Het gebouw als grondstoffenbank

Meer dan energieverbruik, bepaalt materiaalgebruik de milieubelasting van gebouwen. Wil duurzaam bouwen echt van de grond komen, dan moeten er nieuwe verdienmodellen komen die hergebruik aantrekkelijk maken.

'Dat daar is niet alleen een kozijn", zegt Bill McDonough, wijzend op een raam. "Het is ook een blok aluminium, dat over twintig jaar twee of drie keer zoveel waard is als nu." McDonough is architect en een van de bedenkers van het 'cradle-to-cradle' concept (C2C), waarbij materialen voortdurend in kringloop blijven. Hij is ook hoofdontwerper van Park 20/20 in Hoofddorp, een kantorenpark dat wordt gebouwd op de principes van C2C.

Een van die principes is 'upcycling', hetgeen zoveel wil zeggen dat de materialen aan het eind van de levensduur van een product opnieuw worden gebruikt in minimaal dezelfde of zelfs een hoogwaardiger toepassing. "Energieverbruik is het probleem niet", stelt McDonough. "De zon levert per dag meer energie dan we in een heel jaar gebruiken. Bovendien beschikken we over de technieken om een gebouw energieneutraal te ontwerpen. Sterker nog, we kunnen zelfs gebouwen ontwerpen die energie leveren. Bij materialen ligt dat anders. Afgezien van een enkele meteoriet worden de voorraden niet aangevuld, dus daar moeten we zuinig mee omgaan."

Park 2020, vlak naast station Hoofddorp ligt er nog een beetje kaal bij op deze koude winterochtend. Volgens Coert Zachariasse, directeur van de Delta Development Group, die het kantorenpark samen met investeerder Reggeborgh en bouwbedrijf Volker Wessels ontwikkelt, wordt dit jaar begonnen met de bouw van vier nieuwe kantoorpanden, naast de vier die al gereed zijn. Hij grijnst: "Toch niet slecht in een tijd waarin nauwelijks nog iemand iets bouwt."

Zachariasse zegt een manier te hebben gevonden om de meerwaarde van het cradle-to-cradle concept te oogsten via de huur van zijn panden. Een belangrijk onderdeel van zijn verdienmodel is de restwaarde van de gebruikte materialen. Hoeveel zijn de materialen nog waard als het pand aan het eind van zijn levensduur is gekomen? Anders gezegd, wat is het kapitaal nog waard dat je in de grondstoffenbank, het gebouw, hebt belegd?

Het antwoord op die vraag wordt voor een deel bepaald door de manier waarop de materialen zijn verwerkt. Zachariasse: "Als een gebouw wordt gesloopt, hebben de materialen - een enkele uitzondering daargelaten - meestal een negatieve restwaarde. Je moet betalen voor afvalverwerking. Om een zo hoog mogelijke restwaarde te houden, moet je een gebouw zo ontwerpen dat je de gebruikte materialen nagenoeg in ongeschonden staat terugkrijgt. 'Design for disassembly', noemen we dat: ontwerpen voor slopen."

De restwaarde van materialen hangt verder af van de waarde van de grondstoffen die erin zijn verwerkt. Alle gebruikte materialen hebben daarom een materialenpaspoort, waarin niet alleen tot op moleculair niveau is vastgelegd welke stoffen erin zitten, maar ook hoeveel ervan in een gebouw is gebruikt en waar het zit. "Hoe nauwkeuriger je materiaal gedefinieerd is, zowel naar samenstelling als naar hoeveelheid en toepassing, hoe hoger je restwaarde", aldus Zachariasse.

Kennis van de precieze samenstelling, maakt het ook mogelijk om een schatting te doen van de restwaarde van de gebruikte grondstoffen. Zachariasse: "Daarvoor kijken we naar de ontwikkelingen op de termijnmarkten voor grondstoffen. Samen met ABN Amro ontwikkelen we modellen die twintig jaar vooruitkijken. Op die manier kunnen we een schatting maken van de waarde van het kapitaal dat in ons gebouw, onze grondstofbank is opgeslagen."

Het bedrijf van Zachariasse, de Delta Development Groep, blijft eigenaar van de panden op Park 20/20 en dus ook van de daarin opgeslagen materialen. De verwachte restwaarde van de materialen komt bij hem op de balans te staan. Gevraagd of de restwaarde opweegt tegen de extra kosten van duurzaam bouwen, antwoordt hij dat dat niet het geval is. Hij moet daarom 10 procent meer huur vragen dan gebruikelijk is.

Gebruikers zijn bereid die hogere huur ook te betalen. Volgens Zachariasse komt dat onder meer omdat de energie- en overige exploitatiekosten laag zijn gehouden. Een andere reden is dat de gebouwen zijn ontworpen met de werkprocessen van de klant als uitgangspunt. Daardoor kunnen ze met minder vierkante meters toe, soms wel meer dan een kwart.

Een belangrijk argument voor de hogere huur is het gezonde werkklimaat. Zowel fysiek in de vorm van een goed binnenklimaat als sociaal met voorzieningen als een goed restaurant, een fitnessruimte en een kapper. Zachariasse: "Als mensen daardoor vijf minuten per dag langer werken, dan haalt het bedrijf die hogere huur er ruimschoots uit."

"Een bijkomend voordeel is", aldus McDonough, "dat een duurzaam kantoorgebouw ook bijdraagt aan een positief imago van het bedrijf. Dat geeft je een makkelijker ingang bij klanten en maakt het eenvoudiger om goede mensen te werven. Je laat als bedrijf zien dat je bereid bent om verantwoordelijkheid te nemen voor je omgeving en dat waarderen mensen."

Click Brick: cement overbodig
Dit jaar is het tien jaar geleden dat Daas Baksteen de ClickBrick introduceerde. Het duurde even, maar de bakstenen die niet gemetseld hoeven te worden, maar met stalen clips aan elkaar worden geklikt, is nu geaccepteerd door architecten en aannemers. Omdat er geen metselspecie wordt gebruikt laten gevels van ClickBrick zich demonteren, zodat de steen steeds weer opnieuw gebruikt kan worden. Daas Baksteen biedt kopers dan ook een terugneemgarantie. "We vertrouwen erop dat we gebruikte ClickBricks ook na 20 of 30 jaar kunnen verkopen", zegt directeur Gert Jan den Daas. "Desgewenst willen we ze ook wel verhuren." In het gemeentehuis van Coevorden (foto hierboven) zijn click brick en gewone baksteen al gecombineerd.

Bouwer blijft eigenaar gebouw, gebruiker betaalt voor gebruik
Ook Thomas Rau gebruikt zijn gebouwen als grondstoffenbank. Rau is architect en drijvende kracht achter Turntoo, een bedrijf dat is gebaseerd op het idee dat niet de koper, maar de producent eigenaar blijft van een product. "We maken een onderscheid tussen de grondstofwaarde van een gebouw en de gebruikswaarde. Als gebruiker betaal je alleen voor het gebruik gedurende een bepaalde periode. De materialen blijven eigendom van de producent. Aan het eind van de levensduur krijgt hij ze weer terug en dan moet hij er iets mee."

Omdat het voor bouwbedrijven niet erg handig is als een groot deel van hun werkkapitaal vastligt in een gebouw annex grondstoffenbank, financiert Turntoo de waarde van de grondstoffen voor de periode dat het gebouw of het product in gebruik is. Daarbij gaat het bedrijf uit van de aanschafwaarde. Is het gebouw aan het eind van zijn economische levensduur, dan krijgt de producent zijn materialen terug en moet hij de lening terugbetalen. Rau: "Omdat we tegen de huidige dagwaarde financieren, hoeven we ook niet te weten wat de prijs van de grondstof over twintig jaar zal zijn."

Rau heeft de principes van Turntoo toegepast op de uitbreiding van het gemeentehuis in het Gelderse Brummen. Die wordt dit voorjaar opgeleverd en is gebouwd als grondstofbank. Dat wil in dit geval zeggen dat de waarde van de gebruikte grondstoffen wordt gescheiden van de gebruikswaarde van het gebouw. De grondstoffen zouden in principe eigendom blijven van de producent. "Helaas", zegt Rau, "zitten er nu nog te veel juridische haken en ogen aan, waardoor de gemeenteraad toch het hele gebouw in eigendom wil houden."

undefined

Meer over

Wilt u iets delen met Trouw?

Tip hier onze journalisten

Op alle verhalen van Trouw rust uiteraard copyright. Linken kan altijd, eventueel met de intro van het stuk erboven.
Wil je tekst overnemen of een video(fragment), foto of illustratie gebruiken, mail dan naar copyright@trouw.nl.
© 2021 DPG Media B.V. - alle rechten voorbehouden