De grens tussen koop en huur wordt gesloopt

Voor huurders die mismoedig naar de explosieve stijgingen op de kopersmarkt kijken, gloort er hoop. Trendsetters vinden kopen alweer 'suf'. Zij kiezen voor variokoop.

Toegegeven, het heeft veel hoofdbrekens gekost. Uren hebben ze zitten rekenen, vaak samen met de makelaar, die eindeloos de tijd had. Maar nu zitten ze er dan, in hun prachtige senioren-woning die ze - vandaar al dat rekenwerk - voor 65 procent hebben gekocht.

Samen met zeven andere 'variokopers' proeven de heer en mevrouw Petra uit Gennep het geluk een woning te bezitten, zonder dat zij zich over een lekkend dak of rotte kozijnen hoeven bekommeren. ,,Ideaal'', glundert W. Petra. ,,De corporatie zorgt voor het onderhoud, daar zag ik in ons oude huis de laatste tijd het meest tegenop. Drie slaapkamers, een zolder, fietsenhok, garage: hoe moet dat allemaal, hoeveel kost dat niet?''

Ook toegegeven: eigenlijk mogen ze zich niet dé eigenaar van hun gloednieuwe seniorenwoning noemen, omdat ook de corporatie een deel bezit. Toch voelt het wel zo, ze betaalden immers 65 procent van de koopsom, en kunnen zelf het moment bepalen waarop ze er weer uit willen. Hopelijk komt dat moment nooit. ,,Het zijn prachtige appartementen, vlakbij het centrum, ontworpen door de architect Van Huut, bekend om zijn schuine lijnen: kijk maar naar de schuine ramen, het dak, en deze halve erker.''

Het echtpaar Petra behoort tot de groeiende schare Nederlanders die de vraag 'koop of huur je?' niet eenduidig kan beantwoorden. Hoe vreemd het in deze tijden van koopgekte ook klinkt: de grens tussen kopen en huren vervaagt. Een beetje woningcorporatie telt niet meer mee als hij geen tussenvorm tussen koop en huur ontwikkelt. Een enkele corporatie is zelfs al zo ver dat verscheidene tussenvormen kunnen worden aangeboden.

Die markt verandert namelijk: zowel kopers als huurders willen meer invloed op de binnen- en buitenkant van hun woning, méér mensen hebben méér geld, en de behoefte aan flexibiliteit (à la minute kunnen verhuizen) groeit. Corporaties op hun beurt willen graag grip op hun bezit houden, de kwaliteit van de buurt vergroten, en meetellen in een sector die razendsnel commerciëler is geworden. ,,Maar het moet geen ratjetoe worden'', waarschuwt J. van de Schaar, voorzitter van een commissie van de Raad voor volkshuisvesting, ruimtelijke ordening en milieu (Vrom-raad), die onlangs het advies 'Wonen, beleid en legitimiteit' publiceerde. ,,Het aanbod is nu al te versnipperd, elke corporatie komt met eigen producten. Met een landelijke formule zou het veel makkelijker zijn van de ene naar de andere gemeente te verhuizen; nu is de bewoner sterk gebonden aan de instelling waarmee hij zaken heeft gedaan'', zegt Van de Schaar.

De variokoop van de familie Petra, vooral bedoeld voor senioren, is een van de nieuwste loten aan de stam. De variokoper koopt, naar eigen keuze, 50 tot 80 procent van de woning, de rest blijft eigendom van de corporatie en daarover betaalt de bewoner huur.

Over het geïnvesteerde kapitaal geeft de corporatie jaarlijks een rente van 5 procent in de vorm van een korting op de huur, die voor de fiscus onbelast is. De huren van de appartementen, waarvan de marktwaarde tussen de 260.000 en ruim 300.000 gulden ligt, variëren van 1100 tot 1200 gulden. Hoe hoger de inleg, hoe lager de huur, maar die zal minimaal circa 200 gulden bedragen, anders kan de corporatie het beheer en onderhoud niet uitvoeren. ,,Ook onze huur wordt jaarlijks verhoogd'', beseft Petra, ,,de huur wordt echter slechts over een deel van de woonlasten berekend. We moeten rekenen op 2.5 procent per jaar, terwijl de landelijke huuverhoging gemiddeld wel 5 procent bedraagt.''

Met variokoop mikken de corporaties Steendal uit Gennep en Maasland uit Ravenstein vooral op ouderen voor wie het eigen huis te groot wordt. De overwaarde bij verkoop kunnen zij met gemak in een nieuwe woning stoppen, die vooral niét bewerkelijk moet zijn. ,,De meeste mensen kiezen daarom voor 80 procent koop'', weet Petra. ,,Wij besloten na veel gepuzzel tot 65 procent, omdat wij geen waardevol eigen huis achterlieten. Ik woon dus nu tussen de rijken.''

In het boek 'Tussen huren en kopen' beschrijft de koepel van woningcorporaties zo'n twintig tussenvormen. De meest bekende zijn het zogeheten maatschappelijk gebonden eigendom (de corporatie verkoopt de woning aan de bewoner, onder de voorwaarde dat deze bij vertrek het huis tegen een gegarandeerde minimumprijs terugverkoopt), en koophuur. Vooral laatstgenoemde vorm, waarbij de bewoner alleen de binnenkant van de woning (35 procent) koopt, slaat aan. Het casco - 65 procent van de woning - blijft eigendom van de corporatie en over dat deel betaalt de bewoner huur. Met de aankoop van de binnenkant kopen bewoners letterlijk de vrijheid in hun huis naar eigen smaak in te richten, zonder dat de verantwoordelijkheid voor de buitenkant op hen drukt.

De Amsterdamse woningcorporatie 'Het Oosten' sloot als eerste met 239 koophuurders een contract. De resultaten zijn zo positief, dat ook corporaties te Rotterdam, Deventer, Enkhuizen, Apeldoorn, Gorinchem en Den Helder nu met koophuur starten. Het feit dat Het Oosten zo slim was de benodigde instrumenten en rechten over te dragen aan een aparte stichting Koophuur, draagt bij aan het succes. ,,In Amsterdam hebben nu zes mensen hun aandeel terugverkocht'', weet directeur G. Van Rossum van de stichting Koophuur. ,,Bij alle zes was de terugverkoop-prijs hoger dan de aankoop-prijs. Allen waren handige knutselaars, die het comfort en daarmee de waarde van het huis op een slimme manier hadden verhoogd.''

Bij vertrek bepaalt een onafhankelijke taxateur de waarde van de woning. Koophuurders zijn verplicht de woning tegen deze prijs terug te verkopen aan de verhuurder. Zo'n terugverkoopverplichting geldt voor nagenoeg alle tussenvormen. Volgens de Vrom-raad belemmert dit op den duur de doorstroming naar woningen in de vrije sector. ,,Er ontstaat een steeds groter tussengebied van huizen met een afwijkende prijsontwikkeling'', licht Van der Schaar toe. ,,En de bewoner weet zich weliswaar verzekerd van een gegarandeerde terugkooprijs, maar heeft minder kans vermogen te genereren. Dit is een nadeel als hij later alsnog een 'echte' koopwoning ambieert.''

De Vrom-raad vindt sommige constructies bovendien ,,niet helder'' en juridisch ingewikkeld. Vooral voor de koper/huurder brengt dit risico' met zich mee, omdat deze minder dan corporatie-medewerkers en makelaars in staat is ingewikkelde contracten te doorgronden. Ook is de raad niet onverdeeld enthousiast over constructies die het onderhoud aan de corporatie toebedelen. ,,Bewoners hebben dan geen enkele invloed op de beslissing wie een opdracht tot schilderwerk of dakreparaties krijgt.''

Anderzijds, hoopt de Vrom-raad, kunnen deze tussenvormen ertoe bijdragen dat mensen die nu buiten de koopboot vallen, zich toch een huis - of een gedeelte daarvan - kunnen verwerven. De raad maakt zich grote zorgen over het gemak waarmee de meerderheid van de bevolking dure hypotheken afsluit, terwijl minder draagkrachtigen, ouderen en 'starters' niet eens meer naar de aanlokkelijke foto's op makelaarsborden durven kijken. ,,Corporaties die hun assortiment met zo'n tussenvorm verbreden, geven kansarmere groepen de mogelijkheid zich op de kopersmarkt te begeven'', zegt Van der Schaar.

De grens tussen en huren en kopen kan nog verder gesloopt, zegt B. de Jong van de Stuurgroep Experimenten Volkshuisvesting, een club die innovaties in de woningmarkt stimuleert. De Jong pleit voor woonarrangementen, waarbij bewoners in een en hetzelfde huis kunnen variëren tussen koop, huur en allerlei tussenvormen. ,,Een jong Rotterdams stel dat wellicht vanwege het werk zal moeten verhuizen, wil bijvoorbeeld eerst het liefst huren'', licht De Jong toe. ,,Enkele jaren later kiezen zij graag voor koophuur, omdat ze toch in Rotterdam blijven. Nog weer later is hun beider salaris snel verbeterd, dus willen ze het liefst kopen. Vanaf hun 60-ste hebben ze geen zin meer de boel te onderhouden, zodat ze de koop het liefst weer omzetten in huur.''

De Eindhovense corporatie Trudo wil met woningen die nu worden gebouwd, met zulke arrangementen experimenteren. ,,Aan de buitenkant kun je dan niet meer zien of het een huur- of koopwoning betreft. Vergelijk het maar met de mobiele telefoon: het verschil tussen een goedkope prepaid en een duur gsm-abonnement zie je toch ook niet?''

De vergelijking gaat nog verder, stelt De Jong. Net als telefoonmaatschappijen zich steeds meer profileren op hun dienstenpakket en steeds minder op hun producten (de telefoontjes), zo spannen ook corporaties zich allengs harder in voor hun service dan voor hun 'stenen'. Waar de ene corporatie reclame maakt voor uitgekiende zorgpakketten en terugkoopgaranties, pocht de ander op een vervoers-service en een eigen dienst voor huishoudelijke hulp.

Met de ontwikkeling van zulke woonarrangementen, denkt De Jong, zal het minstens zo snel gaan. Hij wijst op recent trendonderzoek, waaruit blijkt dat 'de massa' nog altijd droomt van het eigen huis, maar waarin trendsetters eigen huis-bezitters inmiddels als 'sufferds' of 'zielepoten' beschouwen. ,,Deze voorhoedelopers wensen vooral zorgeloos te wonen, dat wil zeggen géén verantwoordelijkheid voor onderhoud en wél de luxe om elke dag te kunnen vertrekken.''

Ook ambtenaren van het ministerie van volkshuisvesting (Vrom) en medewerkers van Aedes, de koepel van woningcorporaties, hebben deze ideëen al omarmd. Fiscaal en juridisch moet nog veel denkwerk worden verricht, al is het alleen maar om te voorkomen dat vindingrijke bewoners hun arrangement steeds net op tijd wijzigen. ,,Een centrale verwarmingsketel verslijt bijvoorbeeld na 15 jaar'', weet Van Rossum van de stichting Koophuur. ,,Een corporatie moet kunnen voorkomen dat een bewoner juist op dat moment het huis terug verkoopt aan de corporatie, die dan verplicht is de cv te laten repareren, waarna diezelfde bewoner het huis - met vernieuwde cv - weer voor koop opeist.''

Meer over

Wilt u iets delen met Trouw?

Tip hier onze journalisten

Op alle verhalen van Trouw rust uiteraard copyright. Linken kan altijd, eventueel met de intro van het stuk erboven.
Wil je tekst overnemen of een video(fragment), foto of illustratie gebruiken, mail dan naar copyright@trouw.nl.
© 2020 DPG Media B.V. - alle rechten voorbehouden