Kabinet zit eigen bouwambities in de weg, zeggen woningcorporaties
Minister Ollongren wil dat er jaarlijks 75.000 woningen worden bijgebouwd. Maar corporaties en ontwikkelaars zeggen dat niet te halen door hoge kosten en nieuwe regels.
De jaarlijkse bouwopgave is ernstig in het geding. Woningcorporaties, projectontwikkelaars en bouwers moeten samen tot 2025 elk jaar 75.000 nieuwbouwwoningen realiseren om het woningtekort teniet te doen. Maar stijgende bouwkosten en een extra belastingheffing voor woningcorporaties zitten die realisatie in de weg, zeggen verschillende marktpartijen. "Het kabinet moet niet zeggen dat het betaalbare woningbouw belangrijk vindt. Dat is gewoon niet waar", stelt voorzitter Marnix Norder van brancheorganisatie Aedes voor woningcorporaties.
Norders leden balen, zijn verslagen, geloven het ook niet helemaal. Eerst kregen sociale verhuurders in 2013 de verhuurderheffing voor hun kiezen, die net als de vennootschapsbelasting komend jaar zal stijgen. En vanaf januari 2019 komt daar de zogenoemde Anti Tax Avoidance Directive (Atad) bij. Bedoeld voor multinationals die belastingontwijkend gedrag vertonen, maar ook woningcorporaties krijgen ermee te maken. Norder: "Van de twaalf maanden huur die we van onze huurders ontvangen, gaan er door de Atad vier ervan rechtstreeks naar de Belastingdienst." Een toename van maar liefst 1 miljard euro aan belastingen, berekende Aedes.
Obstakels
Het maakt niet alleen dat corporaties minder ruimte zien om bij te bouwen, ook de verduurzaming van sociale huurwoningen staat onder druk, zegt de voorzitter. En dat terwijl minister Kajsa Ollongren (binnenlandse zaken) afgelopen mei in haar woonagenda schreef de verduurzaming aan te willen jagen én in zeven jaar tijd minstens 700.000 woningen bij te willen bouwen.
Van oudsher opgaven waar corporaties wel mee uit de voeten kunnen. Vijf jaar geleden waren zij nog verantwoordelijk voor 34.000 van de bijna 49.000 nieuwbouwwoningen. Na een bouwdip tijdens de crisis verwachten ze de komende jaren tussen de 30.000 en 34.000 woningen per jaar uit de grond te stampen. Bijna de helft van wat er jaarlijks nodig is. "Wat er nu in de pijpleiding zit, maken we af. Maar vanaf 2021 zullen we die verwachting naar beneden bijstellen", zegt Norder.
Ook projectontwikkelaars zien obstakels als het gaat om het realiseren van nieuwbouw. Directeur Jan Fokkema van brancheorganisatie Neprom spreekt zelfs van 'een remmend effect'. De bouwkosten lopen op, waardoor ontwikkelaars met steeds meer moeite hun projecten rond krijgen, ziet hij. "Ik ben er niet optimistisch over dat we 75.000 woningen per jaar gaan halen."
Tekort aan menskracht
De grootste boosdoener? Een tekort aan menskracht. In de bouw, omdat onder andere timmerlieden en metselaars al maandenlang zijn volgeboekt. En ook bij gemeenten, waar bouwvergunningen moeten worden afgegeven, zegt Fokkema.
Daarbij gooit de verduurzamingsopgave roet in het eten, zegt de Neprom-directeur. Over krap drie jaar moeten er jaarlijks 50.000 woningen worden verduurzaamd, zo staat in het klimaatakkoord. "Maar dat concurreert met de nieuwbouwproductie. Op korte termijn zal dat de productie afremmen. Van onze leden hoor ik nu al dat er een toenemende activiteit is in de bestaande bouw." Net als brancheorganisatie Bouwend Nederland (voor bouwers) verwacht Neprom dan ook niet dat marktpartijen er dit jaar in slagen meer woningen uit de grond te stampen dan in 2017.
Toch baren die stijgende bouwkosten en het tekort aan mankracht Frans Schilder van het Planbureau voor de Leefomgeving geen grote zorgen. "Zolang woningkopers die hoge prijzen kunnen en willen betalen, blijven marktpartijen bouwen", zegt de senior woningmarktonderzoeker.
Stijgende lasten
Voor woningcorporaties geldt een ander verhaal. Zo op het eerste gezicht noemt hij de noodkreet van Aedes-voorzitter Norder een politiek spel. Maar, zegt hij ook, de lasten voor corporaties stijgen terwijl ze aan alle kanten worden bevraagd. "De Atad is eigenlijk niet bedoeld voor corporaties, maar voor multinationals die geld wegsluizen. Het punt wat Aedes terecht maakt is dat de investeringscapaciteit van corporaties zo onder druk komen te staan."
Trappen de sociale bouwers daadwerkelijk op de rem, dan stijgen de wachtlijsten voor een sociale huurwoning, stokt de toch al moeizame doorstroming op de woningmarkt en is er ook minder plek voor statushouders, aldus Schilder.
Lees ook:
En weer blijken de huizenprijzen nog verder omhoog te kunnen
Krapte regeert op de woningmarkt, waardoor de prijzen in grote delen van het land blijven stijgen en het aantal verkopen daalt.
De bouw staat weer te springen om extra handen, maar vertrokken bouwvakkers keren niet massaal terug
De bouw heeft mensen tekort. Terwijl tijdens de recente crisis werknemers massaal ontslag kregen.
