Huizenmarkt draait beter op z'n Deens

Tegenover elke hypotheek staat een net zo grote obligatielening Steun voor nieuwe aanpak

Het plan voor een nationale hypotheekbank, dat pensioenbeleggers APG en PGGM afgelopen week lanceerden, is 'een onzalig idee'. Het lost de problemen van de Nederlandse banken niet op, integendeel zelfs. Die zullen nog moeilijker aan kapitaal kunnen komen en veel huizenbezitters gaan een hogere rente betalen. Beter is over de grens te kijken naar Denemarken, dat een solide hypotheeksysteem heeft.

Dat is de inschatting van financieel deskundige Remco Polman. Helemaal onbevooroordeeld is hij niet. Samen met twee anderen werkt hij sinds 2010 bij het bedrijf Solid Mortgages aan het voorbereiden van 'het Deense model' in Nederland. Aanvankelijk in redelijke stilte, maar sinds dit voorjaar duiken de ideeën achter het model af en toe op, zoals in het plan dat 22 economen opstelden om de vastgelopen woningmarkt in beweging te krijgen. Sinds april steunen de Vereniging Eigen Huis en de Hypotheekshop het bedrijf. En makelaarsvereniging NVM pleitte er deze week voor de Deense aanpak serieus te bekijken.

In essentie is die volgens Polman simpel en transparant. De Denen sluiten hun hypotheek af bij een aparte hypotheekbank. Die is volledig losgeknipt van de gewone bank. Voor elke afgesloten hypotheek worden obligaties uitgegeven om aan kapitaal te komen. De looptijd en de rente van de hypotheek en de obligaties zijn identitiek. En het laatste maakt het systeem zo betrouwbaar, legt Polman uit. "De obligaties zijn een exacte spiegel van de hypotheken. Je financiert langetermijnleningen met langetermijnkapitaal." Daardoor betalen Denen minder voor hun huislening dan Nederlanders.

De obligaties van de Deense hypotheekbanken zijn een gewilde, veilige, langetermijnbelegging, van het soort waarbij ook Nederlandse pensioenfondsen graag zouden instappen. En dat zonder staatsgarantie. "Er is veel controle op de kwaliteit van de hypotheken, met behulp van taxaties en uitgebreide informatie over de klanten", zegt Polman. Zo is voor kopers van de obligaties duidelijk waar ze hun geld in steken.

Ook in Nederland zijn hypotheken in theorie een veilige belegging, zegt Polman. "Het risico is beperkt. Wanbetaling door consumenten neemt wel toe, maar is naar verhouding nog steeds bijzonder laag." Het probleem in Nederland is dat banken in het algemeen veel moeite hebben om aan kapitaal te komen. Spaargelden bij banken wegen bij lange na niet op tegen de hypotheekschuld omdat Nederlanders ook via hun pensioenfonds geld opzij leggen. De eurocrisis en de internationale eisen om de buffers te verhogen, maken dat banken veel kortlopend, relatief duur, risicovol geld moeten aantrekken.

Doordat hypotheken in de grote bankenpot zitten waar het totale balansrisico telt, ademt de hypotheekrente onvoldoende mee met de officiële rentetarieven en dus met de stand van de economie. Het tarief is te laag in tijden van overvloed, zoals tussen 2005 en 2008, en nu is het 1,5 tot 2 procent te hoog, schat Polman, omdat de banken zo moeilijk aan geld kunnen komen. Het maakt de woningmarkt veel grilliger dan nodig. De prijzen zijn in goede tijden te hard gestegen en er zijn te veel woningen verkocht; nu is dat omgeslagen in bijna volledige stagnatie.

Het voorstel van APG en PGGM is daar geen oplossing voor, stelt Polman. Zij willen hypotheken met NHG-garantie, goed voor 130 miljard euro, bij de banken weghalen en onderbrengen in een nationale hypotheekbank. Daar kunnen pensioenfondsen kapitaal in steken. Een gevaarlijke constructie, meent Polman. "De meest zekere hypotheken haal je van de bankbalans. Van de 650 miljard hypotheekschuld blijft er dan 520 miljard over waar geen staatsgarantie op zit. Dat maakt het probleem voor de banken alleen maar groter. Met de huidige financieringsstructuur is dat niet op te lossen, de rente voor dit deel van de hypotheken zal omhoog gaan." Het lijkt Polman dan ook sterk als dit plan doorgaat. "Pensioenfondsen weten dat dit niets oplost, maar er wordt druk op ze uitgeoefend. Nu kunnen ze zeggen dat ze het hebben geprobeerd."

Huisobligaties in Denemarken net zo veilig als staatsobligaties
Ruim tweehonderd jaar geleden, in 1795, is de basis gelegd voor het Deense hypotheekmodel. Een grote brand in Kopenhagen verwoestte een kwart van de huizen. Om de wederopbouw te financieren, werden obligaties uitgegeven. Zo konden binnen twee jaar alle huizen herbouwd worden. Denemarken en Nederland zijn anno 2012 redelijk vergelijkbaar. Ook Denemarken kent, anders dan bijvoorbeeld Duitsland, een relatief hoge hypotheekschuld. Wel kan een Deense huizenkoper minder lenen: maximaal 80 procent van de huiswaarde. In Nederland ligt dat nog op ruim 100 procent, maar in de praktijk lenen Nederlanders gemiddeld niet meer dan de Denen. Het is goed mogelijk dat in Nederland de leenlimiet zakt. De Nederlandsche Bank bepleit dat. De internationale bankenorganisatie BIS heeft net vastgesteld dat de obligaties van de Deense hypotheekbanken net zo'n veilige en goed verhandelbare belegging zijn als Deense staatsobligaties. Het systeem is crisisbestendig, aldus de BIS.

undefined

Meer over

Wilt u iets delen met Trouw?

Tip hier onze journalisten

Op alle verhalen van Trouw rust uiteraard copyright.
Wil je tekst overnemen of een video(fragment), foto of illustratie gebruiken, mail dan naar copyright@trouw.nl.
© 2021 DPG Media B.V. - alle rechten voorbehouden