel knapte, was er ook sprake van. Die periode duurde toen kort."

Maar dit is een andere tijd? "Klopt. Toen was er geen eurocrisis en hadden we niet te maken met thuiswerken, bezuinigingen en een krimpend aantal ambtenaren. Voorlopig lijkt het dat die tijd van groeiende vraag niet meer aanbreekt."

Volgens bedrijfsmakelaar Dynamis, gaan banken dat voelen. Zij zouden steeds meer vastgoed bezitten, als gevolg van failliete bedrijven die hun hypotheek niet kunnen betalen.
"Ik sta te veel op afstand om daar iets over te kunnen zeggen. Wat ik wel weet is dat institutionele beleggers, zoals pensioenfondsen, al flink hebben afgeboekt. Maar bij particuliere beleggers is dat onduidelijk. Bij niet-beursgenoteerde vastgoedfondsen waarin zij zich verenigden, kunnen nog grote klappen vallen."

Hadden projectontwikkelaars en bouwers dit niet kunnen voorzien?
"Misschien, maar wat meespeelt, is dat de bouwsector hier fors is. België is in vijftig jaar van negen naar elf miljoen mensen gegroeid. Wij van tien miljoen naar zeventien miljoen. Bouwbedrijven gingen bouwen zonder dat ze een huurder hadden. Dat kan niet meer. Gemeenten zijn ook inhalig geweest. Zij hebben fors verdiend op grond."

Onlangs kondigde één zo'n gemeente een sloopfonds aan. Wordt er een nieuw pand gebouwd, dan stort Amsterdam samen met de ontwikkelaar geld in een pot. Hiermee moet de sloop van lege panden betaald worden. Is dat een oplossing?
"Dat is kapitaalvernietiging. We kunnen het beter verplicht stellen dat nieuwe kantoren eenvoudig naar woningen om te bouwen zijn. Nu is dat vaak onmogelijk, bijvoorbeeld vanwege de brandveiligheid."

Toezichthouder DNB: Vastgoed moet in boeken juiste waarde krijgen
Het vastgoed zorgt voor de volgende financiële crisis die Nederland te wachten staat. Die waarschuwing kwam enkele maanden geleden van de nieuwe directeur toezicht van De Nederlandsche Bank, Jan Sijbrand.

Commercieel vastgoed, zoals kantoorpanden en winkels, moet in de boeken een juiste waarde krijgen, zei Sijbrand. Nu is die veelal te hoog. Banken, verzekeraars en pensioenfondsen zitten voor miljarden euro's in commercieel vastgoed. De panden zijn minder waard geworden door de economische malaise. Bovendien is er veel leegstand waardoor een deel van het vastgoed helemaal geen inkomsten genereert.

Ook is volgens DNB onvoldoende duidelijk wie wat bezit. Daar moet meer helderheid over komen. Pas dan wordt duidelijk waar de risico's het grootste zijn. Financieel toezichthouder AFM vroeg onlangs eveneens om meer transparantie. Taxaties zouden volgens de financiele waakhond in een algemene database terecht moeten komen. Er bestaan nu verschillende vastgoedindexen, die onderling grote verschillen laten zien.

Meer over

Wilt u iets delen met Trouw?

Tip hier onze journalisten

Op alle verhalen van Trouw rust uiteraard copyright. Linken kan altijd, eventueel met de intro van het stuk erboven.
Wil je tekst overnemen of een video(fragment), foto of illustratie gebruiken, mail dan naar copyright@trouw.nl.
© 2020 DPG Media B.V. - alle rechten voorbehouden