Meteen bieden in Amsterdam

overspannen | De woningprijzen in Amsterdam zijn met 22 procent gestegen, tot ontsteltenis van aspirant-kopers. 'Vroeger ging je toch juist onder de vraagprijs zitten?'

Nog geen drie minuten is Alex Beutick binnen of een makelaar komt naar hem toegesneld. "U weet dat uw eindbod voor morgenochtend tien uur binnen moet zijn?" "Uuh, nee", stamelt de 23-jarige Beutick verrast. In het huis aan de Hoofdweg in Amsterdam-West gingen zo'n veertig kijkers hem voor, legt makelaar Kim de Vroome hem uit. "Dit is de laatste van de drie bezichtigingen."

Terwijl Beutick de boodschap zichtbaar moet laten bezinken - hij oogt nog beduusd als hij minuten later in de keukenkastjes piept - staat zijn vader hoofdschuddend bij de keukendeur. Veel te duur, mompelt hij. En: wat is de vraagprijs waard als iedereen erboven gaat zitten? Vader Clemens kocht zijn woning in 1983 voor 150.000 gulden. Midden in het centrum van de hoofdstad. "En dan heb ik nog een heel pand. Maar tegenwoordig is 250.000 euro blijkbaar goedkoop voor een woning van 55 vierkante meter."

Typisch huizenkopers die net kennismaken met de nieuwe Amsterdamse koopmarkt, zou Leonie Rump zeggen. Rump is kantoorleider bij makelaarskantoor Hoekstra en Van Eck. Wie pas met de huizenjacht start, zit nog in de onderhandelmodus, ziet ze. "Maar dan zegt de verkoper al snel: voor jou 99 anderen." Onrealistisch is dat niet. Pas geleden nog verkocht Rump een woning aan de Admiralengracht die door 100 gegadigden was bezichtigd.

Van elke tien koopwoningen die via Hoekstra en Van Eck in Amsterdam op de markt verschijnen, worden er acht per inschrijving verkocht, zegt Rump. Dat betekent dat er zoveel biedingen binnenkomen, dat alle gegadigden een week nadat het huis op de markt is verschenen een eindbod mogen doen. "Eigenlijk zou een woning na een dag al verkocht kunnen worden. Wij rekken het een beetje om meer kijkers een kans te geven." Dat is niet alleen het geval in populaire wijken als de Jordaan en de Pijp. Ook in Nieuw-West en Zuidoost, die te boek staan als probleemwijken, gaan woningen voor de vraagprijs of hoger van de hand. "Zo gek hebben we het nog niet eerder meegemaakt."

Wie al jaren loert op een woning in Amsterdam, slaat vanwege de lage rente nu zijn slag, ziet Peter Boelhouwer, hoogleraar Woningmarkt aan de TU Delft. Wat ook meespeelt: de stad an sich raakt steeds meer in trek. Culturele voorzieningen en werkgelegenheid werken als honing voor studenten, starters en zelfs babyboomers. "Dat in combinatie met het beperkte aantal koopwoningen in Amsterdam en het feit dat de bouwproductie de afgelopen jaren minder was, maakt dat de prijzen flink omhoog gaan." Met 22 procent stijgen de huizenprijzen in de hoofdstad inmiddels drie keer zo hard als elders in het land.

Voor makelaars betekent die groeiende aantrekkingskracht van de hoofdstad minder werk. In vaktermen: de markt kookt droog. De Nederlandse Vereniging voor Makelaars en Taxateurs (NVM) liet vorige week het woord 'problematisch' al vallen. Sven Heinen, voorzitter van de Makelaarsvereniging Amsterdam, waarschuwde er eerder voor dat deze krappe woningmarkt veel makelaars de kop gaat kosten. En ook Rump ziet het: "We duiken met z'n allen op een pand en proberen verkopers de meest fantastische prijzen aan te bieden. Daardoor staat onze courtage onder druk."

Onder kopers is de stemming wisselend. Je hebt de verraste beginnelingen zoals de Beuticks. Die doen uitspraken als: "Vroeger ging je toch juist ónder de vraagprijs zitten?" De diehards die mensen via flyers in de bus vragen hun huis aan hen te verkopen. Ook als het niet te koop staat. En de types die een knauw hebben opgelopen van de concurrentie op de woningmarkt. Vraagt de makelaar: "Is het jullie eerste bezichtiging?" Dan antwoorden zij: "Nee, en vast niet de laatste." Ze vertellen over die keer dat ze "ziek werden" van dat droomhuis dat ze net ontglipte. Of overwegen te stoppen omdat het "nu echt te gek wordt".

In de keuken aan de Hoofdweg staat Matthijs van de Sande Bakhuyzen (28) te zuchten en te steunen. Soms zelfs te staren naar de grond. Hij heeft net te horen gekregen dat hij niet de eigenaar is geworden van een woning in Noord. Het huis van 58 vierkante meter is voor meer dan 275.000 euro verkocht. Ter vergelijking: in de populaire Rotterdamse wijk Blijdorp staan woningen van minstens 120 vierkante meter voor hetzelfde bedrag te koop. "Verschrikkelijk", zegt Van de Sande Bakhuyzen. "Het gaat allemaal over de kop. Amsterdam moet hier echt iets aan gaan doen. Anders wordt dit een stad voor de rijken, een stad zonder identiteit", zegt de geboren Amsterdammer.

Zo'n vaart zal het niet lopen, stelt stadsgeograaf Cody Hochstenbach van de Universiteit van Amsterdam. Ja, de huizenprijzen in de hoofdstad stijgen veel harder dan elders in het land. Maar, zegt Hochstenbach, bijna de helft van alle panden in de stad behoort tot de sociale sector. Het aantal koopwoningen is met dertig procent relatief laag. "Die lage en middeninkomens zijn door het huurrecht goed beschermd en verroeren zich niet, uit vrees bij een verhuizing veel duurder uit te zijn. Dat dempt de ontwikkeling van Amsterdam als stad voor de rijken, hoewel sociale huurwoningen die vrijkomen vaker dan voorheen in de verkoop worden gedaan."

Wat Hochstenbach wel zorgen baart is de tweedeling die ontstaat tussen generaties. Het heeft iets weg van de situatie in Londen. Daar waar rijke Russen en Chinezen de huizenprijzen opstuwen en de twintigers en dertigers er bijna niet tussen komen. Ondertussen wrijven huiseigenaren van in de vijftig in hun handen omdat de waarde van hun woning blijft stijgen. In Amsterdam is - minus de beleggers van over de grens - iets soortgelijks aan de hand. Hochstenbach: "De peperdure koopmarkt en de snelle afname van sociale huurwoningen sluiten allerlei groepen uit. Ook de pas afgestudeerden en jonge creatievelingen die Amsterdam aan zich wil binden. Zij hebben behoefte aan betaalbare woningen."

Tijdens de kijkdagen van makelaarskantoor Hoekstra en Van Eck ontvouwt zich een heel andere tweedeling: die tussen rijk en minder rijk jong talent. Neem de 28-jarige Mado Akkersdijk die geïnteresseerd om zich heen kijkt in een pand in hartje Jordaan. Grootte: 90 vierkante meter. Prijs: een half miljoen. Hoe ze dat gaat betalen? "Mijn vriend en ik hebben een vaste baan en kunnen samen zo'n hoge hypotheek krijgen. Gezien de lage rente is dat heel interessant." Nog geen vijf kilometer verderop dubben Marlou Verhoeven (28) en Andrew Dawson (29) in het minder populaire Bos en Lommer over een woning die de helft kost. Met 58 vierkante meter een stuk kleiner dan hun huurhuis, en ook nog eens veel verder van het centrum vandaan. Maar wel binnen budget. "Althans, als er niet te veel overboden wordt. De vraagprijs bieden is tegenwoordig een no-go", zegt Verhoeven.

Dat overbieden gebeurt in veertig procent van de gevallen, berekende vastgoedanalist Calcasa eind vorig jaar. In West, waar Verhoeven en Dawson hun oog op hebben laten vallen, ligt dat percentage zelfs op zestig procent. Grote kans dat deze percentages inmiddels veel hoger liggen. Zorgelijk? Niet per se, zegt hoogleraar Boelhouwer. Door de strikte hypotheekregels die sinds een paar jaar gelden, kunnen kopers niet meer lenen dan ze zich kunnen veroorloven. Overbieden, ziet makelaar Rump, gebeurt in de hoofdstad daarom vaak met eigen geld. Een aantal keer maakte ze zelfs mee dat kopers het volledige aankoopbedrag op hun rekening hadden. "Soms verontschuldigen mensen zich omdat ze een hypotheekaanvraag bij de bank hebben lopen, en dus niet in één keer kunnen betalen."

Die gekte is ook ergens goed voor, weet Boelhouwer. Ook in 'slechte' wijken vestigen zich nu hippe tentjes en leuke boetiekjes, die weer zorgen voor een economische boost. Zelfs de roestige randen van de stad stromen nu vol. Makelaar Mark Puik, ook van Hoekstra en Van Eck, ziet het in Zuidoost, waar hij al volop in gesprek is met projectontwikkelaars die daar willen investeren. En Wim Alderden, die in De Baarsjes een huis bekijkt voor zijn dochter, krijgt van zijn eigen makelaar het advies geen punt te maken van een recente vechtpartij.

Toch is de vraag zo groot dat Amsterdam niet ontkomt aan bijbouwen. Jaarlijks trekken er zo'n tienduizend mensen naar de hoofdstad, terwijl er maar een stuk of zesduizend huizen worden bijgebouwd. En de beschikbare grond raakt op. "Vanaf 2020 is er minder ruimte voor nieuwe bouwplannen. Daar moet de gemeente nu al op anticiperen. Ik vrees dat door de stijgende huizenprijzen het aanbod nog kleiner wordt", zegt Boelhouwer. En al die eigenaren die flink veel geld kunnen vangen nu hun huis in waarde is gestegen? "Die zetten het echt niet zo snel op de markt. Stel: je verkoopt je huis binnen een dag. Waar ga je dan heen als het zo moeilijk is een nieuw huis te kopen?"

uitwijkplekken

Wie niet de hoofdprijs wil betalen voor een stulpje in Amsterdam, kan ook in omliggende gemeentes gaan neuzen.

Denk aan plaatsjes als Broek in Waterland, Abcoude, Diemen, Ouder-Amstel en Landsmeer. Allemaal plekken waar je meer huis voor je geld krijgt. Maar ook daar stijgen de huizenprijzen bovengemiddeld hard vergeleken met elders in het land, blijkt uit cijfers van de verzamelsite HuizenZoeker.

In Diemen bijvoorbeeld, ligt de gemiddelde vraagprijs per vierkante meter al op ruim 3100 euro. Bijna 700 euro hoger dan het Nederlands gemiddelde.

Meer over

Wilt u iets delen met Trouw?

Tip hier onze journalisten

Op alle verhalen van Trouw rust uiteraard copyright. Linken kan altijd, eventueel met de intro van het stuk erboven.
Wil je tekst overnemen of een video(fragment), foto of illustratie gebruiken, mail dan naar copyright@trouw.nl.
© 2020 DPG Media B.V. - alle rechten voorbehouden