De enige remedie is sparen en aflossen

De brand

De huizenkoper leende veel meer dan de prijs van zijn zojuist gekochte huis, en richtte zijn huis pico bello in met Jan des Bouvrie meubeltjes, liever dan Ikea. Nee, hij loste niet af. Hij betaalde alleen rente en die mocht hij weer van de inkomstenbelasting aftrekken. Ondertussen stegen de huizenprijzen jaar na jaar, waardoor de waarde van het huis groeide naar het hypotheekbedrag, en ja: zelfs nog meer waard werd. Mooie prijsstijgingen en een fijne inflatie. Het joeg de economische groei jarenlang aan.

Tot het najaar van 2008. ABN Amro viel om, SNS Reaal sneefde, ING had staatssteun nodig en DSB ging failliet. Ook verzekeraars die in hypotheken zaten, hadden massaal geld nodig van de schatkist. Het economisch klimaat verslechterde, de werkloosheid liep op.

De banken hadden voor 650 miljard euro aan hypotheken uitstaan en maar voor 375 miljard aan spaargeld in kas. Op de kapitaalmarkt stonden financiers ineens niet meer te springen om geld te lenen en de Nederlandse huizenbubbel nog groter te maken.

Dus hielden banken de hand op de knip. De huizenmarkt stortte in. De waardedaling tot begin dit jaar, van alle woningen samen, was zo'n 20 procent. 1,4 miljoen huishoudens hadden een hypotheek die veel hoger was dan de (gedaalde) marktwaarde van hun huis. Die huizen stonden onder water. De rijksbegroting kreunde onder de last van ruim 14 miljard euro hypotheekaftrek per jaar. Het begrotingstekort liep fors op. En een oude wijsheid werd waar: een economische crisis ontstaat twee op de drie keer door oververhitting van de woningmarkt, die gepaard gaat met veel te snel stijgende huizenprijzen.

Blussen

En nu in 2014 lijkt het kantelpunt bereikt. De woningverkopen trekken aan. De huizenprijzen zijn nu drie maanden op rij gestegen, maar zitten nog wel op het niveau van 2003. De nieuwbouw zit ook in de lift, maar nog lang niet als vóór 2008. Wat is er veranderd? Is de brand op de huizenmarkt geblust?

Veel maatregelen zijn genomen om de huizenmarkt weer in beweging te krijgen, want dan neemt de consumptie weer toe en dus de groei van de economie. Simpele stimulansen als de overdrachtsbelasting terugbrengen van 6 naar 2 procent of het belastingvrij schenken van een ton aan de kinderen om een huis te kopen, te verbouwen of af te lossen hielpen allemaal een klein beetje.

Toch, voor een echte oplossing moesten de huizenbezitter en de huizenkoper op de blaren zitten. De totale Nederlandse hypotheekschuld is te hoog. Te hoog voor de schatkist, te hoog voor de banken en dus te hoog voor de huiseigenaar.

De huiseigenaar of -koper moet vanaf nu meer eigen geld inbrengen. Hij mag minder lenen. Vroeger kon de hypotheek oplopen tot 130 procent van de koopsom, dit jaar is dat maximaal 104 procent, en dat zakt naar 100 procent of minder.

Het aflossingsvrij lenen is voorbij. Via de annuïteitenhypotheek wordt er afgelost sinds 2013. En op basis van het jaarinkomen kan er minder geleend worden dan vier jaar geleden. Veel minder. Ook wordt de hypotheekaftrek beperkt tot 30 jaar en daalt de renteaftrek elk jaar een beetje meer.

Al deze ingrepen werden gevreesd door huizenverkopers en -kopers, maar nu ze een feit zijn, is er rust. Iedereen weet wat hem of haar te wachten staat en zo keren de kopers en verkopers van woningen voorzichtig terug op de markt.

Brandgevaar

Zijn de problemen op de huizenmarkt voorbij? Nee, dat gaat nog jaren duren. De bodem lijkt bereikt. De verkopen nemen toe en de prijzen stijgen. Het laatste vooral in aantrekkelijke stedelijke gebieden en daar wordt al weer over de vraagprijs geboden.

Maar veel huizen, vooral op het platteland, zijn onverkoopbaar zolang de eigenaar de prijs niet met nog eens 20 procent laat zakken. Het duurt nog vele jaren voordat de meeste huizen, die nu onder water staan, niet meer met een restschuld hoeven te worden verkocht. Starters op de woningmarkt zullen eerst moeten sparen voor ze een huis kunnen kopen. De naweeën van de huizencrisis zijn nog lang niet voorbij.

Zeker met de waarschuwing van het Internationaal Monetair Fonds (IMF) dat nog steeds spreekt van een huizenzeepbel met te veel lucht erin. In Nederland zouden, om tot een reële marktwaarde te komen die in relatie staat tot wat iemand verdient, de huizenprijzen met nog eens 20 procent moeten dalen.

Het IMF waarschuwt voor een volgende economische crisis als de huizenprijzen wereldwijd, en in Nederland, weer een spurt omhoog nemen. In de binnensteden van Amsterdam en Utrecht is dat alweer het geval.

Zes jaar na het begin van de financiële en economische crisis lijkt de economie weer aan te trekken. Maar is de crisis echt bezworen?

Afl. 2: De huizencrisis

Meer over

Wilt u iets delen met Trouw?

Tip hier onze journalisten

Op alle verhalen van Trouw rust uiteraard copyright. Linken kan altijd, eventueel met de intro van het stuk erboven.
Wil je tekst overnemen of een video(fragment), foto of illustratie gebruiken, mail dan naar copyright@trouw.nl.
© 2021 DPG Media B.V. - alle rechten voorbehouden