Kantoren in gribusbuurt slopen voor woningen

Lege kantoren en verzorgingshuizen die niet meer voldoen, wat moet je ermee? Helemaal opnieuw beginnen of fijnmazig verbouwen? Trendy is het allebei.

Aanpak leegstand daagt bouwers uit

Wie koopt er nou 150.000 vierkante meter aan kantoorruimte op het dieptepunt van de crisis? "Je moet wel visionair zijn", zegt Theo Dohle, "om in deze gribusbuurt met zijn lege kantoren uit de jaren zeventig een nieuwe woonwijk te willen bouwen."

Natuurlijk, Dohle heeft alle belang bij een wervend verhaal; hij is ingehuurd om Holland Park in Diemen-Zuid publicitair te begeleiden. Hij is echter voldoende thuis in de Nederlandse vastgoedmarkt om te zien dat de Amsterdamse projectontwikkelaar André Snippe iets bijzonders aanpakt.

Door de verkoop van tientallen kantoren steeg Diemen pardoes naar nummer twee op de lijst van gemeenten met een lage kantorenleegstand, die DTZ Zadelhoff begin deze maand heeft opgemaakt. In heel Nederland staat 17 procent van de kantoorruimte leeg, in Diemen is dat nog maar 7 procent.

Duizend studenten bewonen sinds afgelopen zomer Campus Diemen Zuid, op tien metrominuten van Amsterdam, waarvoor Snippe een deel van de kantoren verbouwde. Naast appartementen zijn er winkels, cafés, een politiepost en een parkeergarage.

"De vorm van die kantoren bleek geschikt voor herbestemming", aldus Dohle. "Maar de meeste kantoren zijn te diep en te onhandig om tot woningen te verbouwen, laat staan als dat duurzaam moet." Holland Park gaat bestaan uit nieuwbouw, waarvoor eerst drastisch moet worden gesloopt. Een vergruizingsmachine vermaalt ter plekke het slooppuin voor hergebruik in het nieuwbouwbeton.

Vandaag gaan de eerste 131 woningen in de verkoop. Het zullen er uiteindelijk 3400 worden. De bouw begint in mei of juni. Holland Park moet gaan lijken op de wijk Sluseholmen in Kopenhagen, die weer lijkt op Java-eiland in Amsterdam, stuk voor stuk stedebouwkundige ontwerpen van architect Sjoerd Soeters met grachten, gebogen bruggetjes en binnentuinen. Over zes jaar moet de hippe nieuwe wijk klaar zijn.

Met dank aan landelijke maatregelen

"Dit kan alleen in Diemen", zegt Lars Engelen van Snippe Projecten over de voortvarende manier waarop de gemeente kantorenbuurt Bergwijkpark laat ombouwen tot woonwijk Holland Park.

Enkele landelijke maatregelen moeten transformatie nog makkelijker maken. Zo is het sinds november eenvoudiger om tijdelijk af te wijken van het bestemmingsplan. Het Bouwbesluit van 2012 stelt minder strenge eisen aan oudere gebouwen dan aan nieuwbouw. En tot juli geldt een lagere btw (6 in plaats van 21 procent) voor het arbeidsloon van bouwvakkers bij verbouwing of herstel van woningen.

Appartement betaalbaar dankzij transformatie

Het Liornehuis in Hoorn is gebouwd in 1968. Met 180 kamertjes en een lift naar de hogere verdiepingen was het destijds vernieuwend. Maar het bejaardenhuis is alweer uit de gratie. "Er staan zeker duizend van dit soort gebouwen in Nederland", zegt Guido Scholtens. "Mooi is het niet, maar die oude betonconstructie, het staal, dat is allemaal niet minder geworden."

Dat heeft meegespeeld in de beslissing van de Scholtens Groep uit Wognum om niet te slopen. De belangrijkste reden om te kiezen voor transformatie van het bestaande Liornehuis in de flat Kaap Hoorn met 83 woningen is echter de prijs. "Een nieuw gebouw zou hebben geleid tot veel duurdere appartementen. We mochten drie keer zo hoog bouwen. Maar dit is betaalbaar voor jongeren. De kopers omarmen dit project, bijna alles is al verkocht. De omwonenden zijn ook blij, want hun omgeving verandert niet. En het is duurzaam, we hergebruiken het gebouw en hoeven veel minder af te voeren."

Dat hij meer had kunnen verdienen aan nieuwbouw, zegt Scholtens niet zoveel. "Het risico zou dan ook veel groter zijn. De prijs van een appartement in Kaap Hoorn ligt rond een ton. Daarmee bereik je een veel grotere doelgroep dan wanneer je een hogere prijs vraagt. In een stad als Amsterdam kun je dat risico wel nemen, maar hier in de periferie is de spoeling veel dunner."

Kaap Hoorn moet eind juni klaar zijn. De verbouwing duurt nog geen jaar en dat is ongekend snel voor Scholtens, die net als de meeste bouwers gewend is aan nieuwbouw op open plekken. Transformatie is nieuw, maar het smaakt naar meer. "Voor ons is dit een ontdekkingsreis geweest. We zijn op een andere manier naar bouwen gaan kijken. In Nederland staan veel meer van dit soort gebouwen waar we mee aan de slag kunnen. Essentieel is, zoals altijd bij vastgoed, de locatie. Dichtbij het station, zodat je snel naar de stad en zijn voorzieningen kunt. En de gemeente moet willen meewerken."

Meer over

Wilt u iets delen met Trouw?

Tip hier onze journalisten

Op alle verhalen van Trouw rust uiteraard copyright. Linken kan altijd, eventueel met de intro van het stuk erboven.
Wil je tekst overnemen of een video(fragment), foto of illustratie gebruiken, mail dan naar copyright@trouw.nl.
© 2020 DPG Media B.V. - alle rechten voorbehouden