Duitse hypotheek te mooi om waar te zijn
Drie mannen in pakken lachen je toe vanaf de website. Ze werken bij een klein financieel kantoor in Deventer, dat gisteren even werd beschouwd als de redder van de Nederlandse huizenmarkt. Met het aanbod van goedkope Duitse hypotheken, 'rente wel 2 procent minder', zou de dominantie van de drie grote Nederlandse banken eindelijk aangepakt worden. Het kantoortje werd direct overspoeld met telefoontjes. Onbereikbaar waren ze.
Het verhaal is alleen iets te mooi om waar te zijn.
Verschillende media meldden gisteren dat Duitse banken met honderden miljarden aan ongebruikte euro's op de balans klaar zouden staan om de Nederlandse hypotheekmarkt op te schudden. Bij nader inzien bleek het om een nog ontluikend initiatief te gaan van het Deventer kantoor dat met verschillende Duitse banken overlegt. Daarbij zouden andere kleine financiële bemiddelaars willen aansluiten.
Een nog vrij prematuur en kleinschalig plan dus, maar de overweldigende belangstelling geeft wel aan dat Nederland snakt naar meer concurrentie bij het verstrekken van hypotheken. Huizenbezitters betalen relatief een hoge rente. De markt wordt gedomineerd door slechts drie grote banken, die geen belang hebben bij stunten met tarieven.
Die hoge rente is echter niet simpelweg het gevolg van te weinig strijd op de markt. De balansen van Nederlandse banken zien er anders uit dan die van de buitenlandse concurrenten. Er staan relatief hoge hypotheken uit, waar te weinig spaargeld tegenover staat omdat veel geld bij de pensioenfondsen wordt gestald. Daardoor hebben de banken een grote funding gap. Voor dat geld moeten ze de internationale kapitaalmarkt op, wat duur is vanwege de eurocrisis. Bovendien wordt het risico op Nederlandse hypotheken steeds groter doordat de huizenprijzen zijn gedaald en daarmee dus de waarde van het onderpand.
Daar komt nog bij dat de grote banken ING en ABN Amro staatssteun nodig hadden. Daardoor kregen ze een zogeheten 'prijsleiderschapsverbod' uit Brussel, ofwel: niet stunten met tarieven op de zak van de belastingbetaler. Op zichzelf een logische maatregel, maar de rente wordt er natuurlijk niet lager van.
Volgens de Vereniging Eigen Huis ligt de rente op huisleningen desondanks onnodig hoog, structureel ongeveer 1 procent te veel. De rente die banken elkaar berekenen, zakt al een tijd omdat de Europese Centrale Bank de belangrijkste tarieven telkens laat dalen. De spaarrente zakt vervolgens net zo hard mee, maar de hypotheekrente niet. Voor die 'overwinst' zouden de banken aangepakt moeten worden door de concurrentiewaakhond, vindt de VEH.
De toetreding van Duitse banken tot Nederland zou die hoge tarieven onder druk kunnen zetten. Zij rekenen ongeveer 2 procent rente minder, dus dat tikt aan. In de grensstreek is het nu al zo dat huizenkopers af en toe met een Duitse financier in zee gaan. Maar die lage rente aan de andere kant van de grens is niet slechts het gevolg van meer concurrentie daar. Duitse banken zijn gewend dat huizenkopers flink wat eigen geld meenemen. Een hypotheek in Duitsland komt meestal niet boven de 70 procent van de verkoopwaarde uit en wordt netjes in dertig jaar afgelost. In Nederland is het maximum nu 106 procent, en dan ook nog deels aflossingsvrij.
Juist die ongebreidelde kredietverlening heeft de huizenprijzen doen exploderen, rapporteerde de commissie-huizenprijzen onlangs. En Nederland daarna in een diepe economische dip gestort.
Het is dus de vraag hoe ver de Duitse banken willen gaan als ze op grotere schaal hypotheken gaan verstrekken in Nederland. Willen ze 80 procent, 90 procent of zelfs 100 procent van de huiswaarde financieren? En als ze dat risico aandurven, blijft de rente dan zo laag als in Duitsland? Het lijkt er nog niet op dat ze op die manier miljarden in de Nederlandse woningmarkt zullen stoppen.
