Opties maken arme wijk in Chicago leefbaarder

CHICAGO - Bridget Ferriter woont graag in de stad. Maar de stad moet wel een beetje meewerken. “Mijn vorige huis moesten we met zwaar verlies verkopen. De wijk was zo enorm achteruit gegaan.”

INEKE NOORDHOFF

Het is al naar dat je moet verhuizen omdat het om je heen zo'n rotzooi wordt, vertelt ze. En dan komt daar nog eens overheen dat je minder voor je huis krijgt dan je er destijds zelf voor hebt betaald.

Inmiddels zit Ferriter goed: haar huis in een wijk in Zuidwest Chicago kan minder waard worden, zij hoeft daar niet meer bang voor te zijn omdat ze in het Southwest home equity assurance-plan zit. Dit is een sociaal plan dat de leefbaarheid van de wijk wil bevorderen zonder een cent subsidie. Om het doel te bereiken wordt een onvervalst kapitalistisch instrument ingezet: de optie.

Miraculeus

Bridget Ferriter heeft een optie die haar risico op waardedaling van het huis wegneemt. Als de buurt zodanig achteruit gaat dat de huizenprijzen dalen, blijft zij schadevrij omdat ze zich tegen die waardedaling heeft ingedekt en haar huis dus voor een goede prijs kan verkopen. Maar de laatste jaren blijft de buurt die toch echt al jarenlang zwaar in de gevarenzone zit, miraculeus stabiel.

Voor Nederlanders is niet direct duidelijk dat dit een 'arme' wijk is: de straat biedt ruimte aan vier rijen auto's, de huizen staan vrij, al is er niet veel ruimte tussen de panden. Om bij Bridget Ferriter aan te bellen moeten vier meter voortuin en een trap genomen worden. Gastvrij laat ze haar huis zien: keurig gepoetst, smaakvol ingericht en ruim, naar Hollandse maatstaven. Woonkamer, keuken, bijkeuken, badkamer en slaapkamer beneden, boven twee slaapkamers en dan onder het hele huis een kelder met loophoogte.

Dat we midden in een probleemwijk zitten blijkt later. De woonstraat komt uit op de brede 63-ste straat. De taxi blijkt de volle breedte van de weg nodig te hebben om de kuilen en gaten te ontwijken. De ramen van de evangelische kerk in de 63-ste straat zijn dichtgemetseld. Een opgeheven garage staat onbeheerd te rotten; de veelvuldig voorkomende open plekken liggen vol afval.

Aan de overkant heeft Katly Headley de buitenboel net geschilderd. De garage is van een paar jaar geleden, en toen zijn ook de ramen vernieuwd. “We willen hier graag blijven wonen. Maar je moet er natuurlijk wel vertrouwen in hebben dat je blijft, voordat je in je huis gaat investeren”, legt zij het belang van de optie uit. Een hond staat te blaffen in de keuken, die daartoe van de kamer is afgeschermd met een laag hekje. “Maan jij hem eens tot rust”, vraagt Katly aan haar huisgenoot, een middelbare man. Met zijn vriendelijke lach laat hij een gapend gat zien in zijn gebit. De hond blaft door.

Vele stadswijken al liepen leeg en verwerden tot asociale gebieden waar niemand veilig is. Als je erin zit, is het angstaanjagend. Je wilt niets liever dan verhuizen, maar niemand wil er meer wonen. Katly Headley en Bridget Ferriter kennen het 'panic peddling' uit eigen ervaring. Daarom hadden zij er wel 100 dollar voor over om de taxateur te laten komen - de voorwaarde voor deelname aan het woonwaardeplan.

“Je weet hoe dat gaat, er komen steeds meer gekken in de buurt, graffiti op de huizen, het wordt smerig en onveilig. In zo'n omgeving willen mensen niets liever dan hun boeltje pakken en vertrekken. Voor je het weet is de hele wijk verpest”, zegt Helen Juozapavicius, directrice van Southwest home equity assurance program.

Ze houdt kantoor aan de 63-ste straat. Aan de muur hangen foto's van de tuinen die meededen aan de buurtwedstrijd. “Als verlener van de prijsgarantie proberen we natuurlijk ook te voorkomen dat mensen de wijk nemen.” Aan de muur hangen plattegronden van de wijken: de huizen met prijsgarantie zijn getooid met een speld. “Het moeten er nu 3 700 zijn, op een totaal van 59 000 huizen in de wijken die meedoen”, wijst Juozapavicius op de vrolijk gekleurde speldenkoppen.

Zes procent van de bewoners doet dus mee. Dat is weinig, vindt Juozapavicius. Maar ze maakt zich er niet echt ongerust over: “Mensen hebben er wel vertrouwen in dat de buurt het redt, nu dit plan er is. Daarom menen ze dat zo'n verzekering voor hen niet nodig is. Dat bespaart ze toch 100 dollar.”

Claims

De lage deelname is opvallend omdat de buurt er zelf, met een referendum in 1988, toe besloot dat er een woonwaardeverzekering moest komen. Alle 59 000 huizenbezitters betalen ervoor in hun onroerend goedbelasting. Gemiddeld 15 dollar per huis per jaar. Van die opbrengst is nu een reserve van 5 miljoen dollar gevormd waaruit de claims, zo die er komen, betaald kunnen worden. Het project zelf, de administratie, promotie en uitvoering, kan betaald worden uit de rente-opbrengst, zo ook het salaris van Helen 'ik kom uit een Letse familie' Juozapavicius.

Zij heeft als fondsbeheerder een zuiver commercieel motief om de wijk voor verval te behoeden. Zodra ze ergens 'afzakkend moreel' ontwaart, zint ze op manieren om het onheil te stoppen. Natuurlijk omdat het haar aan het hart gaat, maar ook opdat er straks geen claims betaald hoeven worden.

Acht jaar loopt het programma nu, en er zijn 59 huizen met een polis verkocht. Vier keer moest uit de garantiepot bijbetaald worden. “Ik was er ook wel blij mee dat we een paar keer moesten betalen. Mensen krijgen er meer vertrouwen in als ze zien dat het werkt, dat we ook echt uitbetalen als het nodig is.”

Bankiers zorgen voor zichzelf, niet voor huizenkopers

Nederland kent een garantieregeling om het eigen-woningbezit te stimuleren. Dit systeem verzekert bankiers ervan dat ze de hypotheekrente en aflossing krijgen. De huizenbezitter blijft echter aansprakelijk voor de schuld. Ook blijft de woningkoper zitten met de kans op daling van de waarde van het huis - en dus vermogensverlies.

Opties die huizenkopers beschermen tegen waardedaling bestaan (nog) niet. Misschien dat bankiers er niet zo'n behoefte aan hebben - zij hebben hun eigen risico's immers goed afgedekt. Voor de overheid die eigen-woningbezit wil stimuleren ligt dat anders. Ook gemeenten die het woonplezier in grote steden willen opkrikken, kunnen de woonwaarde-optie daarbij gebruiken. Deze beschermt de kopers tegen vermogensverlies.

Nederlandse bankiers hebben de woonwaarde-optie dan links laten liggen, ze gebruiken wel allerhande opties in hun hypotheken. Die zijn daardoor veel flexibeler geworden. Tegenwoordig kun je de rente vastleggen, je kunt daar even mee wachten en je kunt je tijdens de looptijd bedenken als dat in je voordeel is. De huizenkoper kan het bedrag tussentijds verhogen of verlagen, met of zonder aanleiding. De banken kunnen met veel van die nieuwe mogelijkheden komen omdat ze zichzelf tegen de kans op renteveranderingen of vervroegde aflossing kunnen indekken op de optiemarkten.

Meer over

Wilt u iets delen met Trouw?

Tip hier onze journalisten

Op alle verhalen van Trouw rust uiteraard copyright.
Wil je tekst overnemen of een video(fragment), foto of illustratie gebruiken, mail dan naar copyright@trouw.nl.
© 2022 DPG Media B.V. - alle rechten voorbehouden