Troosteloos kantorenpark wordt hippe studentencampus

Crisis biedt kansen voor vastgelopen vastgoedmarkt. Campus naar Amerikaans model: ouders vinden het geweldig.

Het was een nogal troosteloos stuk Diemen. De kantoren stonden er al een jaar of tien goeddeels leeg en 's avonds kwam er sowieso geen sterveling. "Het was een soort no-go-area geworden", zegt Linda Kleijbeuker, projectmanager bij de gemeente Diemen. "En als kantoorgebied had het geen toekomst meer."

Nu lopen er bouwvakkers en stratenmakers rond. Kantorenpark Diemervijver heet straks Campus Diemen-Zuid, en die verbouwing tot studentenwoningen is half klaar. Eind augustus trekken de eerste 540 studenten erin, volgend jaar volgen er nog eens vierhonderd. "Dit past precies in ons plan om hier een levendig woon-werkgebied van te maken", zegt Kleijbeuker.

Leegstand van kantoren is een probleem, zeker in en rond Amsterdam. Daar staat 1,3 miljoen vierkante meter leeg, 18 procent van het totale kantooroppervlak. De gemeente heeft een zogeheten kantorenloods in dienst die helpt die leegstand aan te pakken, vaak door kantoren een nieuwe functie te geven.

Het patroon is steeds hetzelfde, vertelde loods Paul Oudeman onlangs in een vakblad over woonbeleid. Eerst zoeken de eigenaars nog naar nieuwe kantoorhuurders. Daarna zoeken ze naar een andere bestemming die nog wat oplevert, vaak een hotel. "Nu de markt voor hotels verzadigd raakt, komen ook studentenwoningen in beeld." Maar om dat haalbaar te maken, moet soms eerst 80 tot 90 procent van de waarde van het pand worden afgeboekt. "Dat is even slikken voor een eigenaar."

Zo is het ook met Diemervijver gegaan. Zo'n tien jaar geleden was het complex nog 68 miljoen euro waard, vorig jaar nam projectontwikkelaar André Snippe het over voor ruim 15 miljoen. "Het is crisis in de vastgoedsector, ja", zegt die. "Maar dat biedt ook kansen. En als je niets doet, wordt de crisis erger."

Samen met bouwbedrijf Van Wijnen, het vastgoedbedrijf van oud-Telfort-eigenaar Marcel Boekhoorn en de FGH Bank investeert Snippe 70 miljoen euro in de ontwikkeling van de campus. Nee, banken staan tegenwoordig niet te springen om geld in zulke projecten te steken, weet hij. "Maar wat wij hier doen, is uniek."

Snippes enthousiasme werd vooral gewekt door de locatie. Diemen geldt onder Amsterdamse studenten als ver weg en niet aantrekkelijk, maar de nieuwe campus ligt pal naast NS- en metrostation Diemen-Zuid. Daardoor is bijvoorbeeld het Weesperplein, waar veel opleidingen van de universiteit en de hogeschool van Amsterdam gevestigd zijn, in een minuut of tien te bereiken.

De aantrekkingskracht van de campus wordt nog verhoogd doordat die wordt ingericht naar Amerikaans model. Er komen een supermarkt, cafés en restaurants, een fietsenmaker, een kapper en een fitnesscentrum. Er zullen duidelijke huisregels gelden - geen vuilniszakken in de gang, fietsen netjes in de stalling. En er zal 24 uur per dag bewaking op de campus zijn.

"Vooral ouders vinden dat geweldig", zegt Snippe. Zij hebben er ook graag de 658 euro voor over die een woning hier all-in per maand kost. "Die eerste 540 woningen hadden we binnen vierenhalve week verhuurd. Het zag hier zwart van de mensen."

Hét recept tegen leegstand van kantoren? Nee, dat niet. Er is in Amsterdam behoefte aan 12.000 studentenwoningen. "Maar kantoren staan vaak in buurten waar je nog geen suikerklontje kunt krijgen, en die daarom ongeschikt zijn", zegt Snippe. "In Amsterdam is studentenhuisvesting in leegstaande kantoren sowieso lastig. De erfpacht die op de grond rust, maakt het onbetaalbaar."

In Diemen is dat anders. "Ook daarom kón het hier niet fout gaan."

Kantoor 'onder water'
Landelijk staat 16 procent van de kantoren leeg. Doordat het aantal werkende Nederlanders daalt en meer mensen thuis werken, zal dat percentage eerder toe- dan afnemen, voorspelt het planbureau. Projectontwikkelaars, beleggers en gemeenten zagen dat niet aankomen. Zij hebben de risico's van nieuwbouw onderschat en de vraag ernaar overschat.

Een deel van het vastgoed staat inmiddels 'onder water': de waarde ervan is lager dan het bedrag van de lening die ervoor is afgesloten. Soms is het onvermijdelijk die waarde ook daadwerkelijk af te boeken en kantoorruimte een andere bestemming te geven.

De grote steden zien het belang daarvan. Amsterdam (begin dit jaar 18 procent leegstand) en Den Haag (10 procent) hebben 'kantorenloodsen' in dienst, Rotterdam (16 procent) heeft een 'transformatieteam'. Dat werkt. Zowel in Amsterdam als in Rotterdam is in anderhalf jaar zo'n 150.000 vierkante meter kantoorruimte veranderd in hotels, woningen, scholen enzovoorts.

Meer over

Wilt u iets delen met Trouw?

Tip hier onze journalisten

Op alle verhalen van Trouw rust uiteraard copyright. Linken kan altijd, eventueel met de intro van het stuk erboven.
Wil je tekst overnemen of een video(fragment), foto of illustratie gebruiken, mail dan naar copyright@trouw.nl.
© 2020 DPG Media B.V. - alle rechten voorbehouden