Omzethuur elders heel gewoon

Koppeling van de winkelhuur aan de omzet kan gunstig uitpakken. Vastgoedbelegger Corio begint ermee op woonboulevard Villa Arena.

Nederland is een buitenbeentje als het gaat om omzethuur, zo vinden deskundigen. Het systeem waarbij de huur is gekoppeld aan de omzet is in Europa heel gewoon. De Nederlandse huurwetgeving die huurders bescherming moet bieden, staat op gespannen voet met aan de omzet gebonden huur.

„Hoog tijd om dat te veranderen”, zegt Richard Dallinga, directeur van de Nederlandse retailafdeling van makelaar Jones Lang LaSalle, leider in de wereldwijde winkelmarkt. „We houden elkaar al jaren in een wurggreep”, zegt hij. „Elke keer als het economisch meezit, willen vastgoedbezitters omzethuur invoeren en elke keer als het slecht gaat, hoor je de retailers erover beginnen.” Volgens Dallinga is dreigende leegstand er de oorzaak van dat juist verhuurders nu bereid zijn een variabel huursysteem in te voeren.

Volgens grote internationale spelers in Nederland, zoals Jones Lang LaSalle, VastNed en Corio, heeft omzethuur als voordeel dat zowel de eigenaar als de ondernemer belang hebben bij een hoge omzet. Een argument van vastgoedbedrijven tegen omzethuur was altijd dat ondernemers mogelijk een lagere omzet op zouden geven. Dit argument is volgens kenners van tafel omdat kassasystemen tegenwoordig gekoppeld zijn aan inkoopgegevens, waardoor sjoemelen moeilijker is.

„Omzethuur is met name handig in winkelcentra waar meerdere partijen opereren”, aldus Francine Zijlstra,directeur strategie en acquisitie van Corio’s Europese winkelbestand. Zijlstra is groot voorstander van omzethuur, onder meer omdat het gunstig kan uitpakken crisistijd. „Zodra je beschikt over de omzetgegevens van die meubelzaken, kun je ingrijpen als het slecht gaat. Het is niet zo dat wij in Villa Arena op de stoel van de ondernemer willen gaan zitten”, zegt ze. „Wat we wel kunnen doen, is samen nadenken over een marketingcampagne.”

Pieter Walraven van de Raad Nederlandse Detailhandel deelt het enthousiasme van Zijlstra niet. „Vastgoedondernemers willen graag de bestaande huurprijs als vaste component nemen”, legt hij uit. Dan kun je als huurder dus alleen meer, of nóg meer betalen.” Walraven pleit daarom voor een vast gedeelte van slechts 50 procent van de huidige huur. De rest van het bedrag zou dan uit een variabel deel moeten bestaan. In de Verenigde Staten en Engeland, waar omzethuur heel gewoon is, bestaat die variabele component uit 20 tot 30 procent van de totale huurprijs.

Huurrechtadvocaat Govert Kerpestein promoveerde in 2005 op het onderwerp en noemt de crisis een geschikt moment om na te denken over de invoering van omzethuur. „In Frankrijk waar dit gemeengoed is, is de kwaliteit van het winkelbestand enorm verbeterd. Door het ook hier in te voeren, zou je een groot deel van de mensen die we aan internetwinkels zijn verloren, weer de straat op kunnen krijgen.” Kerpestein denkt dat het er in Nederland nooit van gekomen is door het ontbreken van een goede lobby vanuit het midden- en kleinbedrijf. Dat is volgens hem bang dat de verhuurders in tijden van crisis terug willen naar een normale, vaste huur. De huidige wetgeving maakt dat ook mogelijk.

In winkelcentrum Bataviastad in Lelystad, één van de weinige plekken waar omzethuur in Nederland voorkomt, bedraagt het variabele deel 10 procent van de omzet per vierkante meter. De minimumhuur bedraagt 350 euro per vierkante meter, een maximum is er niet. „Dat spreek je met elkaar af en dan ga je in slechte tijden natuurlijk niet overstappen op een ander systeem. Dat de doodsteek zijn voor het wederzijdse vertrouwen”, zegt Willem Veldhuizen, directeur van exploitant Stable International. In plaats daarvan wordt er gewerkt met retailteams die bij rode cijfers met winkeliers over een oplossing nadenken.

Eus Peters van de Nationale Winkelraad van het MKB denkt niet dat zijn achterban zin heeft om het voorbeeld te volgen. „Met de huidige huurwetgeving genieten ondernemers een hoge mate van bescherming. Waarom zouden we dat willen opgeven? Niemand heeft de behoefte om een gedeelte van de omzet te delen als de huurbaas feitelijk niets anders doet dan het dak repareren.” Omzet is volgens Peters bovendien geen goede graadmeter. „Omzet zegt niets. Tien procent van je omzet kan direct je hele winst zijn.”

Meer over

Wilt u iets delen met Trouw?

Tip hier onze journalisten

Op alle verhalen van Trouw rust uiteraard copyright. Linken kan altijd, eventueel met de intro van het stuk erboven.
Wil je tekst overnemen of een video(fragment), foto of illustratie gebruiken, mail dan naar copyright@trouw.nl.
© 2020 DPG Media B.V. - alle rechten voorbehouden