Optimisme over de woningmarkt deed de Amerikaanse stad Stockton de das om

De foto's bij dit artikel komen uit het project ‘Foreclosure, USA’, van ­fotograaf Kirk Crippens. Hij bracht tussen 2009 en 2014 de gevolgen van de financiële crisis in Stockton in beeld, waaronder de vele ­huizen die door eigenaren werden verlaten omdat ze hun hypotheek niet konden betalen.  Beeld Kirk Crippens
De foto's bij dit artikel komen uit het project ‘Foreclosure, USA’, van ­fotograaf Kirk Crippens. Hij bracht tussen 2009 en 2014 de gevolgen van de financiële crisis in Stockton in beeld, waaronder de vele ­huizen die door eigenaren werden verlaten omdat ze hun hypotheek niet konden betalen.Beeld Kirk Crippens

De grote recessie van 2008 begon met een crisis in de Amerikaanse huizenmarkt. Stockton, een van de zwaarst getroffen steden, ging er zelfs aan failliet. Tien jaar later zijn de littekens er nog, maar het vertrouwen is terug.

Video’s en violen, foto’s en cello’s: het was een bijzonder concert dat het Stockton Symphony orkest afgelopen zaterdag gaf. Bij de opening van het nieuwe speelseizoen presenteerde het orkest Sights & Sounds of Stockton, een liefdesverklaring van studenten fotografie en media aan hun stad, op muziek gezet door John Wineglass.

De componist, die voor zijn tv-werk een paar Emmy’s won, komt zelf niet uit Stockton, maar vlocht in de muziek een ritmisch saluut aan een van de weinige echt beroemde zonen van de stad: jazzpianist en -componist Dave Brubeck.

Glimlach, Stockton!

Stockton, door de ogen van de studenten, kan mooi zijn, als de zon net opgaat boven de San Joaquin rivier, die diep genoeg is om zeegaande vrachtschepen in de haven krijgen, honderd kilometer van de Golden Gate brug bij San Francisco en de Stille Oceaan. Stockton is hier en daar ook vervallen, heeft graffiti, maar zelfs die blijkt een optimistische boodschap te kunnen brengen: “Glimlach, Stockton, je bent geliefd!”

Optimisme is zo Amerikaans als de verering van de vlag of het recht op wapenbezit. En van die drie het meest onschuldig, zou je zeggen. Maar vijf jaar geleden was je als inwoner van Stockton al blij als er bij een grote brand voldoende ladderwagens kwamen opdagen. Vijf jaar geleden kon de politie, tot op het bot uitgedund, de orde niet meer echt handhaven, en was het niet raadzaam je ‘s avonds nog te vertonen in de binnenstad. De oorzaak: een overmaat aan optimisme.

null Beeld Kirk Crippens
Beeld Kirk Crippens

Stockton was failliet, letterlijk. De stad was bezweken onder de miljoenen die het moest afdragen voor de oudedagsvoorziening van ambtenaren, politieagenten en brandweerlieden. Die waren met gulle hand toegekend: een agent kon al met pensioen op zijn vijftigste, en wie ook maar één jaar op het gemeentehuis had gewerkt, kon na vertrek rekenen op een levenslange zorgverzekering.

Dat zou allemaal goed te betalen zijn, dachten de stadsbestuurders destijds. Het geld dat er voor opzij werd gezet, rendeerde prima en dat zou vast wel zo blijven. Met de inkomsten - zoals bij de meeste Amerikaanse gemeenten vooral uit belasting op onroerend goed, leek er ook geen vuiltje aan de lucht.

Huizen flippen

Dat dachten ook de Stocktonians die, net als elders in de VS, in de eerste jaren van deze eeuw huizen kochten waar ze daarvoor alleen van maar konden dromen. Dat werkte zo: een bank verleende een hypotheek met een ‘lokrente’, zo laag dat een hoge aankoopprijs geen probleem was. Na drie of vier jaar zou je een reële marktrente moeten betalen. Maar tegen die tijd kon je vast wel weer een nieuwe hypotheek nemen met zo’n tijdelijk lage rente. Ondertussen steeg de waarde van het huis en was met winst verkopen ook een optie, soms na een paar maanden al. Huizen op die manier ‘flippen’ werd voor sommigen een hobby, die het vermogen op papier pijlsnel deed stijgen.

Adriana Brogger deed daar niet aan mee. Ze doceert journalistiek en media aan het San Joaquin Delta College, haar studenten maakten het Sights and Sounds project. Brogger en haar man hielden het hoofd koel temidden van het optimisme. “Terwijl we heel gemakkelijk een hypotheek konden krijgen. Je hoorde toen verhalen dat er zelfs aanbiedingen bij mensen in de brievenbus vielen die op naam stonden van hun huisdier. Maar wij studeerden nog, hadden geen van beiden een vast inkomen, en vooral mijn man had echt twijfels over die lokhypotheken.”

Voor Stephanie Phillips (48), een van de studenten die aan Sights & Sounds werkten, was de verleiding ook groot. “Wij hadden een huis gekocht voor 111.000 dollar en op een gegeven moment was het een half miljoen waard. Wij hebben daar niets mee gedaan, alleen de hypotheek een keer overgesloten om een lagere rente te krijgen. Maar vrienden van ons namen telkens overwaarde op via een nieuwe hypotheek, 15.000 hier, 20.000 daar. Zodat ze op grote voet konden leven. Die zijn later in de problemen gekomen.”

Rinkelpost

Die problemen begonnen in 2007. Wat een select groepje financiële experts al had zien aankomen - boek en film The Big Short vertellen hoe ze dankzij dat inzicht steenrijk werden - gebeurde: de stijging van de huizenprijzen stokte, de financiële mallemolen liep klem. Wie zijn huis niet met winst kon verkopen, zat vast aan een restschuld waarop de rente onontkoombaar zou stijgen. Wie zijn hypotheek niet meer kon betalen, gooide zijn huis in arren moede maar in de aanbieding.

Voor Alex Woods (39), ook een student aan het San Joaquin Delta College die meewerkte aan Sight & Sounds, waren die problemen in 2007 overduidelijk als hij van de universiteit van Oregon, waar hij basketbal speelde, terug in Stockton kwam om zijn moeder te bezoeken. “In sommige straten stonden vijf huizen op rij te koop. Daardoor veranderde de buurt, vrienden trokken weg naar plaatsen in de omgeving.”

Die stap ging vaak gepaard met ‘rinkelpost’: een envelop met sleutels die in de bus viel bij de hypotheekbank: bekijk het maar met mijn huis dat nu van jullie is. In heel Amerika namen moegestreden huiseigenaren die stap voor ze hun woning, soms totaal gestript, achterlieten.

null Beeld Kirk Crippens
Beeld Kirk Crippens

Stockton kwam bekend te staan als het Ground Zero van de executieverkopen. In die stad, gokte het weekblad Time in 2009, zou wel eens de allereerste betaling zijn kunnen zijn uitgebleven van de allereerste hypotheek op een veel te hoog gewaardeerd huis, die daarmee een ‘rommelhypotheek’ bleek.

In een dalende woningmarkt bleken heel veel leningen die waren verstrekt aan mensen met een laag inkomen aan die definitie te voldoen. De pakketten waarin die waren gebundeld en wereldwijd aan banken verkocht, waren veel minder betrouwbare beleggingen dan gedacht. Banken kwamen in de problemen en gingen failliet of moesten met overheidsgeld worden gered. Maar voor de inwoners van Stockton was de uitwerking van de crisis wel heel direct te merken: hun stad kwam zonder geld te zitten.

Een diep dal

Toen de huizenmarkt nog gezond leek, scheen de stad dat ook. Studente Stephanie Phillips: De stad werd aantrekkelijker. De binnenstad werd opgeknapt, met hulp van de gemeente werd er een bioscoop gebouwd met wel zestien zalen. Er kwam een nieuw stadion voor ijshockey, basketbal en concerten.”

Dat kon de gemeente allemaal betalen dankzij groot optimisme over de economie. De werknemers hadden riante regelingen, maar die waren ondergebracht bij het Californische pensioenfonds CalPERS. Dat hanteerde een rekenrente van bijna 8 procent. Met andere woorden: de premie die Stockton in moest leggen, bracht theoretisch zoveel op, dat die premie bescheiden kon blijven. Totdat ook bij CalPERS de recessie toesloeg: op de beleggingen was geld verloren, gemeenten als Stockton moesten bijstorten. Jaren van bezuinigingen volgden, maar het was niet genoeg. In 2012 ging Stockton bankroet.

null Beeld Kirk Crippens
Beeld Kirk Crippens

Amerika was geschokt. Er waren wel eens stadjes failliet gegaan, maar nog nooit een van 300.000 inwoners. En Stocktonians schaamden zich voor hun stad. “Mijn studenten baalden dat Stockton zo slecht in de publiciteit kwam”, zegt Krystin Russell, fotografiedocente aan het San Joaquin Delta College. “Studenten verdwenen ook. Niet dat ze de studie niet meer konden betalen, we zijn een heel goedkoop college, maar ze konden door problemen met hun huisvesting hun aandacht niet meer bij de studie houden. Een jaar later zag je ze dan weer terugkomen, maar dan vertelden ze vaak wel dat hun huisvestingsituatie onstabiel was. Dan waren ze bijvoorbeeld bij hun grootouders ingetrokken, twaalf mensen in een huis.”

Het faillissement had gevolgen op allerlei terreinen. Stockton sneed in het ambtenarenapparaat, en wie bleef, moest salaris inleveren. De goudgerande regelingen waren natuurlijk ook verleden tijd. Aan de stad was het te zien. Zelfs bomen werden niet meer gesnoeid, maar simpelweg omgehakt omdat het goedkoper was.

Nieuwe buren

Financieel is Stockton er nu weer bovenop. Er is inmiddels zelfs een spaarpot. De groei van de bedrijvigheid in de VS slaat de stad niet over: Amazon heeft bijvoorbeeld pas een nieuw distributiecentrum geopend, en een tweede aangekondigd.

En net als elders in de VS heeft ook de huizenmarkt zich weer hersteld van die gruwelijke dip van 2007/2008. Sterker nog, de huizen zijn eigenlijk wat te duur aan het worden. Zowel kopen als huren is voor veel jongeren moeilijk bereikbaar geworden.

“Dat komt omdat nu veel mensen uit het gebied rond de Baai van San Francisco hierheen komen”, zegt Alex Woods, die zelf noodgedwongen samenwoont met zijn broer. Bij de technologiebedrijven in San Francisco is de groei nog steeds onstuimig en zijn de salarissen hoog, maar het wonen navenant duur. “Wel drie keer zo duur als hier in Stockton”, schat Woods. “Als je dan hierheen verhuist, ben je wel weer een flink deel van je besparing kwijt aan benzinekosten, maar veel mensen doen het toch maar. Dat drijft de prijzen hier op, en mensen uit Stockton kunnen dat niet betalen. Niet met het soort banen dat je hier kunt vinden.”

En zo begint Stockton langzaam maar zeker te lijken op een gewone Amerikaanse stad: een rijke bovenlaag bepaalt de prijzen, een uitgeholde middenklasse probeert het hoofd boven water te houden, en een groep die het niet bolwerkt, trekt weg of belandt op straat in een van de vele tentsteden voor daklozen. Waar nu ook Stockton, voormalig kampioen leegstand, er de nodige van heeft.

Maar in vergelijking met vijf jaar terug is het een vooruitgang, zegt prof. Jeffrey Michael, die als bestuurskundige op de University of the Pacific in Stockton het hele proces heeft gevolgd. “De stad heeft zich behoorlijk hersteld, sneller dan verwacht. Maar er zijn nog littekens en behoorlijk grote sociale en economische problemen. Het percentage huisbezitters is lager dan voor de crisis, veel van de huizen die door de banken verkocht werden, zijn nu in handen van grote investeerders, vaak van elders. Dus het vermogen van de inwoners is geslonken. En terwijl het politiekorps weer is opgebouwd, zijn veel gemeentelijke diensten, zoals parken en bibliotheken, nog onder de maat.”

Wat Michael ook opvalt, is dat nu een heel andere groep het bestuur in handen heeft. “Tien of twintig jaar geleden bestond de leiding uit oudere, wat conservatieve mensen. Projectontwikkelaars hadden veel invloed. Nu heeft de stad een 28-jarige burgemeester die goed overweg kan met de media en druk experimenteert met progressieve nieuwe ideeën, zoals een basisinkomen. Dus al zijn de problemen van vroeger er nog steeds, er is een verandering van toon.”

Je zou het een optimistische toon kunnen noemen. En vooralsnog lijkt het een gezond optimisme. Studente Stephanie Phillips ziet vrienden weer hypotheken afsluiten om de overwaarde van hun huis te gebruiken. “Maar nu stoppen ze het in zonnepanelen, een nieuwe keuken, een badkamer. Ze investeren het in hun huis.”

Lees ook:

Kiki heeft twee masters maar nog steeds geen werk in haar sector

Jongeren die afstuderen in het midden van de economische crisis, in de jaren 2010 tot en met 2015, worden nu al de verloren generatie genoemd. De baan waarvoor ze leerden, is er niet. Hoe vergaat het hen na deze valse start? Trouw portretteert een aantal mensen van deze generatie.

Meer over

Wilt u iets delen met Trouw?

Tip hier onze journalisten

Op alle verhalen van Trouw rust uiteraard copyright.
Wil je tekst overnemen of een video(fragment), foto of illustratie gebruiken, mail dan naar copyright@trouw.nl.
© 2021 DPG Media B.V. - alle rechten voorbehouden