Droomhuis kan geen bewoner vinden

Het Nederlandse huurpuntensysteem zorgt er voor dat ook sommige verhuurders tussen wal en schip vallen. De Amsterdamse flat van Trouw-correspondent Maaike Veen, zelf wonend in Londen, staat al maanden leeg. Klemgezet door de regels, terwijl ze zat mensen kent die er zo inwillen.

Mijn beganegrondflat in Amsterdam Oud-Zuid staat al meer dan vier maanden leeg. Het huis met twee kamers en suite en aparte slaapkamer, mooie houten vloer, originele details, dubbel glas, tuin is de droom van iedere verhuurder. "Maar we mogen het niet meer verhuren", vertelde mijn vaste makelaar mij toen ik hem in oktober opbelde dat ik nieuwe huurders zocht. Daarmee begon een zoektocht naar een oplossing voor mijn huis dat ik niet graag leeg heb staan; een puzzel waarin ik de onnavolgbare kronkels heb leren kennen van het Nederlandse huurpuntensysteem. Het is een stelsel dat ervoor zorgt dat mijn woning leeg staat, terwijl veel mensen het zouden willen huren. Niet alleen expats, maar ook talloze Nederlanders zijn bereid meer dan de maximale sociale huurgrens van 650 euro per maand te betalen.

Mijn huis verkopen, wil ik niet, want als zzp'er kan ik straks wellicht geen nieuwe hypotheek krijgen als ik naar Nederland terugkeer. Ik hoop nu maar dat de nieuwe woonpunten van minister Donner de wetsverandering is die uitkomst biedt, want alle mogelijke oplossingen voor mijn etage - van korte verhuur voor toeristen tot verbouwen - zijn de afgelopen maanden de revue gepasseerd. Niets bood soelaas.

In 2005 had de makelaar in een dag een leuk Australisch expatstel voor mijn flat gevonden. Die waren zo blij met mijn huis, dat deze belastingjuristen collega's aanraadden mijn huis te huren toen ze zelf terug naar Melbourne gingen. Via Skype werd de deal vanuit Taipeh beslecht. Helaas zochten mijn Taiwanese huurders, die zonder problemen 1200 euro per maand betaalden, uiteindelijk een groter huis.

Tot 2006 gedoogde Amsterdam de verhuur van woningen in de particuliere sector die officieel in de sociale sector zouden vallen. Maar sindsdien controleert de gemeente streng. Een makelaar die zo'n woning in zijn boeken opneemt, loopt het risico op een boete van 15.000 euro. Wie zijn huis echter leeg laat staan kan een brief van de gemeente verwachten, want dat mag niet.

"Hoezo kunnen jullie mijn huis niet meer verhuren? Jullie hebben dat eerder toch ook gedaan? Mijn huis valt toch in de vrije sector?", sputter ik tegen de makelaar. Niet dus. "Je woning is te klein", was zijn verbazingwekkende antwoord. Te klein? In Londen waar ik als freelance correspondent werk, zou mijn huis als one bedroom flat een balzaal zijn.

"Is er dan helemaal niets dat ik kan doen?", vraag ik de makelaar gelaten. "Al zou je gouden kranen hebben, daarmee haal je nog niet voldoende punten", stelt hij onomwonden. Na een officiële puntentelling blijkt mijn woning op 126 punten uit te komen. Met thermostaatknoppen op elke verwarming en een kastje om de wastafel in de badkamer, kan ik extra punten bij elkaar sprokkelen, maar nooit genoeg.

Iedere vierkante meter levert een punt op en mijn huis is simpelweg niet groot genoeg. Pas bij ongeveer 90 vierkante meter plus goede woonstaat haalt een huis de benodigde 142 punten. Maar die liberalisatiegrens wordt elk jaar geïndexeerd, en gaat dus steeds met een half of een heel punt omhoog. Uiteindelijk is een woning pas 'veilig' in de vrije sector, zo legt een officiële puntenteller mij uit, als het 100 vierkante meter of groter is.

Volgens de huurtabel is de huur die ik mag rekenen met mijn 126 punten gelijk aan 577,47 euro. Met mijn lage hypotheek uit 1998 heb ik geluk dat dat de kosten zou dekken, maar meer ook niet. Reken mee de tijd en het geld voor het oplossen van lekkende kranen of een kapotte oven en je lijdt verlies.

Mensen die de laatste jaren een huis in Amsterdam hebben gekocht, zullen hun huis nooit kostendekkend kunnen verhuren. Het puntensysteem houdt geen rekening met de waarde van een woning. Sterker nog, een huis in het Kraaiennest in de Bijlmer, één van de meest criminele buurten in Amsterdam, krijgt meer punten voor de omgeving dan mijn rustige straat vlakbij het Hoofddorpplein. Immers, in mijn straat geldt betaald parkeren en is het minder groen.

De makelaar probeert nog één truc voor mij. Wie naar het buitenland verhuist, kan twee jaar dispensatie krijgen om zijn huis ongeacht het aantal punten tijdelijk te verhuren. Ik had dat nooit aangevraagd en we dienen een 'valse' aanvraag in. Ik ben immers net met een tweejarige rechtenstudie in Londen begonnen. Tegen de verwachting van de makelaar in controleert de bevoegde instantie wanneer ik ben uitgeschreven uit het bevolkingsregister. Ik ben al zeven jaar weg.

Scrollend door verhuurwebsites kom ik inderdaad ook nauwelijks vergelijkbare woningen tegen. Veel grote, dure huizen, slechts een enkele doorsnee etage. Hoe kan een jonge professional die een baan in Amsterdam zoekt en die nog geen hypotheek kan krijgen ooit een huurwoning, laat staan een betaalbare vinden in de hoofdstad?

Behalve de aantrekkelijke huren die expats bereid zijn te betalen, was er nog een minstens zo belangrijke reden waarom ik zo graag aan buitenlanders verhuur. Ze gaan na van verloop van tijd weer weg. Ik zou ook aan Nederlanders willen verhuren, zelfs voor iets minder geld, maar iedere makelaar raadt het mij ten stelligste af. Van alle kanten melden zich mensen aan zodra rondzoemt dat mijn huis vrij is. Of het nu de vriendin van een vriendin is die in scheiding ligt of een vriend uit Londen die naar Nederland terugkeert, ik moet ze allemaal uitleggen dat ik het niet aandurf, hoe betrouwbaar ik ze ook vind. Wat voor tijdelijk huurcontract ik ook opstel, als een huurder er niet uit wil, krijg je hem er heel moeilijk uit. Huurcontracten zijn na zes maanden automatisch een contract voor onbepaalde tijd.

Terugkeer uit het buitenland is een goede reden voor het opbreken van het contract, maar ook dat kan problematisch zijn, zo ondervond een bekende vorig jaar. Die kon pas een jaar na terugkomst en een rechtzaak zijn eigen huis weer in. Hij draaide nog op voor de verhuiskosten (1500 euro) van de onwillige huurder.

Stel nu dat ik mijn huis wil verkopen om iets in Londen te kopen? Daar gooi ik iedere maand 1411 euro aan kale huur weg voor een vochtige tweekamerflat waar op nieuwe vloerbedekking na al meer dan dertig jaar niets aan is gebeurd. Maar met een onwillige huurder in mijn Amsterdamse huis krijg ik het natuurlijk nooit verkocht.

Ik ben geen huisjesmelker. Ik spaar voor mijn pensioen. Niet alleen voor particuliere eigenaren zoals ik, maar ook voor grote investeerders wordt het onaantrekkelijk om in Amsterdam in woonblokken te beleggen. Als de overheid de vrije sector vergroot kunnen de huren daar ook niet snel de pan uit rijzen. Een kwestie van vraag en aanbod. Dan zou Amsterdam zich niet uit de markt prijzen voor jonge expats of de ingenieur uit Eindhoven die een huis zoekt totdat hij genoeg verdient om zelf iets te kunnen kopen.

Welke regio's?
Minister Donner (CDA, binnenlandse zaken) maakt waarschijnlijk eind april bekend welke regio's de huurverhoging tegemoet kunnen zien. Wanneer gekeken wordt naar berekeningen van het Centraal Planbureau (CPB) lijkt het te gaan om tien regio's. Te weten: Noordoost-Noord-Brabant, Oost-Zuid-Holland, Zuidwest-Gelderland, Delft en Westland, Veluwe, Utrecht, Leiden en Bollenstreek, Het Gooi en Vechtstreek, Haarlem en Groot-Amsterdam. De Nederlandse woonmarkt is sinds 1971 ingedeeld in veertig van deze zogenoemde COROP-regio's. Het CPB kwam tot de tien gebieden door de prijs voor 'een een vierkante meter huis' te bereken. Het duurste kwart van Nederland wordt mogelijk schaarstegebied. Corporaties mogen zelf weten of ze de huur daar ook verhogen.

Het puntensyteem
Het Woningwaarderingsstelsel bepaalt sinds de jaren zeventig hoeveel woonpunten een huurwoning krijgt. Daaruit volgt de maximaal redelijke huur. Gemiddeld hebben sociale huurwoningen 120 punten. Vanaf 141 punten (652 euro) valt een woning in de vrije sector en mag elke prijs gevraagd worden. De oppervlakte, voorzieningen, de woonvorm en de woonomgeving zijn bepalend voor het puntenaantal. De Tweede Kamer besloot onlangs dat het energielabel vanaf 1 juli hierin ook een rol gaat spelen.

Meer over

Wilt u iets delen met Trouw?

Tip hier onze journalisten

Op alle verhalen van Trouw rust uiteraard copyright. Linken kan altijd, eventueel met de intro van het stuk erboven.
Wil je tekst overnemen of een video(fragment), foto of illustratie gebruiken, mail dan naar copyright@trouw.nl.
© 2020 DPG Media B.V. - alle rechten voorbehouden