Na de Gouden Eeuw was er in Amsterdam de eerste vastgoedbubbel

‘Gezicht op Amsterdam’, Jacob Cats (1741-1799). Te zien is het Rokin met op de achtergrond het Schapenplein, het huidige Muntplein. Beeld Stadsarchief Amsterdam

Drie eeuwen geleden schoten de huizenprijzen in Amsterdam de hoogte in. Het werd de eerste vastgoedbubbel in de Nederlandse geschiedenis. En die leek precies op wat er nu gebeurt.

 In 1713 begonnen de huizenprijzen in Amsterdam aan een forse klim; ze verdubbelden in 25 jaar. En in de elf jaren daarna halveerden ze weer, terug naar het niveau waarop ze begonnen. Het is de eerste vastgoedbubbel in de Nederlandse geschiedenis, zegt de Maastrichtse econoom Matthijs Korevaar.

Obligaties voor de oorlog

Het begin van de bubbel is zo scherp te markeren, omdat hij een duidelijke oorzaak had. De Republiek der Nederlanden had zich na de dood van de Spaanse koning Karel II gemengd in de strijd om de nieuwe machtsverdeling in Europa. Voor die oorlogvoering had de Republiek zich diep in de schulden gestoken, middels de uitgifte van staatsobligaties. In 1713 werd besloten daarmee te stoppen.

Gevolg was dat investeerders in de Republiek hun belangrijkste beleggingsmogelijkheid zagen wegvallen. De staatsobligaties waren geliefd; ze leverden niet al te veel rendement op, maar werden gegarandeerd terugbetaald. Nu de Republiek stopte met uitgifte van nieuwe obligaties, kwamen de beleggers met een overschot aan cash te zitten en een honger naar rendement. Veel van dat kapitaal zocht zijn heil in vastgoed, en Amsterdam was veruit de belangrijkste vastgoedmarkt. “Het is hetzelfde als wat we vandaag zien”, zegt Korevaar, “Op zoek naar rendement vloeit er veel geld in vastgoed, en jaagt daar de prijzen op.”

Korevaar, die over een jaar in Maastricht op dit onderzoek hoopt te promoveren, kon ’s lands eerste vastgoedbubbel op het spoor komen, doordat vastgoedtransacties werden geregistreerd, en doordat die registratie bijna compleet bewaard is gebleven.

Niet de eerste piek

De periode 1713-1750 was niet de eerste piek die uit de data opdook. Een eeuw voordien was er ook al een. In 1609, toen er een bestand kwam in de strijd met de Spaanse koning, gingen in Amsterdam de huizenprijzen omhoog. En ze bleven dat vier decennia doen, tot ze rond 1650 waren verdubbeld. In de drie decennia die volgden, onrustige tijden in de Republiek, verloren de Amsterdamse huizen de helft van hun waarde.

Was dat dan niet de eerste bubbel? Korevaar: “Het hangt ervan af hoe je bubbel definieert. Economen spreken van een bubbel als de vastgoedprijzen afwijken van hun fundamentele economische waarde. Maar er is geen eenduidige definitie van die waarde. Vaak wordt daarvoor naar de huurprijzen gekeken, en op basis daarvan was er na 1713 sprake van een bubbel. De huizenprijzen schoten omhoog, terwijl de huren stabiel bleven. Een eeuw daarvoor was er iets heel anders aan de hand.”

Grachtengordel

Korevaar verwijst naar de enorme groei die Amsterdam toen doormaakte. De stad was in een halve eeuw compleet veranderd. Bij het begin van de opstand tegen de Spanjaarden, in 1568, telde Amsterdam slechts 25.000 inwoners, tachtig jaar later waren dat er meer dan 200.000. De eerste delen van de grachtengordel waren aangelegd en Amsterdam had plannen voor verdere groei.

“Dat was voor beleggers aantrekkelijk. Ze konden de hoop koesteren dat in die groeiende stad de huren omhoog zouden gaan, en daarmee het rendement op hun belegging. Begin 18de eeuw was die onderliggende trend er niet; de Amsterdamse woningmarkt was toen stabiel, en de prijzen werden opgedreven door investeerders die steeds meer betaalden voor dezelfde woningen. Een bubbel dus.”

Een woning kopen in Amsterdam was in de regel een investering. Van alle huizen die er drie eeuwen geleden in de Amsterdamse binnenstad stonden, werd slechts 14 procent bewoond door de eigenaar. Dat percentage lijkt laag, maar is typerend voor grote steden, zegt Korevaar. Het percentage lag in Amsterdam bijna de hele 20ste eeuw onder de 10, inmiddels is het gestegen naar 30. Grote steden zijn huurmarkten, met investeerders die panden kopen en rendement halen uit verhuur.

Huurprijzen

Dan is het wel zaak dat de huizenprijzen niet ver gaan afwijken van de huurprijzen. En daar ging het drie eeuwen geleden mis. De instroom van kapitaal leidde tot speculatie, die de koopprijzen opjoeg terwijl de huurprijzen achterbleven. Korevaar kon de speculatiegolf in de statistieken zien, onder meer aan het aantal huizen dat binnen een paar maanden na koop alweer werd doorverkocht, met winst.

En hij zag het in de portefeuilles die beleggers aanhielden. De gemiddelde portefeuille bestond aanvankelijk voor meer dan de helft uit staatsobligaties. Dat veranderde in 1713 toen de Republiek stopte met het aangaan van nieuwe leningen. Vastgoed was op dat moment goed voor 20 procent van de portefeuille van de gemiddelde belegger. Dat aandeel verdubbelde in 25 jaar tijd naar 40 procent.

Staatsschuld

Je moet de verhoudingen in het oog houden, zegt Korevaar. De staatsschuld van Holland werd door al die oorlogsvoering opgestuwd naar zo’n 300 miljoen gulden. Klein naar huidige maatstaven, maar het was 170 procent van het bruto binnenlands product. De omvang van de Amsterdamse huizenmarkt was zo’n 100 miljoen gulden. Een omvangrijke markt voor investeringen dus. Ter vergelijking: ’s lands grootste onderneming, de VOC, had op zijn top een aandelenkapitaal van 75 miljoen.

Dit onderzoek naar historische vastgoedbubbels is een belangrijke aanvulling op hedendaagse economische wetenschap, zegt Korevaar, omdat die vooral kijkt naar de rol van hypotheken. “De financiële crisis van 2008, die begon op de Amerikaanse huizenmarkt, heeft een enorme hoeveelheid onderzoek op gang gebracht. Daarin ging het vooral om de vraag of er niet te gemakkelijk hypotheken waren verstrekt.”

Historisch experiment

Om dat te onderzoeken zou een econoom ter vergelijking een huizenmarkt willen hebben zónder hypotheken. Die vind je hier niet meer; iedereen heeft een hypotheek. Maar je vind hem wel in het Amsterdam van begin 17de eeuw. Het fenomeen hypotheek bestond wel, maar werd op de Amsterdamse huizenmarkt niet gebruikt. 

Korevaar: “Je hebt eigenlijk een historisch experiment om te onderzoeken wat er nu op de huizenmarkt gebeurt. En dan zie je dat ook zonder hypotheekmarkt bubbels kunnen ontstaan. Het ver­strekken van veel en slechte hypotheken kan zeker een crisis veroorzaken, maar is geen noodzakelijke voorwaarde. Ook zonder hypotheken kan het gebeuren, doordat er geld van investeerders in de markt komt. Je ziet dat vandaag gebeuren: investeerders drijven de huizenprijzen op, en een koopwoning in de stad wordt voor gewone mensen te duur. Wil een beleidsmaker daar iets aan doen, dan moet hij dus niet alleen naar de hypotheekmarkt kijken.”

Lees ook:

Waarom speculatie in Nederland windhandel heet en in Frankrijk niet ‘vente de vent’

Drie eeuwen na de eerste grote Nederlandse aandelencrisis dook historica Inger Leemans in het taalgebruik van die tijd. Ze ontdekte waarom speculatie in Nederland windhandel ging heten en in Frankrijk niet vente de vent.

Een koophuis was nog nooit zo duur, maar is er sprake van een bubbel?

Koopwoningen zijn in de afgelopen jaren flink gestegen, de gemiddelde huizenprijs werd hoger dan ooit. Starters zien hun kansen somber in.

Meer over

Wilt u iets delen met Trouw?

Tip hier onze journalisten

Op alle verhalen van Trouw rust uiteraard copyright. Linken kan altijd, eventueel met de intro van het stuk erboven.
Wil je tekst overnemen of een video(fragment), foto of illustratie gebruiken, mail dan naar copyright@trouw.nl.
© 2019 de Persgroep Nederland B.V. - alle rechten voorbehouden