Een slim aangekochte woning

Zelfs voor insiders met tientallen jaren praktijkervaring zijn uitspraken over de fluctuaties in 2004 even riskant als het gokken op het juiste nummer bij de roulette. Wat echter boven alle twijfel is ontheven, is dat een slim aangekochte eigen woning bij uitstek een inflatiebestendige investering is. Wie eigenaar is van een goede koopwoning en kijkt naar de waardeontwikkeling op langere termijn kan niet anders dan deze uitspraak beamen. De niet onaanzienlijke overwaarde in de gemiddelde Nederlandse koopwoning vormt de basis van tal van inventieve financiële producten en van kostbare consumptieve bestedingen.

'Goedkoop inkopen, duur verkopen' is de grondslag voor succes voor alle beleggingen. Dus ook voor de eigen woning. Goedkoop inkopen is mogelijk als de woningmarkt zich nationaal in een dip bevindt. Dit is nu niet het geval en het ziet er ook niet naar uit dat dit in de nabije toekomst zal gebeuren. Goedkoop inkopen kan echter op meerdere manieren. Zo is het ook bij woningen, evenals bij aandelen, mogelijk om de krenten uit de pap te halen. Door een verwaarloosd pand op een goede locatie te kopen en te renoveren, lonkt een aantrekkelijke winstpotentie. Het omgekeerde (een mooi pand op een slechte locatie) zal minder lucratief uitpakken.

De cijfers wijzen uit dat steeds meer mensen verlangen naar een vrijstaande (woon)boerderij of villa in een landelijk gebied. Tot de beste investering van het afgelopen decennium behoort dan ook een vrijstaande woning met een 'hoog afwerkingsniveau' op een behoorlijke kavel grond op de Veluwe of in Friesland. Dat is een trend om rekening mee te houden.

Ook is het mogelijk om te speculeren op demografische ontwikkelingen. Zo zal er in de toekomst steeds meer vraag komen naar woningen en/of appartementen die 'seniorproof' zijn. Dat wil onder meer zeggen een praktisch ingedeelde, onderhoudsvrije woning met het sanitair op de begane grond en de dagelijkse voorzieningen in de nabije omgeving. Een groeimarkt, want het aanbod aan deze woningen blijft vooralsnog achter.

Als je als potentiële koper (enigszins) rekening houdt met deze ontwikkelingen, verhoogt dat de kans op een goede investering. Wie eenmaal ergens is gesetteld, doet er goed aan om in eerste instantie zo prettig en plezierig mogelijk te wonen. Woongenot is één. Een goede investering komt op de tweede plaats. Wie dat ambieert, zou kunnen overwegen om zoveel mogelijk (fiscaal) profijt te trekken van de eigen woning. Verdienen aan je eigen huis dus.

Zo kunt u besluiten om de nijpende woningnood onder bijvoorbeeld studenten op te lossen door een kamer in de woning te verhuren. De ontvangen huur hoeft u niet aan te geven. Let echter op de grens van euro 3710,- (2003 euro 3595,-) aan huurinkomsten. Overschrijdt u deze grens, dan valt het verhuurde gedeelte van uw woning officieel in box 3 en kunt u alleen hypotheekrente aftrekken over uw eigen gedeelte. Het eigenwoningforfait moet in dat geval ook alleen worden aangegeven voor het woongedeelte dat u zelf gebruikt. Onvangt u niet meer dan euro 3710,- en voldoet u aan enkele voorwaarden (zoals u en uw huurder staan ingeschreven op hetzelfde adres en uw huurder mag geen zelfstandige unit bewonen) dan kunt u gebruikmaken van de kamerverhuurvrijstelling waardoor alles bij het oude blijft en u onder meer gewoon uw gehele hypotheekrente kunt blijven aftrekken.

Heeft u een kind in woningnood, dan kunt u overwegen een woning voor hem/haar te kopen en een gratis gebruiksrecht te verlenen. Ook dit mes snijdt aan twee kanten. U helpt zo niet alleen uw kind, maar vermindert ook uw belastbaar vermogen in box 3. Het huis valt namelijk in box 3 van uw kind. Deze constructie is met name rendabel als uw kind zeer weinig vermogen heeft.

U kunt uw kind ook op een andere manier bijstaan. Zo kunt u overwegen om een startkapitaaltje te schenken. Hierdoor vermindert ook weer het kapitaal in uw box 3. Houd bij deze constructie wel rekening met de schenkingsvrijstellingen. Zit uw kind, of de echtgenoot, in de leeftijdsgroep van 18 tot 35 jaar dan kan de schenkingsvrijstelling van euro4143 per jaar eenmalig worden verhoogd tot euro20711.

Ouders die liever willen lenen in plaats van schenken, kunnen onderscheid maken tussen een renteloze lening en een lening waarbij aan het kind een zakelijke rente in rekening wordt gebracht. Als u bedingt dat het geleende bedrag altijd weer kan worden opgeëist, houdt deze renteloze lening geen schenking in en hoeft u ook geen rekening te houden met schenkingsvrijstellingen.

Er kan ook worden afgesproken dat de ouders een lening verstrekken tegen een marktconform tarief. In dat geval is de rente voor de kinderen progressief aftrekbaar in box 1, en vermindert wederom het vermogen in box 3 voor de ouder. Overigens houdt in alle gevallen een vermindering van het vermogen in box 3 eveneens een vermindering van de successierecht in.

Een andere manier om de successierecht te drukken en tevens uw onderkomen te verzilveren, is het kopen van het ouderlijk huis door de kinderen of door andere familieleden. Hiermee wordt tevens een veelvoorkomend probleem -een flink vermogen in steen, maar weinig inkomen- onder gepensioneerden opgelost. De kopers verstrekken u dan wel het recht om levenslang te blijven wonen tegen een schappelijke prijs. Heeft u geen kinderen of familieleden die deze constructie willen toepassen, maar tobt u toch met uw stenen vermogen: verkoop uw huis en ga huren.