Opinie

De huizenmarkt is ziek, maar nog wel te genezen

null Beeld anp
Beeld anp

LANS BOVENBERG Tegenover hoge hypotheekschulden staan enorme pensioenvermogens. Laat pensioenfondsen tegen lagere tarieven hypotheken verstrekken.

De Nederlandse huizenmarkt is ziek en staat daardoor het herstel van de economie in de weg. Starters moeten hoge leningen afsluiten om een huis te kunnen kopen. Bij dalende huizenprijzen dreigt een neerwaartse spiraal: jonge gezinnen blijven met een restschuld zitten en kunnen daardoor moeilijk verhuizen. Daarnaast maakt de hoge hypotheekschuld het Nederlandse bankwezen afhankelijk van kapitaalmarktfinanciering. De Nederlandse economie is daardoor kwetsbaar voor de op- en neergaande kapitaalmarkten.

Deze twee problematische elementen versterken elkaar. In goede tijden drijven ruime financieringsmogelijkheden de woningprijzen op. Dit maakt jonge huizenbezitters met hoge schulden kwetsbaar voor dalende prijzen als financieringsmogelijkheden verkrappen.

Medicijnen
We zien nu waartoe dit alles heeft geleid. Het macroeconomische beleid in Europa - een ruim monetair beleid om een krap budgettair beleid te compenseren - werkt niet goed in ons land. De hypotheekrente blijft hoog doordat de banken nu huiverig zijn om te afhankelijk te worden van de kapitaalmarkt. De relatief hoge hypotheekrente legt extra druk op het budget van gezinnen en op de overheidsbegroting. Verder drukt het de woningprijzen nog eens extra omlaag waardoor nog meer jonge gezinnen vast komen te zitten.

Tegen deze ziekteverschijnselen zijn enkele medicijnen te bedenken. Voor de korte termijn is het van belang dat lage ECB-rentes beter doorwerken in de economie. Dit vereist dat we de financiering van hypotheken loskoppelen van de ondoorzichtige bankbalansen. Dat kan als de overheid tegen een kostendekkende premie garandeert dat beleggers de hun beloofde rente en aflossing ontvangen. Zo kunnen pensioenfondsen worden geïnteresseerd om meer te beleggen in hypotheekpapier en kan de hypotheekrente omlaag. De pensioenfondsen krijgen er zo een aantrekkelijke beleggingscategorie bij.

Afbouwen van fiscale prikkels
Op de korte termijn zal het verlagen van de hypotheekschulden voor jonge woningbezitters niet lukken. Integendeel. Ruimere mogelijkheden voor huishoudens om hun restschulden mee te financieren, zijn gewenst. Hetzelfde geldt voor tijdelijke belastingfaciliteiten en mogelijkheden om pensioenvermogens te benutten voor het aflossen van restschulden. Initiële schulden kunnen pas omlaag zonder grote schade voor de economie als de woningprijzen weer stijgen. Net als in Duitsland zou de waarde van het onderpand bij het bepalen van de maximale lening gebaseerd moeten zijn op een voortschrijdend gemiddelde. Zo resulteren hogere huizenprijzen niet direct in meer leencapaciteit.

Bij de lange-termijnagenda gaat het om het afbouwen van de fiscale prikkels die tot de hoge hypotheekschulden hebben geleid. Dit vereist het geleidelijk naar elkaar toebrengen van het tarief waartegen hypotheekrente aftrekbaar is en het tarief waartegen de vermogensopbrengsten op pensioenuitkeringen worden belast.

Verder is meer risicodragend vermogen voor jonge woningbezitters van belang. Dat vraagt om een beter functionerende huurmarkt, zodat jongeren eerst kunnen sparen als ze een woning willen kopen. Dat kan door jongeren toe te staan een deel van hun verplichte pensioenpremies te benutten voor de aankoop van een eerste woning. En door corporaties te stimuleren meer financiering aan te trekken van pensioenfondsen.

Ook moeten beide kanten van de kwetsbare, lange balans van ons land, met enerzijds een hoge hypotheekschuld en anderzijds hoge pensioenbesparingen, beter op elkaar worden afgestemd. Nieuwe toezichteisen maken het voor banken terecht moeilijker om lange leningen met kort geld te financieren, maar daardoor dreigen de lange-termijninvesteringen in de knel te komen.

Rekenrente
Nederland kan het voortouw nemen bij het ontwikkelen van een duurzamer financieel stelsel waarin hypotheken gefinancierd worden door lange-termijnbeleggers. Ons land beschikt immers over aanzienlijke pensioenvermogens die een belangrijkere rol kunnen spelen bij het financieren van de woningmarkt - zeker als banken en corporaties met inflatie-gerelateerde beleggingen komen.

Dat biedt ook mogelijkheden voor een stabielere, objectieve rekenrente in het nieuwe pensioenstelsel. Zo wordt onze economie robuuster en minder kwetsbaar voor de nukken van de financiële markten.

Meer over

Wilt u iets delen met Trouw?

Tip hier onze journalisten

Op alle verhalen van Trouw rust uiteraard copyright. Linken kan altijd, eventueel met de intro van het stuk erboven.
Wil je tekst overnemen of een video(fragment), foto of illustratie gebruiken, mail dan naar copyright@trouw.nl.
© 2021 DPG Media B.V. - alle rechten voorbehouden