Starters op woningmarkt / Een welkome ruggensteun

Allereerst, het uitgangspunt voor ouders is dat u vol overtuiging bereid moet zijn om uw kind te helpen. Dat is het uitgangspunt.

Er zijn genoeg mensen die er niet over piekeren om garant te staan voor hun kind, laat staan een financiële bijdrage te verstrekken. Misschien kan deze groep ouders hun kinderen wijzen op de tegemoetkomingen van de overheid.

Voor alle andere vaders en moeders geldt: u kunt hulp in allerlei variaties geven. Dat kan verschillen van een garantstelling (met gesloten portemonnee) tot het kopen van een compleet huis voor uw kind.

Probeer, eventueel in overleg met juridische en financiële adviseurs, een vorm te vinden waarin zowel ouder als kind zich lekker voelt. De volgende mogelijkheden liggen open.

Garantstelling en schenken

De minst ingrijpende optie voor ouders is om garant te staan voor het nakomen van de aflossingsverplichting van het kind. Uw kind koopt een huis en u wordt officieel medeschuldenaar op de hypothecaire lening die aan uw kind is verstrekt.

In feite hoeft u verder niets te doen, want uw kind betaalt de rente helemaal zelf. De bank doet pas een beroep op u als uw kind de maandelijkse betalingen aan de bank niet meer kan voldoen. Dat is het risico dat u loopt.

Iets ingrijpender is het als u het deel van het hypotheekbedrag dat de bank niet wil verstrekken, onderhands (of via een recht van hypotheek) aan uw kind leent. De rente op dit bedrag kunt u geheel of gedeeltelijk jaarlijks schenken. Dat kan in 2004 tot een bedrag van €4243,- belastingvrij.

Natuurlijk kunt u ook, en dat is verreweg de eenvoudigste en doeltreffendste oplossing, eenmalig een groter bedrag schenken als uw kind tussen de 18 en 35 jaar is.

In 2004 is de maximale schenking €21209. Jaarlijks worden deze schenkingsvrijstellingen iets naar boven aangepast. Van de eenmalige schenking moet altijd een aangifte schenkingsrecht worden ingediend en in de aangifte moet uitdrukkelijk een beroep worden gedaan op de verhoogde vrijstelling.

Het grote voordeel van de eenmalige schenking op bijvoorbeeld de garantstelling, is dat het te lenen bedrag lager wordt, waardoor ook de maandlasten zullen dalen. Het grote nadeel is dat uw kind later geconfronteerd kan worden met de bijleenregeling. Veel mensen denken dat de bijleenregeling, die per 1 januari 2004 is ingegaan, alleen opgaat bij verzilvering van de overwaarde bij verhuizing naar een duurdere woning.

Helaas treft de bijleenregeling ook de kinderen die ooit een huis hebben kunnen kopen door middel van geschonken geld. Dat geld ziet de belastingdienst namelijk als overwaarde. Hierdoor kan de ooit zo gelukkige zoon of dochter bij verkoop van de woning geconfronteerd worden met een hogere overwaarde en een lager bedrag waarover hypotheekrenteaftrek mogelijk is. Laat u bijtijds voorlichten over de fiscale consequenties.

Als de ouder het huis koopt

De meest ingrijpende mogelijkheid is dat u een huis voor uw kind koopt. Stel, uw kind studeert en is samen met enkele andere honderden studenten wanhopig op zoek naar een geschikt onderkomen. Wordt dit niet gevonden, dan kunt u als ouder overwegen een huis te kopen. Dat kan een eenvoudige studio zijn, maar u kunt ook gebruikmaken van de mogelijkheid om enkele kamers in die woning te verhuren aan andere studenten. Als u de verhuurder wordt, en uw kind de huurder, valt deze 'tweede' woning voor de ouder in box 3.

Hiervoor geldt dat de hypotheekrente niet aftrekbaar is, en de huurinkomsten onbelast zijn. Als u een huis koopt met veel kamers en er zin in heeft om vanaf dat moment een 'pandjesbaas' te zijn, kan deze mogelijkheid de moeite lonen. De huurinkomsten zijn immers onbelast. Houd er wel rekening mee dat ook het onderhoud niet aftrekbaar is. Het is dus wel aan te raden een goed onderhouden pand te kopen zodat uw onbelaste huurinkomsten niet rechtstreeks verdwijnen in rotte kozijnen of kapotte dakbedekking. Houd in het geval van 'kamerverhuur' ook rekening met allerlei gemeentelijke regels. Zo mag bijvoorbeeld in Amsterdam alleen onderverhuurd worden als de verhuurder mede-eigenaar is van het huis.

Een gecompliceerdere oplossing is als u het bloot eigendom van het huis koopt en uw kind het gebruiksrecht geeft. Samen vormen bloot eigendom en gebruiksrecht het volledige eigendom van een woning. Koopt u alleen het bloot eigendom, dan krijgt u ook te maken met box 3: uw lening komt in mindering op uw vermogen in deze box. Het kind moet echter belasting betalen over het gebruiksrecht. Deze optie wordt wel toegepast door ouders die hun vermogen in box 3 willen drukken.

Met een hypotheek

Omdat er zoveel benauwde starters op de woningmarkt zijn, hebben banken geprobeerd een hypotheek te ontwikkelen die aansluit bij de behoeften van deze groep. En zo voegde vorig jaar de Rabobank de generatiehypotheek en de Postbank de startershypotheek toe aan het toch al overvloedige hypotheekassortiment. Stel dat uw kinderen een redelijk inkomen hebben, maar toch tegen een financieringsgat van zo'n €40000 aanhikken op het moment dat zij een woning willen kopen.

Als de ouders goed bij kas zitten, kunnen de kinderen door de generatiehypotheek gebruikmaken van de ouderlijke financiële ruimte. In dit geval worden de ouders medeschuldenaar en zijn hoofdelijk aansprakelijk voor de schuld. Ook bestaat de mogelijkheid om de generatiehypotheek te combineren met schenkingen. De generatiehypotheek is hiermee in feite een oude wijn in een nieuwe zak, want al dit soort fiscale mogelijkheden -garantstelling en/of schenking- bestonden al. De startershypotheek van de Postbank maakt geen gebruik van de financiële speelruimte van de ouders, maar van de te verwachten inkomensstijging in de eerste jaren van de carrière van het kind. Op basis daarvan kan al direct geprofiteerd.

Met tegemoetkoming

Last but not least kunnen starters op de woningmarkt ook gebruikmaken van overheidsbijdragen. Zo kan de starter via koopsubsidie, een maandelijkse bijdrage in de hypotheeklasten van maximaal €168,14 per maand, misschien net dat zetje in de rug krijgen om wel een woning te kunnen kopen. Kijk voor de voorwaarden op www.koopsubsidie.nl. Omdat de koopsubsidie geen succes is, in drie jaar tijd hebben slechts 650 huishoudens een koopsubsidie gekregen, wil minister Dekker (vrom) het eigen-woningbezit voor lage inkomens anders gaan stimuleren.

Alhoewel het nog niet precies bekend is hoe zij dat wil gaan doen, wordt er gedacht in de richting van het versterken van Startersleningen. Dit is een mogelijkheid die door de Stichting Stimuleringsfonds Volkshuisvesting Nederlandse Gemeenten (www.svn.nl) wordt afgegeven. De Starterslening is in het begin renteloos en aflossingsvrij. Groeit het inkomen na verloop van tijd, dan gaat het betalen van rente en aflossing hiermee in de pas lopen. Het nadeel is dat de lening niet in het hele land beschikbaar is, dat is afhankelijk van de gemeente. Kijk op de website of uw gemeente erbij is. Ook de Nationale Hypotheek Garantie (www.nhg.nl) kan een oplossing zijn. Hierbij stelt de Stichting Waarborgfonds Eigen Woningen zich garant voor de terugbetaling van het hypotheek(bedrag) aan de geldverstrekker. Door deze garantstelling, nu niet door de ouders maar door het waarborgfonds, betaalt de starter een lagere hypotheekrente waarvan de korting kan oplopen tot 0,5 procent. Deze mogelijkheid geldt tot een hypotheekbedrag van €230000 euro.