Geen zin in een makelaar? Met een beetje durf kun je je huis ook zelf verkopen.

Een flinke stroom klachten over misstanden in de makelaardij en praktijkvoorbeelden van opgelichte (ver)kopers kwam niet alleen bij Cornelissen, maar ook bij het tv-programma 'Kassa' binnen. Brancheorganisaties als de NVM (Nederlandse Vereniging van Makelaars) en de LMV ( Landelijke Makelaars Vereniging), verwijten Cornelissen alle makelaars over één kam te scheren. Hij zou het vak criminaliseren zonder met bewijzen te komen. Wim van Kampen, vice voorzitter van de NVM, vindt het woord 'maffia' veel te zwaar gekozen. Van Kampen wijst erop dat makelaars, aangesloten bij een beroepsvereniging, zich dienen te houden aan een erecode. Bovendien krijgt de klachtencommissie van de NVM helemaal niet veel klachten te verwerken; vorig jaar slechts 160 op 135000 woningtransacties. Wie moet je als potentiële (ver)koper geloven? En heb je eigenlijk wel een makelaar nodig?

Kopers hebben markt mee

Allereerst: wie wil kopen, heeft niet per se een makelaar nodig. Kopen draait vooral om slim onderhandelen en weten wat je wilt kopen, tegen welke prijs en tegen welke voorwaarden. Houd je aan de prijslimiet en houd rekening met de kosten koper die zo'n 11 procent van de koopsom bedraagt. Neem tijdens het onderhandelen een objectieve houding aan en laat je niet teveel meeslepen door emoties als enthousiasme of juist negatieve gevoelens. Kopers hebben de markt mee. In Nederland staat sinds enkele jaren een recordaantal woningen te koop. Vooral duurdere woningen (boven 300000) worden aanzienlijk minder snel verkocht. Een te hoge prijs in combinatie met een afwachtende houding van kopers laat de transactietijden toenemen. Veel woningen in het duurdere segment worden uit de verkoop gehaald, dit gaat om grote aantallen: naar schatting zo'n 1500- 2000 per kwartaal.

Verkopen zonder makelaar

Ook onroerend goed verkopen zonder makelaar is goed mogelijk, mede door de Vereniging Eigen Huis (VEH) die een keur aan producten aanbiedt: een raambiljet of bord, een modelcontract en overeenkomsten en een brochure 'Uw huis verkopen'. Heel belangrijk: voor een gering bedrag kunt u uw huis te koop aanbieden op de website van de Vereniging. Want op Funda komt uw huis natuurlijk niet.

Verstandig is wel om in geval van calamiteiten minimaal drie maanden voordat je het huis in de verkoop doet een rechtsbijstandsverzekering te sluiten. Houdt er rekening mee dat op de verkoper een mededelingsplicht rust. Het prettigst is het als je een lijst maakt met feitelijke en juridische gebreken. Als achteraf blijkt dat er een olietank in de tuin ligt of het gebint door boktor is aangetast, zal de rechter de koop ongedaan maken. Ook geschillen met buren, gemeenten of andere instanties moeten vermeld worden. Aan de andere kant heeft de koper een onderzoeksplicht. Hierop kan je je beroepen als de nood aan de man mocht komen.

De Wet Koop onroerende zaken houdt onder andere in dat een mondeling akkoord schriftelijk moet worden vastgelegd. Als partijen het eens zijn over de transactie zijn ze vervolgens verplicht mee te werken aan het vastleggen van de afspraken in een koopakte. Een makelaar moet zich daarbij ook houden aan de mondeling gemaakte afspraken. Bij het tekenen ontstaat een rechtsgeldige overeenkomst. De koper heeft vanaf dat moment drie dagen bedenktijd waarbinnen hij alsnog van de koop kan afzien.

Onderhandel altijd

Wie toch liever een makelaar wil inschakelen; alweer vier jaar is er geen wettelijke bescherming meer voor de titel makelaar. Iedereen mag zich sinds die datum makelaar noemen. Wie in zee wil gaan met een makelaar met een keurmerk, let op de certificaten van de NVM (Nederlandse Vereniging voor Makelaars, 3500 leden), LVM (Landelijke Makelaars Vereniging, 450 leden) en de VBO (Vereniging Bemiddeling Onroerend Goed, bijna 1000 leden). Kies je een makelaar die is aangesloten bij een beroepsorganisatie, dan ben je niet alleen zeker van een portie vakkennis, maar bij klachten is er ook een geschillencommissie en ieder lid heeft verplicht een beroepsaansprakelijkheidsverzekering. De makelaarscourtage, waarvoor geldt no cure no pay -geen transactie dan ook geen betaling- is meestal een percentage van de koopsom. Het slimst is om een bepaalde termijn in het contract op te nemen, bijvoorbeeld: als de makelaar het huis binnen zes maanden niet heeft verkocht, kan je zonder wederzijdse verplichtingen afscheid van elkaar nemen. Stel dat het de makelaar na dat half jaar nog niet is gelukt de woning te verkopen, dan mag hij geen courtage berekenen. Omdat dit soms als een zwaard van Damocles boven het hoofd van de makelaar hangt, is men wel geneigd om voor allerlei andere diensten kosten in rekening te brengen. Ook wordt er bij het intrekken van een opdracht wel een vergoeding in rekening gebracht. Nu het langer duurt voor huizen zijn verkocht, gaan steeds meer makelaars op uurtarief werken. Meestal ben je dan duurder uit.

Besluit je een makelaar in te huren, onderhandel dan altijd over de courtage en bezoek meerdere makelaars om te kijken in hoeverre te onderhandelen valt.

Een makelaar heeft natuurlijk het liefst dat je het hele aan- of verkooptraject uitbesteedt, want hierop is de meeste winst te behalen, maar een deelopdracht is goed mogelijk. Bijvoorbeeld: je begeleidt zelf de bezichtigingen en de onderhandelingen en de makelaar stelt het koopcontract op.

Tip: Laat in het contract met de makelaar opnemen dat er alleen geadverteerd wordt in gezamenlijk overleg. Zo houd je overzicht op de advertentiekosten

De 'low budget' makelaar

De wet van vraag en aanbod en de kritische consument zorgen ervoor dat steeds meer goedkope (met name digitale) makelaarsconcepten op de markt komen. Zo begon de Alkmaarse NVM makelaar Jeroen Stoop dit jaar met formule Makelaarsland. Voor 795 plaatst zijn kantoor een woning op de NVM website Funda, laat een regionale makelaar de waarde bepalen, voert onderhandelingen met aspirant kopers en coördineert de koopakte. De bezichtigingen mag je als koper zelf doen. Verkoopjeeigenhuis.nl zegt vakkundig begeleiding te bieden voor een bedrag van 350 en de site niksertussen.nl is al sinds dit jaar een goedkoper alternatief voor Funda. De WitteWoningWinkel is een franchiseketen die verkopers een aantal pakketten met deeldiensten voor een courtage van maximaal 0,5 procent biedt. De formule startte in 2003 en heeft inmiddels 30 filialen. En ook auteur Peter Cornelissen gaat de markt op met digitale dienstverlening. Via zijn site woon-okee.nl kunnen vanaf volgend jaar verkopers zelfstandig hun woningen presenteren en kosteloos kennis nemen van het reilen en zeilen op de woningmarkt.