Vastgoed: beter dan aandelen

Het is te hopen dat de belegger de goede raad ter harte heeft genomen en zoveel mogelijk gespreid heeft belegd, zodat het verlies beperkt is gebleven. Het is ook te hopen dat men in die spreiding vastgoed heeft meegenomen, want dit segment heeft de afgelopen jaren lang niet slecht gepresteerd. In ieder geval scoren de meeste vastgoedfondsen een positief resultaat, en dat is in deze tijd al heel wat waard. Het gevolg was dat niet alleen particulieren, maar ook institutionele beleggers massaal in het vastgoed zijn gedoken. Volgens het Centraal Bureau voor de Statistiek (CBS) zijn de institutionele investeringen in 2001 met ruim vier miljard euro gestegen tot bijna 101 miljard euro. Hiervan is 70 miljard euro belegd in direct vastgoed (direct in panden) en 31 miljard euro in indirect vastgoed (bijvoorbeeld via vastgoedfondsen), waarbij vooral het percentage indirect vastgoed in het buitenland stijgende is. In de periode 1980-1995 kozen pensioenfondsen en verzekeraars voor het binnenlands direct vastgoed vooral voor kantoren en winkels. Na 1995 hebben de woningen weer terrein teruggewonnen.

Ook particulieren kunnen op verschillende manieren in vastgoed beleggen. Sommigen kopen panden en verhuren deze (direct vastgoed). Voor velen geldt het eigen huis als de grootste directe vastgoedbelegging. Ter wille van de spreiding zou een belegger eigenlijk meer panden moeten kopen, maar er zijn maar weinig particulieren die dergelijke grote bedragen kunnen opbrengen.

Wie een kleiner kapitaal te investeren heeft, komt al snel terecht bij (beursgenoteerde) vastgoedfondsen (zoals Rodamco Europe, Wereldhave of de VastNed-fondsen) of vastgoed cv's of maatschappen. Daarvoor geldt dat fondsen een grotere spreiding hebben, terwijl de participaties beter verhandelbaar zijn. Het risico van een fonds is lager, evenals de rendementsverwachting.

Een cv of maatschap bestaat uit een aantal participanten die een minimale hoeveelheid geld inleggen (meestal vanaf ca euro25.000). Participaties in een maatschap worden gekenmerkt door een moeilijke verhandelbaarheid, maar de structuur is transparant: je weet als belegger precies waarin wordt belegd en hebt vaak ook nog enige zeggenschap over het beleid.

Fiscaal gezien worden beide beleggingsvormen belast in box3, en voor beide geldt dat de track record (wat zijn de resultaten tot nu toe), de beleggingsstrategie en de kostenstructuur tot de belangrijkste selectiecriteria worden gerekend. Een in dit kader interessant onderzoek is dat van het vastgoedanalistenteam van ABN Amro, dat onlangs becijferde dat aandelen van Nederlandse beursgenoteerde vastgoedfondsen in januari en april telkens de hoogste koersstijgingen laten zien en in september de laagste. Het tegenvallende septembereffect, dat zich overigens ook voordoet bij de 'gewone aandelen' vandaar de oude beurswijsheid 'sell in May, but remember: be back in September' betekent dat september de meest lucratieve is om tot aankoop van aandelen over te gaan. Wie goedkoop in een vastgoedfonds wil stappen, moet dus nog even wachten.