De verloedering van de gespikkelde wijk

Woningcorporaties hebben in de afgelopen jaren veel van hun bezit verkocht. Daardoor is het in sommige wijken erg moeilijk geworden om nog een ’wijkaanpak’ te realiseren.

Een donderdagmiddag in de Zuiderzeewijk in Lelystad. Drie buurtbewoners hangen rond op het pleintje ’Steile Bank’ en proberen elkaars brommers aan de praat te krijgen.

Ze doen dat tegen een wat vervreemdend decor: een rijtje nieuwbouwhuizen, zoals er zoveel staan in naoorlogse wijken. Maar waar zulke rijtjes normaal vooral opvallen door hun eenvormigheid, is er in de Zuiderzeewijk een verschil van dag en nacht ontstaan tussen de verschillende huizen: dan weer twee fonkelende, gerenoveerde gevels, dan weer een aftands, halfvervallen huis. Sommige zijn sociale huurwoningen, andere koopwoningen.

Het is alleen precies andersom dan je misschien zou denken. Paul van Bragt woont in een huurhuis, en hij is er erg tevreden mee. Onlangs heeft het een opknapbeurt gehad, vertelt hij. Het was een rare gewaarwording: de hele gevel ging eraf, je kon zo naar binnen kijken, alsof het een poppenhuis was. Nu heeft Van Bragt een nieuwe, goed geïsoleerde gevel, hij heeft overal dubbel glas, een zuinige cv-ketel. Het huis van de buren steekt daar schril bij af: dat is een koopwoning, die een deerniswekkende indruk maakt. „Krijgen ze waarschijnlijk niet meer verkocht, als ze dat zouden willen”, zegt Van Bragt.

De Rivierenwijk was in de jaren zestig de eerste woonwijk die in Lelystad verrees. „Destijds dacht men dat dit een modelwijk zou worden”, vertelt Asisa Bouhjama van de Bouwadvieswinkel, die buurtbewoners ondersteunt bij het renoveren van hun huizen. Maar er rezen toch problemen. „Veel huizen zijn slecht geïsoleerd, en er zit soms asbest.” De wijk werd ook niet zo welvarend als ooit gehoopt: „Veel mensen hier hebben tijdelijk werk, ze zijn niet zo hoog opgeleid. Sommigen zitten in de schuldhulpverlening.”

De woningcorporatie Centrada deelde in de malaise. In 1999 was de financiële positie van de corporatie zo slecht, dat die door de toezichthouders gedwongen werd om een deel van haar bezit te verkopen. Met als gevolg dat nu ongeveer de helft van de woningen in de Rivierenwijk in particulier eigendom is.

Dat klinkt in theorie mooi. Particuliere huizenbezitters voelen zich verantwoordelijker voor hun bezit dan huurders, en je zou dus verwachten dat ze er zuiniger mee omgaan. Bovendien lijden veel wijken die overwegend in corporatiebezit zijn aan een zekere monotonie. Door er wat particulier eigendom in te brengen, zou je op den duur diversiteit moeten krijgen.

In de praktijk ging het mis. In 2002 werd de Zuiderzeewijk geselecteerd voor het 56-wijkenprogramma, een van de voorlopers van de Vogelaaraanpak. Maar in daaropvolgende jaren bleek het erg lastig om een succesvolle wijkaanpak door te voeren. De gemeente zou in de openbare ruimte investeren, de corporatie zou haar woningen renoveren. In de Rivierenwijk is het bezit van de corporatie echter ’gespikkeld’: Centrada heeft nog ongeveer de helft van de 3800 woningen, de andere helft, die in particulier eigendom is, staat daar kriskras doorheen. Het gevolg is een straatbeeld waarbij de helft van de huizen er toch nog steeds verloren bij staat.

Dat is voor alle partijen onwenselijk, vertelt wijkmanager Tjoukje Wijnstra. „Corporaties zullen minder snel geneigd zijn te investeren. Het rendement van zo’n investering is namelijk veel minder, doordat de wijk als geheel er nog steeds niet zo mooi uitziet. En voor de bezitters van de koopwoningen is het extra zuur, doordat hun bezit in waarde daalt, als het naast een huis staat dat wél is opgeknapt.”

Maar wat doe je daaraan? In veel achterstandswijken hoeft de gemeente slechts met een of twee corporaties om de tafel. In ’gespikkelde wijken’ zoals de Zuiderzeewijk zijn er ineens 1900 individuele eigenaars met wie je moet praten.

Lelystad richtte in 2005 de Bouwadvieswinkel op. Bouhjama: „Wij boden een pakket aan waarmee individuele eigenaars konden ’meeliften’ op de renovatie van de woningcorporatie. Daardoor was de renovatie goedkoper dan als je het individueel zou doen.” De hoop was destijds dat binnen een paar jaar 75 procent van de huizenbezitters zouden hebben ingeschreven op zo’n pakket. Dat bleek toch wat optimistisch.

Het pakket kostte toch nog altijd bijna 40.000 euro. En ook al zorgde de gemeente voor gunstige voorwaarden om dat bedrag te lenen, voor veel mensen bleek het financieel niet haalbaar. Wijnstra: „Die woningen zijn tien jaar geleden redelijk goedkoop verkocht. Sindsdien zijn de huizenprijzen flink gestegen. Veel mensen hebben de overwaarde op hun huis te gelde gemaakt met een extra hypotheek.”

Maar dat geld stopten ze niet automatisch in hun huis. De gemeente kwam erachter dat prioriteiten kunnen verschillen. Bouhjama: „Voor ons is een mooie wijk natuurlijk het belangrijkste doel. Maar sommige mensen besteden hun geld liever aan een plasmatelevisie.”

Bovendien sloeg er in de tussentijd een economische crisis toe. Veel mensen kwamen in de knel met de aflossingen van hun hypotheek, en hadden al helemaal geen geld over om in hun huis te stoppen. Ook de meeste huizenbezitters in de Zuiderzeewijk behoren niet tot het kapitaalkrachtige deel van de bevolking.

Lelystad gooide het roer om. Inmiddels zijn er ook goedkopere, minder ingrijpende pakketten waar mensen op in kunnen tekenen. En Bouhjama merkt dat er heel veel individuele begeleiding nodig is om iemand over de streep te trekken. „Mensen vinden het eng, zo’n pui eruit. Je moet ze soms echt bij het handje vasthouden.” Inmiddels hebben toch enkele tientallen huizenbezitters meegedaan. Het ’targetdenken’ – zoveel procent binnen zoveel jaar – heeft Lelystad inmiddels losgelaten. „We proberen gewoon iedereen die zijn huis wil verbeteren zo goed mogelijk bij te staan.”

Ook in andere gemeenten met gespikkelde wijken zijn inmiddels varianten op de Bouwadvieswinkel ontstaan, geënt op Lelystads voorbeeld. Want het probleem speelt overal in het land, vertelt Olof van de Wal, directeur van KEI, het kenniscentrum voor stedelijke vernieuwing. „In Lelystad zijn de problemen misschien wat extremer, maar in veel steden hebben corporaties bezit verkocht, en spelen dezelfde problemen.”

Daarbij hebben de corporaties niet altijd oog gehad voor de gevolgen van zo’n operatie, zegt Van de Wal. „Daar moeten ze in het vervolg veel beter over nadenken. Welke woningen verkoop je wel en niet? Lever je ze wel in goed onderhouden staat af? En je kunt met de nieuwe bewoners afspraken maken over het onderhoud van woningen.”

Dat woningcorporaties ook zouden moeten letten op hoe kapitaalkrachtig de kopers zijn, dat gaat hem te ver. „Dat is meer een taak voor de banken. Maar als je ziet dat in sommige wijken bewoners voor vijf keer de waarde van hun woning in de schulden zitten, dan weet je al dat daar in het verleden ook het een en ander mis is gegaan.”

Ten slotte ziet Van de Wal een taak voor de landelijke overheid. „Je zou kunnen denken aan een soort apk voor woningen.” Zodat de overheid in ieder geval iets in handen heeft om bewoners die hun bezit echt laten verloederen aan te spreken.

Ook denkt vindt hij dat het Rijk serieus moet nadenken over een equivalent van een vereniging van eigenaren op buurtniveau. „In huizen die uit appartementen bestaan is de vereniging van eigenaren verplicht. Die doen gezamenlijk uitgaven die iedereen ten goede komen.” Maar zoiets bestaat niet voor bezitters van losse woningen. Waardoor die niet snel geneigd zullen zijn om individueel te investeren in onderhoud dat ook de wijk als geheel ten goede komt.

Sommige mensen doen dat wel, bijvoorbeeld op het pleintje Steile Bank, waar naast de verloederde koopwoningen en de opgeknapte huurhuizen nog een derde type woning te zien is. Hij is van Georgette Hagens, een van de buren van Paul van Bragt. Ook zij kocht haar woning, maar zij zag wel het nut in van onderhoud. Haar gevel ziet er mooi uit, maar is duidelijk anders dan de standaardvormgeving die de woningcorporatie voorschrijft. „Ik vond het nogal duur. Mijn man is erg handig, dus we hebben het gewoon zelf gedaan. Voor de helft van het geld.”

Meer over

Wilt u iets delen met Trouw?

Tip hier onze journalisten

Op alle verhalen van Trouw rust uiteraard copyright.
Wil je tekst overnemen of een video(fragment), foto of illustratie gebruiken, mail dan naar copyright@trouw.nl.
© 2021 DPG Media B.V. - alle rechten voorbehouden