Huurverlaging voor V&D is niet kansloos

Warenhuis in geldnood benut machtspositie tegenover verhuurders

Een huurverlaging en een forse ook. V&D wil van februari tot en met mei geen huur betalen. Daarna hoopt het in plaats van 10 procent van de filiaalomzet nog maar 7 procent te hoeven afdragen aan de verhuurders van zijn panden. Het is een noodgreep van het warenhuis dat al eerder de lonen van zijn vijfduizend medewerkers met bijna 6 procent kortte. Maar ook al is het een uiterst redmiddel, kansloos is het niet, stellen vastgoedexperts.

In Nederland is het niet gebruikelijk om een percentage van de omzet als huur te betalen, zegt Arjen Boesveldt, hoofd retail van vastgoedonderneming Cushman&Wakefield. Internationaal is dat wel gemeengoed, met name bij eigenaren van winkelcentra. "Als je hier omzethuur wil afspreken, heb je toestemming nodig om te mogen afstappen van het Nederlandse huurrecht. De Nederlandse winkelstructuur is anders dan die in het buitenland. Hier kun je met de fiets of lopend naar veel winkels toe en in een winkelhart komen steeds meer sociale functies bij elkaar. Pas sinds drie jaar speelt de discussie over omzethuur in Nederland, door de internationalisering van de vastgoedmarkt."

Volgens Boesveldt betaalt V&D niet uitzonderlijk veel huur. Het warenhuis zit met zijn huurlasten onder wat in Nederland gemiddeld wordt betaald, zegt hij. "V&D heeft lang gedacht dat de huur goed was, alleen loopt nu de omzet terug. De tien procent omzethuur van de V&D is heel redelijk."

En dus moet V&D volgens Boesveldt naar zijn omzet kijken in plaats van in te zetten op structurele huurverlaging. "Het kan zijn dat het warenhuis te veel ruimte gebruikt, waardoor V&D te veel huur betaalt in verhouding tot het deel dat het bewinkeld heeft. Of de omzet per vierkante meter en daarmee per werknemer is onvoldoende. V&D moet kijken hoe het zijn formule er weer bovenop krijgt. In Nederland is zeker nog plaats voor een warenhuis in het middensegment."

V&D is zeker niet kansloos om een huurverlaging af te dwingen, denkt Boesveldt. Er zijn namelijk amper winkels in Nederland die tussen de 8000 en de 12000 vierkante meter groot zijn. "Wat dat betreft is V&D een unieke partij. Dat zijn substantiële oppervlakten, in bijna elke gemeente waar het warenhuis zit. Vooral omdat V&D tot over vijf verdiepingen zit. Dat is zeker buiten de grote steden niet gebruikelijk."

Mochten de verhuurders voet bij stuk houden, dan is het volgens Boesveldt relatief eenvoudig om een nieuwe winkel te vinden voor de begane grond. "Zeker omdat de V&D op plekken zit waar iedereen langsloopt. Voor de verdiepingen zal dat een stuk moeilijker zijn."

Dat zal volgens vastgoedadviseur DTZ Zadelhoff wel meevallen. De toplocaties in het centrum met een groot vloeroppervlak zijn steeds meer in trek, zegt Wendy Schellens van DTZ. "Vooral omdat er steeds meer internationale retailpartijen op de markt komen. Er zitten zeker een aantal zeer gangbare panden in de V&D-portefeuille." Wel hebben de 63 warenhuizen, volgens Schellens, een flinke opknapbeurt nodig voordat ze geschikt zijn voor andere gebruikers.

Mocht V&D het voor elkaar krijgen een huurverlaging af te dwingen, dan betekent dat nog niet dat alle winkels dat zomaar zal lukken, denkt directeur Gertjan Slob van onderzoeksbureau Locatus. "Voor veel panden geldt: het is de V&D of anders niets. Bijna geen enkel winkelbedrijf zit te wachten op zoveel vierkante meters over meerdere verdiepingen, behalve dan misschien discountketen Primark. Meestal is 2000 vierkante meter op één verdieping de grens. Om mensen door grotere winkel te trekken, moet je heel goed je best doen."

De V&D heeft een machtspositie en die troef spelen ze bewust, denkt Slob. "Als de investeringsmaatschappij van de Hema dit zou proberen, zullen de eigenaars van de panden op een slechte locatie wel toeschietelijk zijn, maar de goede locaties raakt zij dan kwijt."

Meer over

Wilt u iets delen met Trouw?

Tip hier onze journalisten

Op alle verhalen van Trouw rust uiteraard copyright. Linken kan altijd, eventueel met de intro van het stuk erboven.
Wil je tekst overnemen of een video(fragment), foto of illustratie gebruiken, mail dan naar copyright@trouw.nl.
© 2020 DPG Media B.V. - alle rechten voorbehouden