Klein maar fijn wonen in New York

In New York wonen bankdirecteuren en loodgieters vlak bij elkaar. Maar door de torenhoge huren verschuift het evenwicht naar de rijkere groepen. Een proef met het bouwen van micro-appartementen moet dat tegengaan.

Wat ik zo geweldig vind aan de metro van New York", zegt Tam O'Hara, "is dat iedereen hem neemt. De baronnen van Wall Street zitten er naast de schoonmaaksters van hun huizen. Ik zag een keer zo'n zakenman, met een jas die net zoveel heeft gekost als mijn auto, belangstellend staan kijken naar een reclame voor een appartementencomplex. Studio's van 3000 dollar per maand, tweekamerappartementen voor 5500 dollar. En vlak bij hem zat een vrouw die duidelijk een paar maanden zou moeten werken voor één maand huur daar. Wat zal zij gedacht hebben?"

Geen betere plek, wil hij maar zeggen, om te filosoferen over de prijs van New Yorkse huizen dan de metro - of het moet de fabriek zijn waar hij verkoopdirecteur van is. In een grote hal op de voormalige marinewerf van Brooklyn bouwt Capsys in serie een nieuw en relatief goedkoop soort huis: het 'micro-appartement'.

De appartementen zijn bestemd voor 'My Micro NY', een complex in de wijk Kips Bay, in het zuidoosten van Manhattan. De gemeente New York laat het bouwen, om te onderzoeken of kleinere woningen een oplossing kunnen zijn voor een steeds nijpender probleem: torenhoge huren.

Stapelen

Een rondje door die fabriekshal is een les in bouwtechniek: van stalen profielen loop je naar een van die profielen gelast raamwerk, naar een raamwerk waar een betonnen vloer in is gestort, naar een vloer met buitenmuren, naar een ruw appartement met binnenmuren, naar een woning met een keurige keuken en een wc. Aan het eind gaat net een grote deur open en zet een vorkheftruck een nieuw micro-appartement, compleet met buitenisolatie, bij veertig soortgenoten.

In juni wordt dat allemaal gestapeld ('opgericht', zegt O'Hara liever) op een traditioneel gebouwde benedenverdieping met winkels en restaurants. En in september kunnen de eerste huurders er al in.

Het experimentele aan My Micro NY is de kleine vloeroppervlakte. Normaal moet een nieuwbouwappartement in New York minstens 37 vierkante meter tellen, in deze micro-appartementen hoeft het maar 24 tot 33 te zijn. Dat wordt dan gecompenseerd met goede faciliteiten, zoals bijvoorbeeld een fitnesscentrum. En toch kost een woning daar straks maar 2000 tot 3000 dollar per maand, 1800 tot 2700 euro.

Je zou zeggen: dat experiment hoeft niet meer. Want honderdduizenden New Yorkers wonen al zo klein, of nog veel kleiner. Architecte Mimi Hoang, de ontwerpster van My Micro NY, woont nu met haar vriend in een gewoon huis. Maar toen ze in 1999 in New York kwamen wonen, 'konden we kiezen tussen een appartement van 110 vierkante meter in Brooklyn, dat toen nog helemaal niet zo trendy was, of een van 35 vierkante meter in het East Village van Manhattan. Daar hoefden we niet lang over na te denken! En we hebben er nooit spijt van gehad dat we voor klein kozen. Het kostte toen iets van 1200 dollar - dat zal nu wel het dubbele zijn.'

Delen en weggeven

Voor New Yorkers die een huis zoeken, gaat de keus nu meer dan ooit tussen klein en duur, of groot en heel duur. Hoe redden ze dat? Hoang: "Door al het andere op te geven. De meeste New Yorkers hebben geen auto, dat scheelt al. En er is hier een enorme cultuur van delen en weggeven. Eigenlijk is in de grote stad wonen heel 'groen'! Mijn broers wonen in Texas, die geven een vermogen uit aan hun auto, en aan spullen waarmee ze hun grote huizen vullen. Ik lees ze daarover vaak de les."

Het gebouw dat ze heeft ontworpen, moet bewijzen dat de bouwregels soepeler kunnen en dat je in New York goed kunt wonen op een kleinere oppervlakte. Met de nadruk op 'goed', want krap wonen doen de New Yorkers dus al. Hoang: "Heel veel huizen worden illegaal gesplitst in kleinere eenheden. Dat is de woonbehoefte: nog maar twintig procent van de woningen in New York en andere grote steden herbergt een standaardgezin; meer dan de helft zijn kleinere huishoudens. Maar dit wil niet zeggen dat mensen het in die huizen ook naar hun zin hebben."

Om te zorgen dat bewoners zich in haar micro-appartementen wel op hun gemak voelen, heeft Hoang de ramen over de hele gevel laten lopen, openslaand, met Parijse balkonnetjes ervoor. En de appartementen zijn hoog: 2,75 meter in plaats van de bij nieuwbouw gebruikelijke 2,45, zowel om een gevoel van ruimte te scheppen als om bovenop de badkamer een opbergplaats te krijgen. Voor grotere dingen is er een gemeenschappelijke bergruimte. Die kan er dan meteen toe bijdragen dat de bewoners elkaar vaak tegenkomen, net als dat fitnesscentrum op de begane grond. Hoang: "Wonen doe je ook buiten je vier muren".

Klein, kleiner, kleinst

Brian Mead (30) leefde een paar jaar in zijn micro-micro-appartement in Washington Heights, in het noorden van Manhattan. Het ligt op de begane grond en zal zo'n acht vierkante meter zijn - er is net een smalle loopruimte tussen de kastjes die tegen de muur staan en het bed.

Hij verhuurt het nu aan toeristen. "Ik heb ruzie met Airbnb over de vraag of ik het wel een micro-appartement mag noemen", vertelt hij. Dat de badkamer/wc met andere appartementen gedeeld wordt, is het probleem niet, wel dat hij geen echte keuken heeft. "Maar er staat toch een magnetron? Daar kun je alles mee!"

Via een contact in het huis kon Mead zijn 'schoenendoos' in de wacht slepen. Hij betaalt er maar 600 dollar per maand voor, en goedkope woonruimte kon hij goed gebruiken. Zijn carrière als onroerend goed-speculant, waarvoor hij zijn rechtenstudie had opgegeven, was in de schuldencrisis van 2007 op de klippen gelopen en zijn nieuwe, als filmacteur, moest nog op gang komen. Sinds kort woont hij bij zijn vriendin. "Haar huur is 3500 per maand, dan is het wel fijn als iemand meebetaalt."

Hoe hield hij uit in die schoenendoos? "Het was geweldig, alsof je in de tv-serie 'Seinfeld' woonde", zegt hij. "Ik ging met bijna iedereen in het huis om. Ik heb veel liever die gezelligheid, dan de situatie van een vriend van me, die met zes andere mensen in een appartement moet wonen om het te kunnen betalen. En het is wel klein, maar ik was niet in New York komen wonen om in een New Yorks appartement te zitten. Ik had een gigantische tuin, genaamd Central Park!"

Een tophuis met huurbescherming

Toen ik hier de eerste keer kwam, ben ik letterlijk verdwaald", vertelt Elizabeth Seacord (56) over haar appartement in Upper West Side, het stuk Manhattan ten westen van Central Park. Dat was in 1981, toen haar toekomstige man daar een feestje gaf.

Wie bij Seacord op bezoek gaat, waant zich in een film. Een portier met pet en lange jas wil weten bij wie je op bezoek gaat. Door een fraaie tuin, waar het gebouw helemaal omheen loopt, ga je dan naar het trappenhuis van Seacords appartement. Dat meet bijna 300 vierkante meter, met een woonkamer, een enorme zitkeuken, een kantoor, slaapkamers, twee badkamers en nog de originele 'dienstmeidenkamer', met voor elke meid een slaaphoek en het midden een wc-hok dat ze konden delen.

Het Belnord, gebouwd in 1909, staat op de monumentenlijst. Ooit had schrijver Elie Wiesel er een appartement. Maar het is ook beroemd door een van de meest venijnige gevechten tussen huurders en hun huiseigenaar die New York ooit heeft gezien, een gevecht dat door een rechter werd vergeleken met Beiroet.

Seacord heeft die huiseigenaar, Lilian Seril, nog meegemaakt. Die deed bijna niets aan onderhoud, en verbood haar huurders het zelf te doen. En dat leidde tot veel ongemak, want in de VS geldt binnenschilderwerk al als onderhoud, en zelfs het vervangen van je kapotte koelkast. Veel huurders staakten hun betalingen.

De reden van Serils koppigheid was, dat de huren zo enorm laag waren. De meeste appartementen in het Belnord waren rent-controlled, de meest extreme vorm van huurbescherming die New York kent, waarbij de overheid de (lage) huur vaststelt. Er vallen alleen appartementen onder die al voor 1947 bestonden. En de huurder moet er eigenlijk al sinds 1971 wonen, maar voor familieleden is er een manier om beschermde appartementen te 'erven': bij de huurders intrekken voor die weggaan of overlijden. De schoonouders van Seacord woonden er al vanaf 1952.

Als een huurder gewoon vertrekt en een huis zijn 'rent-controlled status' verliest krijgt het die status nooit meer terug, en het is dan ook een uitstervende sector, die inmiddels geen 2 procent van het aantal woningen in New York meer uitmaakt. Daarentegen is bijna de helft van de woningen rent-stabilized, een mildere vorm van bescherming, waarbij de overheid niet de huur, maar wel de toegestane huurverhoging vaststelt.

In 1974, toen Seril het Belnord eindelijk verkocht, spraken de huurders met de nieuwe eigenaar af dat de appartementen 'rent-stabilized' mochten worden, zodat de huur naar een rendabel niveau kon worden opgekrikt - nog steeds laag ten opzichte van de vrije markt. Seacord wil niet precies zeggen hoeveel ze betaalt, maar 5000 dollar per maand is duidelijk veel te hoog geschat. En dat terwijl haar appartement op de vrije markt gemakkelijk 15.000 zou opbrengen. "Ik doe elke ochtend een dankgebedje dat ik hier mag wonen."

Al die bescherming verdeelt New York in twee woningmarkten. Aan de onderkant zijn er appartementen met een kunstmatig lage huur, waar de gelukkige bewoner van zijn leven niet meer uit zal gaan. Die op slot zittende sector kun je alleen binnenkomen door een familielid op te volgen, illegale onderhuur, huwelijk of - het gebeurde echt in 2009 --volwassenen-adoptie. Aan de bovenkant is er de vrije markt, de enige sector waar de huren en koopprijzen kunnen stijgen en waar ze dat dan ook met overgave doen, tot wanhoop van wie geen tonnen verdient.

Hier en daar schuren die twee werelden ongemakkelijk tegen elkaar. Een paar blokken ten westen en twintig blokken ten zuiden van het Belnord is aan Riverside Boulevard een nieuw appartementengebouw zo goed als klaar. De meeste woningen zullen tienduizenden dollars per maand gaan kosten en dus betrokken worden door bankiers, of als pied-à-terre gebruikt door rijke buitenlanders. De westkant biedt uitzicht op de Hudson en New Jersey, en aan die kant is ook de ingang: twee grote glimmende deuren met een voorname overkapping.

Het gebouw bevat ook appartementen die maar duizend dollar per maand doen. Dat was een eis van de gemeente, die niet wil dat Manhattan een eiland van alleen maar rijke mensen wordt, en die de woningen zal verdelen onder mensen met lage inkomens, bijvoorbeeld maximaal 40.000 dollar per jaar bij een stel zonder kinderen. Voor die appartementen is er een aparte ingang: één eenvoudige deur aan de zijkant, naast de toegangen tot onderhoudsruimtes.

In de New Yorkse media stak na het bekend worden daarvan een stormpje op: was het geen schande, die poor door? Maar trots is geen zware factor op de New Yorkse huizenmarkt: voor die 55 appartementen met hun armeluisdeur hebben zich inmiddels 88.000 mensen ingeschreven.

Meer over

Wilt u iets delen met Trouw?

Tip hier onze journalisten

Op alle verhalen van Trouw rust uiteraard copyright. Linken kan altijd, eventueel met de intro van het stuk erboven.
Wil je tekst overnemen of een video(fragment), foto of illustratie gebruiken, mail dan naar copyright@trouw.nl.
© 2019 DPG Media B.V. - alle rechten voorbehouden