Utrecht wil meer kantoren en past daarvoor de regels aan

Jarenlang veranderden leegstaande kantoren in heel Nederland in woningen en horeca. Met de economische wind in de rug trekt de vraag naar kantoorruimte weer aan. In Utrecht daalde de leegstand vorig jaar tot 5,6 procent. Op sommige plekken in de stad is de vraag inmiddels groter dan het aanbod.

“Er is hier nú behoefte aan vierkante meters”, zegt D66-wethouder Klaas Verschuure (ruimtelijke ontwikkeling) vanaf de twintigste etage van het Stadskantoor. Vanuit zijn kantoor kijkt Verschuure uit op het Stationsgebied. Binnenkort glimmen hier hoge kantoortorens met namen als Wonder Woods en Central Park. In het World Trade Center en het Stadskantoor zelf vinden inmiddels dagelijks al honderden mensen hun werkplek.

Er is meer nodig, volgens wethouder Verschuure. Utrecht is de snelstgroeiende stad van Nederland. “Dat betekent dat we ook 80.000 banen extra nodig hebben in 2040”, zegt Verschuure. “Dat zijn dus nog vijftig World Trade Centers vol.” En om die banen te trekken moet er kantoorruimte bijkomen.

Struikelblok

Maar de bouw in het populaire Stationsgebied en Leidsche Rijn Centrum dreigt te stokken. Het struikelblok: een gemeentelijke regel die nieuwbouw pas toelaat als driekwart van het oppervlak al verhuurd is. Verschuure: “Dat werkt niet meer in deze tijd. Bedrijven willen flexibel zijn, ze kunnen niet meer ver vooruit kijken.” Dus gaat de stad die regel loslaten.

Tegelijk laat de gemeente de nadruk op transformatie varen. Afgelopen vijf jaar werden ongeveer 200.000 vierkante meters kantoorruimte omgezet in studentenkamers, horeca-zaken en woningen. “Tot voor kort zeiden we standaard ‘waarom niet’ als er weer een kans was om een kantoor om te bouwen tot woningen, daar gaan we nu kritischer naar kijken”, zegt Verschuure. De gemeente gaat de provincie vragen of het voor elk getransformeerd kantoor voortaan ergens anders nieuwe kantoren mag neerzetten.

Niet iedereen ziet nieuwbouw als beste oplossing. In Amsterdam en Rotterdam sloegen ABN Amro en projectontwikkelaar OVG de handen ineen om vier oude kantoren een grondige verbouwing te geven. Ze krijgen nieuwe gevels, nieuwe vloeren en de tussenmuren worden gesloopt omdat bedrijven tegenwoordig grote werkruimtes willen in plaats van kleine kantoortjes. “Transformatie of sloop en nieuwbouw is minder duurzaam dan herontwikkelen van kantoorgebouwen”, zei een ABN Amro-directeur over het plan tegen Het Parool.

Utrecht heeft nog genoeg leegstaande bedrijfsruimte. Op bedrijventerreinen aan de randen van de stad staat 10 tot 20 procent van de panden leeg. Verschuure: “Maar daar willen niet dezelfde bedrijven zitten. Het is alsof je een sprits probeert te verkopen aan iemand die van chocoladekoekjes houdt.” Dus blijft nieuwbouw zijn toverwoord.

Voor het drukke Stationsgebied leeft de angst dat bij nog meer nieuwbouw de druk op het gebied te groot wordt. “Het wringt daar nu al”, zegt stedenbouwkundige Paul Kurstjens, die in opdracht van de gemeente een plan maakte voor het gebied. “Ik ben groot voorstander van een mengvorm van wonen en werken. Een beetje frictie is ook niet erg”, zegt Kurstjens. “Het is aan de gemeente om te zorgen dat de verhouding tussen de woonfunctie en kantoorfunctie niet de verkeerde kant op slaat.”

Een doodse kantorenwijk waar niemand op straatniveau woont is volgens Kurstjens funest voor een stationsgebied. “Door het kantorenbeleid soepeler te maken lijkt de verhouding nu meer naar de werkfunctie om te slaan.’

Amsterdam halveert leegstand kantoren

In de afgelopen vier jaar is de kantorenleegstand in Amsterdam meer dan gehalveerd. In de voormalige kantoren zijn 6.389 woningen gebouwd, maar bijvoorbeeld ook broedplaatsen, nieuwe kantoren, scholen en hotels. Wethouder Ivens (bouwen en wonen) meldde vorige week trots te zijn dat de stad de leegstand heeft weten terug te dringen en dat de kantorenmarkt nu weer gezond is.

Lees ook:

De leegstand van kantoren daalt, maar niet structureel

De leegstand op de kantorenmarkt liep het afgelopen jaar met bijna acht procent terug. Toch is het einde van die treurige, langs de snelweg gesitueerde panden met grote ‘te huur’-borden nog niet in zicht.