Rendement vastgoed grote gok

U kent ze wel, de grote advertenties met daarin een oproep om deel te nemen in een participatiemaatschappij die investeert in Nederlands of Amerikaans onroerend goed. Toont u interesse, dan valt al snel een prospectus in de bus, want deze vastgoedmaatschappen vallen veelal onder het reglement van De Nederlandsche Bank en dan is een prospectus verplicht.

Maar wat is nu eigenlijk een vastgoedmaatschap en, nog belangrijker, is het fiscaal interessant of is het rendement buitengewoon fraai? We gingen op onderzoek in een branche die gekenmerkt wordt door ondoorzichtigheid.

Grofweg zijn er twee soorten vastgoedmaatschappen; een honderdtal die de afgelopen jaren in de publieke belangstelling werden gebracht, en een veelvoud aan onderhandse maatschappen die voor het grote publiek onbekend zijn.

Een voorbeeld van een vastgoedproject dat dankzij een strikt besloten participatiemaatschappij tot stand is gekomen, is de Eurotoren in Breda. Deze is ontwikkeld door projectontwikkelaar HeJa, terwijl Arch Hill Properties, een participatiemaatschappij uit Wassenaar met een vermogen van 200 miljoen en 150 aandeelhouders, het kapitaal voor deze ontwikkeling leverde. Arch Hill is een besloten vastgoedmaatschap waar particulieren, vanaf een participatie van 100000 gulden in deel kunnen nemen.

Initiatiefnemers die wel wervingscampagnes naar het grote publiek houden, zijn onder meer AKRON Vastgoed uit Amsterdam (kantoren), Bakkenist & Emmens uit Utrecht (winkels), GIM Vastgoed Management uit Eindhoven, Staal Vastgoed Syndicaten uit Den Haag en nog een vijftal andere. Hoe wordt deze investering vorm gegeven? Samen met andere beleggers wordt een maatschap of een commanditaire vennootschap (cv) opgericht waar voor gezamenlijke rekening en risico belegd wordt in onroerend goed. Het verschil is dat de commanditaire vennoot aansprakelijk is voor ten hoogste het bedrag van zijn inleg. Bij de maatschap kunt u grotere verliezen verwachten; daar gelden exploitatieverliezen die aan de individuele maten toebedeeld kunnen worden.

De minimale deelname in een vastgoedmaatschap is 25000 gulden, maar dit kan oplopen tot het tienvoudige. Als de inschrijving vol is, dat wil zeggen als het aanwezige kapitaal bijeen is gegaard, dan kopen de participanten gezamenlijk de vastgoedportefeuille aan. Over het algemeen wordt een gedeelte van de portefeuille via een hypotheek gefinancierd, en zo'n 25 tot 50 procent uit de maatschap. De maatschap heeft een looptijd tussen de 5 tot 10 jaar. Daarna wordt het onroerend goed meestal verkocht waarbij de bij verkoop gerealiseerde winst belastingvrij is voor de vennoten. Let op: een vastgoedmaatschap moet een vergunning hebben van De Nederlandsche Bank. Nadat de maatschap is opgericht zal het toezicht van DNB echter worden beëindigd, dit vanwege het besloten karakter. Ook bestaat er gedurende de looptijd geen informatieplicht meer.

Natuurlijk is het de bedoeling van de consument een zo aantrekkelijk mogelijk rendement te genereren tegen een acceptabel risicoprofiel. Het wekt vertrouwen als u daarbij zwart-op-wit een minimale rendementsgarantie krijgt. Maar zo werken de vastgoedmaatschappen niet; een rendementsverwachting of -prognose is al wat u kunt verwachten. Dat rendement wordt onderverdeeld in een direct exploitatierendement dat u jaarlijks ontvangt. Dit houdt in het rendement op basis van huurinkomsten min de instandhoudingskosten (onderhoud, verzekering, beheer, belastingen enz.) van het onroerend goed. Daarnaast is er een indirect rendement dat met name bestaat uit verkoopwinst.

Het exploitatierendement wordt meestal geprognotiseerd op een bedrag tussen de 6 tot 10 procent jaarlijks. Sommige aanbieders beweren stellig dat de verkoopwinst tussen de 20 en 40 procent bedraagt. Andere stellen dat de indexering van de huren al een groot gedeelte van de winst vormen. Zo is een kantoor dat in 1990 wordt aangekocht voor 13 maal de geïndexeerde huurwaarde, in 2000 bij verkoop tegen 13 maal de geïndexeerde huurwaarde aanzienlijk meer waard alleen al door de indexering.

Het probleem met vastgoedmaatschappen is dat het besloten fondsen zijn, dus het uiteindelijke resultaat ligt nergens ter inzage. Behalve dan bij de maten zelf die jaarlijks een trackrecord ontvangen. Ook Marc Schweitzer van de Stichting voor Beleggings- en Vastgoedkunde, het instituut in Nederland waar resultaten van vastgoedbeleggingen worden bijgehouden, laat weten dat vastgoedmaatschappen een ondoorzichtige branche vormen waar de Stichting ondanks vele pogingen geen enkele inzage in heeft.

Als het rendement sterk kan variëren en de verkoopwinst lang niet zeker is, waar zijn investeerders in deze maatschappen dan op uit? Allereerst in spreiding van hun portefeuille. Vastgoed vormt daarbij een stabiele belegging, zeker ten opzichte van aandelen. De maatschappen van het afgelopen decennium hebben ongetwijfeld goed geboerd, zeker voor wat betreft de verkoopwinst. De prijzen van commercieel onroerend goed, vooral van kantoren, en de huren zijn de laatste jaren sterk gestegen.

Vandaar dat er, ondanks de genoemde nadelen, een groot animo is voor deelname in een vastgoedmaatschap. Het makelaarskantoor Jones Lang LaSalle heeft becijferd dat beleggingen in vastgoed populairder zijn dan ooit; vorig jaar was er een stijging van 30 procent naar een recordbedrag van 11 miljard transactievolume. Particulieren nemen hiervan ongeveer een kwart voor hun rekening, bijna evenveel als het bedrag dat pensioenfondsen in onroerend goed hebben belegd!

Volgens Jones Lang LaSalle is het voor particulieren een goede tijd om te beleggen in vastgoed, omdat zij dankzij de ruimere financieringsmogelijkheden en lage rentestand uitstekend kunnen concurreren met institutionele beleggers.

Meer over

Wilt u iets delen met Trouw?

Tip hier onze journalisten

Op alle verhalen van Trouw rust uiteraard copyright. Linken kan altijd, eventueel met de intro van het stuk erboven.
Wil je tekst overnemen of een video(fragment), foto of illustratie gebruiken, mail dan naar copyright@trouw.nl.
© 2021 DPG Media B.V. - alle rechten voorbehouden