Trouw-onderzoek DE HUIZENMARKT

Sinds 1997 steeg de prijs van een huis met gemiddeld 21 procent. Maar de regionale verschillen op de huizenmarkt zijn groot. En worden groter.

Trouw bracht de verschillen in kaart. Vandaag het complete overzicht, met verklaringen van de cijfers en hun (financiële) consequenties, plus de visie van staatssecretaris van volkshuisvesting Johan Remkes. In de komende week volgt in de Verdieping een reeks artikelen en reportages over de huizenmarkt.

Elk kwartaal ontstaat er beroering als de Nederlandse Vereniging van Makelaars (NVM) de prijsstijgingen bekend maakt. Het tweede kwartaal van dit jaar betekende een nieuw record: het gemiddelde koophuis werd veertien procent duurder ten opzichte van het jaar daarvoor.

Voor de stijgende huizenprijzen worden steeds drie verklaringen aangevoerd. Het inkomen per huishouden is sterk gestegen door de groei van het aantal tweeverdieners. Het is gemakkelijker geworden om een hypotheek te krijgen: het tweede inkomen telt tegenwoordig volledig mee. En de lage rentestand zorgt ervoor dat kopers hun hoge hypotheekschulden ook kunnen betalen.

Ongetwijfeld waar, maar deze factoren kunnen niet verklaren waarom er tussen de huizenprijzen regionaal enorme verschillen bestaan. Verschillen die bovendien steeds groter worden, zo blijkt uit cijfers van de NVM.

In het midden van het land is nauwelijks nog een huis voor een redelijke prijs te krijgen. In Zuid-Limburg houdt het gemiddelde koophuis amper de inflatie bij: de prijzen stegen tussen maart 1997 en maart 1999 slechts 5 procent. Het landelijk gemiddelde in die periode ligt op 21 procent. In totaal bleven de prijsstijgingen in vijf van de tachtig regio's onder de 10 procent, in zes regio's stegen de prijzen meer dan 30 procent.

De verschillen tussen de regio's zijn groot en worden snel groter: sinds het eerste kwartaal van 1997 tot afgelopen juni groeiden ze met maar liefst 40 procent. Dure regio's worden duurder, goedkope regio's blijven steeds verder achter. Maar ook de regio's waar de huizenprijs redelijk dicht bij het landelijk gemiddelde ligt, gaan steeds sterker van elkaar verschillen.

De verschillen zijn niet voor alle huizentypen even sterk gegroeid. Bij vrijstaande huizen en appartementen nam de ongelijkheid met respectievelijk 70 en 60 procent toe. Bij hoek- en tussenwoningen groeiden de verschillen tussen de regio's met zo'n 30 procent.

Voor de uiteenlopende prijsontwikkelingen zijn per regio verschillende verklaringen te geven.

Het noorden

De huizenprijzen in de provincies Friesland, Groningen en Drenthe behoren tot de laagste van het land, maar zijn de afgelopen jaren aan sterke veranderingen onderhevig. Het meest opmerkelijk is de enorme prijsstijging van ruim 37 procent in Noordoost-Groningen, een regio die geen best imago heeft als woongebied.

Dat imago is aan het veranderen, ondermeer door de hoge huizenprijzen in Drenthe. Gepensioneerde randstedelingen die rust en ruimte zoeken, vangen steeds vaker bot in het duur geworden Drenthe, rijden een stukje verder en komen in Noordoost-Groningen terecht. Zo fungeert Noordoost-Groningen als overloop-gebied voor Drenthe. De goede bereikbaarheid door een snelweg en een spoorlijn vanuit Groningen, is ook een belangrijke factor, zeggen makelaars in de regio.

De stad Groningen is een van de goedkoopste steden van het land. Maar dat is een gemiddeld cijfer, dat sterk wordt beïnvloed door de stagnerende prijzen van appartementen. Die zijn met slechts 2 procent toegenomen in twee jaar. ,,De woningbouwcorporaties hebben talloze kleine huurwoningen verkocht, met name flat- en portiekwoningen. Dat heeft de prijs enorm gedrukt'', aldus G. L. van Eerten, marktonderzoeker bij Kamminga Makelaars in Groningen. De prijsontwikkeling van de Groninger herenhuizen loopt volgens hem keurig parallel met de landelijke ontwikkelingen.

De prijsstijging in Zuidwest-Friesland is volgens verwachting. Het merengebied is een aantrekkelijk woongebied voor gepensioneerden, maar er is meer aan de hand. Voor mensen met op de Randstad georiënteerd werk, die niet dagelijks op en neer hoeven, is de afstand te overzien. Amsterdam is buiten de spits in een uur te bereiken. Daarnaast groeit de werkgelegenheid in het gebied als kool. ,,Vooral in Heerenveen en Joure vestigen zich steeds meer bedrijven. De komst van het computerbedrijf Hewlett Packerd is bij voorbeeld een enorme impuls'', zegt W. van Netten van Makelaardij Sneek.

Minder voor de hand liggend is de verklaring voor de prijsstijging in Noordoost-Friesland, een gebied dat sterk doet denken aan Noord-Groningen, waar de prijzen laag blijven. Makelaars vermoeden dat de populariteit van Terschelling bij Randstedelingen een rol spelt bij de prijsontwikkeling in Noord-Friesland. Op het eiland zijn de huizen schaars en de huizenprijzen enorm gestegen. Waarschijnlijk wordt Noordoost-Friesland door huizenzoekers als overloop gebruikt. Het gebied is voor randstedelingen bekender dan Noord-Groningen.

Drenthe is vooral in de bosrijke delen duurder geworden. De vrijstaande huizen zijn al jaren in trek bij vut-ers en gepensioneerden uit het westen, die hun laatste levensfase in rust en stilte willen doorbrengen. Omdat dit verschijnsel het eerst in Drenthe werd gesignaleerd, wordt het ook wel 'drentenieren' genoemd.

Het oosten

De Veluwe en de Utrechtse Heuvelrug zijn van oudsher aantrekkelijke woongebieden voor mensen die landelijk willen wonen op een dagelijks te overbruggen afstand van de Randstad. De afgelopen twee jaar is vooral de omgeving van Barneveld erg duur geworden. De koophuizen stegen gemiddeld maar liefst 45 procent in prijs. Met name de hoekhuizen en de vrijstaande woningen zijn er populair.

,,Het gebied heeft een centrale ligging, tussen Amersfoort, Ede en Utrecht in,'' zo verklaart makelaar J. Westeneng de ongelooflijke prijsstijging. ,,Verder is hier keus uit diverse kerken, dat is voor veel mensen aantrekkelijk. Het Eldorado voor predikanten wordt deze omgeving wel genoemd. De meesten die hier worden geboren willen dan ook niet weg. En dat zijn er nog al wat, de natuurlijke aanwas is groot.''

Ondanks de prijsstijging kunnen jonge stellen uit de omgeving zich nog steeds een eigen woning permitteren. ,,De mensen zijn hier calvinistisch van inslag, dat merk je,'' zegt Westeneng, zelf van gereformeerde huize. ,,Ik sta er soms ook van te kijken, maar het is niet ongebruikelijk dat starters anderhalve ton op de bank hebben staan. Ze gaan niet uit, verdienen extra met overwerk en sparen. Dan kun je zelfs hier nog wel wat kopen.''

De invloed van forensen met banen in het westen reikt nu al tot Ommen, zegt Van Eertsen van Kamminga Makelaars. Het bedrijf is betrokken bij nieuwbouwprojecten in de omgeving. ,,Het zou kunnen dat ook Zwolle veel overloop vanuit het westen heeft, maar dat zie je in de cijfers niet terug. Daar is de laaste jaren veel nieuwbouw opgeleverd, dat dempt de prijsontwikkeling.''

Overigens is het Oosten van het land niet volledig op de Randstad gericht, maar heeft zelf ook economische activiteit, bijvoorbeeld in Hengelo en Enschede. In de omgeving van deze steden zijn de huizen nog wel betaalbaar, vooral dankzij nieuwbouw. Maar wie liever in de rust van de Achterhoek woont waar geen nieuwbouw mag plaatsvinden, betaalt daarvoor een flinke prijs. Ook de minder populaire hoek rondom Doetinchem is snel duurder geworden. Zutphen en de regio Arnhem/Nijmegen zijn weer wel betaalbaar, vanwege nieuwbouw.

Het westen

Het westen, met name de Randstad, heeft de naam duur te zijn. De werkelijkheid blijkt genuanceerder. Echt duur zijn alleen 't Gooi, de Vechtstreek en De Ronde Venen. De prijzen in 't Gooi stijgen nog steeds, maar in de Vechtreek is de groei eruit. R. van Henten, makelaar in Loosdrecht: ,,De prijzen zijn hier zo sterk gestegen dat bijna niemand zich nog een huis kan permitteren. De mensen wijken uit naar andere regio's. Ik denk dat de stagnatie van de prijzen in de Vechtstreek binnenkort ook in Amsterdam en Utrecht te zien zal zijn.''

De huizenprijzen in Amsterdam liggen hoger dan in de andere grote steden. Een belangrijke verklaring daarvoor is het gebrek aan koophuizen, die slechts 13 procent van de hele woningvoorraad beslaan. Daarenboven is de noordflank van de randstad meer dan gemiddeld in trek als woongebied, ondermeer vanwege de ruime werkgelegenheid.

De hoge huizenprijzen en de relatief kleine huizen in Amsterdam jagen steeds meer mensen de stad uit. Ze komen in groten getale in Noord-Holland en de Haarlemmermeer terecht. Met name de kop van Noord-Holland, met uitzondering van Den Helder, is de afgelopen jaren duur geworden. Makelaar Wilbers in Schagen: ,,De reistijd naar Amsterdam valt mee, of je nu met de auto of de trein gaat. Bovendien is het hier mooi groen en worden er ruime eengezinswoningen gebouwd.''

In Hoorn geldt hetzelfde mechanisme, aldus Irma Noezer van Boekweit Makelaars. ,,Amsterdam is maar 42 kilometer rijden, Hoorn heeft een mooie historische kern, er zijn genoeg voorzieningen en je zit dicht bij het Ijsselmeer. Waarom zou je dan onder de rook van Amsterdam gaan wonen?''

Hoorn en Schagen hebben Purmerend en de Zaanstreek ingehaald in prijsstijging, hoewel ze verder van Amsterdam liggen. De verstedelijking dichterbij de hoofdstad schrikt rustzoekers af. De Zaanstreek is nog bezig met een inhaalslag, zegt makelaar R. Wiggers. ,,Men ziet de Zaanstreek als een industriegebied, maar langzamerhand komen Amsterdammers erachter dat dat overdreven is. Overigens zijn de Zaanse huizen lange tijd weggehouden voor buitenstaanders, de eigen bevolking kreeg voorrang. Dat heeft prijsopdrijving tegengehouden.''

In Den Haag en Rotterdam zijn de koopwoningen ronduit goedkoop. Daarbij passen wel wat kanttekeningen, want vrijstaande huizen en hoekwoningen zijn er net zo in prijs gestegen als elders. Den Haag heeft enorme aantallen kleine huurwoningen verkocht, wat de prijsontwikkeling heeft gedrukt. In Rotterdam speelt dat ook, maar in mindere mate. Daarnaast hebben beide steden veel nieuwbouw gerealiseerd, waardoor de verhouding koop/huur nu 40/60 is. Er zijn dus veel meer koophuizen dan in Amsterdam of Utrecht.

Het royale aanbod van koophuizen blijkt echter niet genoeg om iedereen binnen de stadsgrenzen te houden. Liefhebbers van vrijstaande woningen trekken weg naar de zoom van Zuidholland. Makelaar Fonk in Hellevoetsluis merkt dat ook steeds meer eensgezinshuizen aan stedelingen worden verkocht: ,,Een eensgezinshuis kost hier rond de 250.000 gulden, daar koop je noorderlijker niets meer voor. Kleine zelfstandigen, maar ook ziekenhuispersoneel uit Den Haag en Rotterdam komen daarop af.''

Opmerkelijk is het uitblijven van flinke prijsstijgingen in het Groene Hart. In de regio Gouda zijn de prijzen van vrijstaande woningen de laatste jaren zelfs iets gedaald. Volgens makelaars is het gebied te weinig landelijk is voor gepensioneerde rustzoekers. Er zijn veel wegen en er is vliegtuiglawaai. En voor gezinnen met werk in de steden is het gebied weer te kaal. Makelaar A. J. Bunnik in Boskoop: ,,Zo'n huis van een weggetrokken kweker kan mooi lijken, maar als je een baan en een gezin hebt ontbreekt de tijd om de boel bij te houden. Daarbij gaan de voorzieningen achteruit, de middenstand in de dorpen redt het niet door de vergrijzing. Uiteindelijk kiezen ruimtezoekers dan liever voor nieuwbouw in een plaats als Alphen, waar alle comfort aanwezig is. En wie geld heeft prefereert een bungalowpark bij Wassenaar. Dan woon je sociaal gezien een stuk minder geïsoleerd.''

Het zuiden

Noord-Brabant behoort met het midden en Westen van het land tot de economisch meest actieve regio's. De huizenprijzen liggen er dan ook hoger dan gemiddeld. De prijsstijgingen gaan keurig met het landelijk gemiddelde mee, alleen Breda blijft wat achter. Rondom de stedelijke centra Eindhoven en Tiburg zijn de huizen het duurst.

In Limburg en Zeeland blijven de huizenprijzen fors achter bij de landelijke cijfers. In Zeeland stegen de prijzen de afgelopen twee jaar 15 procent, in Limburg slechts 5 procent. De Limburgse prijsstijging verdient echter wel enige nuancering, want een grote woningbouwcorporatie heeft de laatste jaren uit geldnood talloze huurwoningen onder de marktprijs verkocht. Makelaar L. P. M. van de Pas in Heerlen berekende dat de huizenprijzen zonder dit verschijnsel met het gemiddelde stijging in de pas zou hebben gelopen.

Meer over

Wilt u iets delen met Trouw?

Tip hier onze journalisten

Op alle verhalen van Trouw rust uiteraard copyright. Linken kan altijd, eventueel met de intro van het stuk erboven.
Wil je tekst overnemen of een video(fragment), foto of illustratie gebruiken, mail dan naar copyright@trouw.nl.
© 2020 DPG Media B.V. - alle rechten voorbehouden