Kleine huurmarkt kan schokken niet opvangen

Aanbod van huurwoningen in de vrije sector daalt al twee kwartalen

De markt voor huurwoningen in de vrije sector stagneert. Al twee kwartalen daalt het aanbod van huurhuizen. Anders dan in voorgaande jaren wordt de malaise op de koophuizenmarkt niet meer deels gecompenseerd door meer huuraanbod.

Die conclusie is te trekken uit cijfers die het grootste platform voor vrije huurwoningen, Pararius bekendmaakte. In 2011 en 2012 kreeg het aanbod nog een impuls omdat huiseigenaren die geen kopers konden vinden, hun pand in de verhuur deden. Aan die trend lijkt een einde gekomen. De omslag typeert de huidige Nederlandse woningmarkt. De dynamiek is ver te zoeken.

Juist de vrije sector zou sterk moeten groeien. Nederland ontbeert aanbod van kwalitatief goede woningen voor de middeninkomens. Mede daardoor zit de hele huizenmarkt nu op slot. Er is nauwelijks een ventiel zodra de koopkant in het slop raakt.

Onlangs vergeleek het Centraal Bureau voor de Statistiek de verhuisbewegingen in 2007, een jaar voor de crisis, met die in 2011. In 2007 verruilden bijna 100.000 huishoudens de ene koopwoning voor de andere. Vier jaar later waren dat er krap 50.000. Een halvering van de mobiliteit dus. Op de gehele huurmarkt, sociaal en vrij, steeg het aantal bewegingen weliswaar in dezelfde periode, maar met slechts 13 procent.

Internationaal vergeleken bungelt de Nederlandse huurmarkt zelfs onderaan als het om dynamiek gaat. Dat blijkt uit een onderzoek van de Rabobank. Economen van de bank keken naar verschillende kenmerken zoals hoe sterk de huurprijs gereguleerd is, de mate van huurbescherming en het aandeel van de private sector. Zet verschillende Europese landen naast elkaar en Nederland staat onderaan.

Nederland kent een zeer grote sociale huursector. Van alle huizen is 35 procent een sociale woning, dat zijn er 2,5 miljoen. Slechts 5 procent kent een vrije huur. Zes op de tien panden is een koophuis. Er is brede consensus dat die scheve verdeling anders moet. Het woonakkoord dat het kabinet sloot, het eerder gelanceerde plan Wonen 4.0, economen: allemaal koersen ze naar minder sociale huur en meer vrije huurwoningen.

De huren mogen nu harder stijgen, afhankelijk van het inkomen. Zo stegen de huren afgelopen zomer het meest sinds 1994: 4,7 procent. Mensen met hoge inkomens die in een sociale huurwoning zitten, moesten nog iets meer gaan betalen per maand. "Die huurverhoging is te laag", vindt Jasper de Groot van vrije huur-platform Pararius. "Scheefwoners gaan er niet om verhuizen."

De gemiddelde huur in de vrije sector is nu met ruim 1200 euro redelijk hoog, erkent De Groot. "Maar als de gehele huurmarkt in beweging komt, komen de huren in de twee sectoren veel dichter bij elkaar te liggen."

Zo'n grote omslag is niet een twee drie gebeurd, stelt ook de Rabobank. Woningcorporaties zullen genoegen moeten nemen met een kleinere rol en een lager rendement. Verdere liberalisering van de huurmarkt zal op sommige plaatsen de huren hard omhoog stuwen en op andere juist niet. En de Nederlandse woningvoorraad moet veranderen, constateert de bank. Die is uniform, niet toegesneden op de verschillende levensfasen.

Daarnaast zullen investeerders interesse moeten tonen in de huurmarkt, om het aanbod omhoog te krijgen. En om bijvoorbeeld dat deel van het woningbestand van corporaties en ontwikkelaars over te nemen dat in de vrije sector zal gaan vallen. "Nederlandse partijen gaan dat niet kopen", zegt De Groot. Daarvoor blijft de financiering te moeilijk. "Maar Duitse en Engelse partijen zijn wel geïnteresseerd."

Meer over

Wilt u iets delen met Trouw?

Tip hier onze journalisten

Op alle verhalen van Trouw rust uiteraard copyright. Linken kan altijd, eventueel met de intro van het stuk erboven.
Wil je tekst overnemen of een video(fragment), foto of illustratie gebruiken, mail dan naar copyright@trouw.nl.
© 2019 de Persgroep Nederland B.V. - alle rechten voorbehouden