Van wie is het huis? Dat is soms schrikken, wanneer het tot een echtscheiding komt. Destijds toch niet goed afgesproken...

Gemiddeld worden jaarlijks tussen de 85 000 en 90 000 worden huwelijken gesloten en ongeveer 35 000 'verbintenissen in de echt' ontbonden. De meeste van deze mensen hebben een koopwoning waar ze veel tijd en/of geld in steken, zonder zich nu precies te realiseren wie de officiële eigenaar is van die woning.

Bij echtscheiding kan dan ineens rauw op je dak vallen dat de zaken heel anders liggen dan je had gedacht. Want bij het eigendomsrecht van de woning is het niet van belang wie de hypotheek betaalt, het gaat erom op wiens naam het huis staat. En bij een huwelijk in 'gemeenschap van goederen' is iedere partner in principe voor de helft eigenaar.

Scheiden doet lijden, en dat geldt in grote mate voor de eigen woning. Want één ding is zeker: je gaat scheiden omdat je niet meer met elkaar onder één dak kan wonen, en dan doet de vraag zich voor: waar gaat dat dak dan naartoe? Blijft een van de partners in het huis wonen of is verkoop de beste optie? Voordat hier iets over gezegd kan worden, moet eerst worden vastgesteld wie de rechtmatige eigenaar is van de woning. En dat gegeven heeft weer alles te maken met het huwelijksvermogensrecht ofwel de wijze waarop u bent gehuwd. Bent u gehuwd in gemeenschap van goederen, dan is er (vrijwel altijd) sprake van gemeenschappelijk eigendom. Dus al heeft Piet altijd de volledige hypotheek betaald en Nel geen cent bijgedragen, dan is wettelijk Piet voor de helft eigenaar en Nel voor de andere helft.

Dat is een keuze die u maakt als u gaat trouwen, en bij een eventuele scheiding later kunt u daar (uiteraard) niet meer op terugkomen. Bij zo'n gemeenschappelijk eigendom hebben beide partners evenveel recht om in de woning te blijven wonen. Daar moet u het samen over eens worden en als dit niet lukt, moet de rechter een oordeel vellen.

Stel dat de twee scheidende echtelieden tot een compromis komen: 'Nel mag met de kinderen in de koopwoning blijven wonen en Piet vertrekt.' Hoe gaat de verdeling van de gemeenschappelijke boedel (waaronder de woning) dan in zijn werk?

Allereerst moet de 'leegwaarde' (de waarde in het economische verkeer, vrij van bewoning) worden getaxeerd. Hiervoor geldt het volgende. Als bij een scheiding de ene partner de ander wil uitkopen, is degene die wordt uitgekocht gebaat bij een zo hoog mogelijk taxatie, terwijl degene die de uitkoopwaarde dient te beta-len een zo laag mogelijke taxatie prefereert. Omdat taxaties nogal eens kunnen variëren, is het mogelijk dat twee taxatierapporten worden opgemaakt en vervolgens van het gemiddelde wordt uitgegaan. Na taxatie wordt de hypothecaire schuld bepaald. Vervolgens dient de partner die in de woning blijft wonen een vergoeding aan de ex te betalen voor het gebruik van de helft of de ex uit te kopen.

Soms is men overeengekomen dat een van de twee in het huis blijft wonen, maar steekt de bank daar een stokje voor. Er moeten namelijk wel voldoende inkomsten zijn. Als Nel in het huis blijft wonen, maar als zij te weinig inkomsten heeft om Piet uit te ko-pen of een reëel bedrag te betalen voor het gebruik van haar helft, dan zit er niets anders op dan het huis te verkopen. Het is overigens in alle gevallen de vertrekkende partner aan te raden om eerst de zaken rond de bestaande koopwoning te regelen, voordat een andere wordt gekocht.

Een heel andere situatie doet zich voor als u getrouwd bent onder huwelijkse voorwaarden, en steeds meer mensen zijn dat tegenwoordig. In ieder geval zijn de huwelijken waarbij een van beide echtelieden ondernemer is (en daarvan zijn er ook steeds meer), vaak gesloten onder huwelijkse voorwaarden.

Ondernemers laten het huis wel volledig op naam van de part-ner zetten, om het zodoende buiten het ondernemingsvermogen te laten. Bij een eventuele scheiding is het van belang dat er evenredig wordt verdeeld. Dat kan door middel van een zogenaamd finaal verrekenbeding in de huwelijkse voorwaarden op te laten nemen waarin bij scheiden en/of overlijden wordt afgerekend alsof men in gemeenschap van goederen was getrouwd. Bij zo'n finaal verrekenbeding, dat tegenwoordig evenals het periodiek verrekenbeding bijna standaard wordt opgenomen, wordt vooraf afgesproken: we delen alles (ook inboedel en vermogen) door twee. Op deze manier wordt ook bereikt dat 'slechts' over de helft van het gezamenlijke ver-mogen successiebelasting wordt geheven. Voor schuldeisers geldt in dit geval dat zij zich alleen op het vermogen van hun debiteur kunnen verhalen.

In een situatie waarin beide partners getrouwd zijn op huwelijkse voorwaarden zonder het finaal verrekenbeding, de man en vrouw beiden werken en ieder de helft van de hypotheek betaalt, hebben zij elk evenveel recht op het huis. Als de vrouw bij scheiding in het huis wil blijven wonen, zal zij de man moeten uitkopen. Over deze som is overdrachtsbelasting verschuldigd. Natuurlijk zijn tal van complexe situaties denkbaar. Zo komt het regelmatig voor dat men getrouwd is onder huwelijkse voorwaarden, ieder voor de helft eigenaar is van de woning en de helft van de hypotheeklasten betaald, maar dat de een wil aflossen en de ander niet.

Hiervoor geldt: wordt er afgelost, dan is het verstandig om ieder evenveel af te lossen anders gaat er iets scheef lopen. De waardestijging van de woning blijft ieder voor de helft toekomen, terwijl de een meer eigen geld heeft geïnvesteerd dan de ander. Als u er met elkaar niet uit komt, kunt u het beste een schuldbekentenis opstellen waarin u de aflossingsbedragen van de ene partij noteert en beide partijen laat ondertekenen.

Het gebeurt ook regelmatig dat men aanvankelijk op huwelijkse voorwaarden is getrouwd en dit later wordt omgezet in gemeenschap van goederen. Redenen daarvoor kunnen variëren al naar gelang de leeftijd en omstandigheden. Als u wat ouder bent, kunt u bijvoorbeeld op deze wijze de vermogens van man en vrouw gelijk laten trekken in verband met de toekomstige heffing van successierecht.

Als u van plan bent om te scheiden, kan een gemeenschap van goederen worden gecreëerd die het huis omvat. Dat kan dan belasting vrij worden overgedragen aan degene die erin blijft wonen.

Meer over

Wilt u iets delen met Trouw?

Tip hier onze journalisten

Op alle verhalen van Trouw rust uiteraard copyright. Linken kan altijd, eventueel met de intro van het stuk erboven.
Wil je tekst overnemen of een video(fragment), foto of illustratie gebruiken, mail dan naar copyright@trouw.nl.
© 2020 DPG Media B.V. - alle rechten voorbehouden