REPORTAGE

De Chinese huizenbubbel staat op knappen

Het verkoopcentrum van Xinzhou Mansion wordt vormgegeven als een nepwinkelgebouw met etalages, om het meer uitstraling te geven. Beeld Leen Vervaeke

Een nieuwbouwhuis in China met korting tot wel 40 procent: een topdeal, of reden voor argwaan omdat de prijzen misschien nog verder zullen zakken?

Verkoopster Ye Haihong heeft een buitenkans in de aanbieding, zegt ze. Ze staat naast een kamergrote maquette van Xinzhou Mansion, een luxueus nieuwbouwproject in de Zuid-Chinese provinciestad Shangrao, en wijst naar een van de torenflats. “Als u hier nu koopt, heeft u absoluut de laagste prijs”, zegt ze. “Ik garandeer u dat de prijs alleen maar stijgt. Honderd procent zeker.”

Ye Haihong straalt vertrouwen uit, net als de marmeren vloeren en weelderige kroonluchters in het verkoopcentrum, waarachter de torenflats in aanbouw zijn. Ze wijst op een kaart: drie scholen in de buurt, kan niet beter. Ze gaat voor door een tentoonstelling van gebruikte materialen en technieken en geeft een rondleiding in de kijk­woning. “Dit is een fantastische deal”, zegt ze. “De prijzen kunnen niet zakken.”

Maar in een hoek van het verkoopcentrum – ietwat verscholen – staan drie borden opgesteld, voor als Ye’s voorspelde prijsstijging toch niet zou uitkomen en kopers verhaal zouden komen halen. Daarop staat te lezen: huizenprijzen zijn onderhevig aan marktfluctuaties, bewaar alstublieft uw kalmte, en: het verstoren van de openbare orde kan worden bestraft met tien tot vijftien dagen gevangenis en – omgerekend – 130 euro ­boete.

Bestorming

Die borden staan er niet voor niets. Afgelopen najaar werd het verkoopcentrum van Xinzhou Mansion bestormd door boze klanten, nadat de projectontwikkelaar enorme kortingen had uitgedeeld. Van aanvankelijk 1300 euro per vierkante meter daalde de prijs ineens naar 900 euro, tot grote woede van eerdere kopers die hun investering zagen verdampen. Ze eisten hun geld terug, en toen dat niet bleek te kunnen, ­gooiden ze de ruiten van het verkoopcentrum in.

Shangrao was niet de enige plek waar afgelopen najaar fangnao – letterlijk: huizenoproer – uitbrak, nadat projectontwikkelaars het mes zetten in hun nieuwbouwprijzen. Vooral in kleine steden, maar ook in buitenwijken van grote steden, werden ineens kortingen van 30 tot 40 procent uitgedeeld. In Xiamen bood Jinmao Holding zijn appartementen zelfs onder de kostprijs aan. De ontwikkelaars zaten blijkbaar zo krap bij kas dat hun niet anders restte dan een uitverkoop.

Het zijn alarmerende signalen voor de Chinese vastgoedmarkt, die al decennia geldt als belangrijkste groeimotor van de Chinese economie. De bouwsector is goed voor ruim 10 procent van het Chinese BNP, en inclusief meubels en huishoudtoestellen zelfs voor 30 tot 40 procent. Chinese huishoudens steken zowat al hun spaargeld in vastgoed, en provinciale overheden halen er bijna de helft van hun inkomsten uit.

Op zijn hoede

Maar de groeimotor is aan het sputteren. In grote steden als Peking en Shanghai is de huizenverkoop al een jaar aan het afvlakken en worden sinds kort prijsdalingen gemeld. En ook in kleinere steden als Shangrao, waarvan tot voor kort werd gedacht dat zij de groei zouden overnemen, is de verkoop aan het inzakken. Volgens Larry Hu, hoofd China van consultancybedrijf Macquarie, is vastgoed de komende tijd het grootste risico voor China, groter dan de handelsoorlog met de VS.

“Vorig jaar ging de verkoop redelijk goed, tot het incident met Xinzhou Mansion”, zegt Guo Dapeng, manager van een makelaarskantoor in Shangrao. De 26-jarige Guo geeft leiding aan een vijftal makelaars, die in kleine werkhokken zitten te bellen. “Toen Xinzhou Mansion kortingen begon te geven, moesten ook de andere projectontwikkelaars volgen.” Appartementen die vroeger voor zo’n 1500 euro per vierkante meter werden verkocht, gaan nu weg voor een bedrag rond de 1200 euro.

Guo heeft ingestemd met een interview, maar hij is op zijn hoede. Hij wil niet op de foto en beantwoordt veel vragen ontwijkend. Twee andere makelaars bellen kort voor hun interview af. Negatief economisch nieuws ligt gevoelig in China, zeker als het in buitenlandse media verschijnt.

Platteland

In de vijf jaar dat Guo als makelaar werkt, zag hij het huizenaanbod in Shangrao ingrijpend veranderen. De ­zowat 300.000 inwoners tellende stad ligt in de arme provincie Jiangxi, en lijkt het platteland nauwelijks te zijn ontgroeid. Oudere inwoners lopen rond in pyjama en op elk stukje braakliggende grond worden groenten gekweekt. Aan de oevers van de Xinjiangrivier hangen de inwoners hun was te drogen aan bamboestokken.

Maar sinds twee jaar schieten in het bescheiden stadje overal gigantische nieuwbouwprojecten uit de grond van nationale projectontwikkelaars zoals Evergrande en Country Garden, de bouwheer van Xinzhou Mansion. Overal waar je kijkt in Shangrao zijn torenflats in aanbouw, vaak ruim dertig etages hoog, en aangeprezen om hun ‘westerse stijl’. Het doet onnatuurlijk aan, alsof pakweg Utrecht in twee jaar wordt omgebouwd tot Manhattan.

De enorme bouwwoede in Shangrao is niet het gevolg van marktwerking, maar van overheidsregulering. Vastgoed is China’s groeimotor, maar die dreigt de laatste jaren regelmatig oververhit te raken. De centrale overheid probeert de motor gelijkmatig te laten lopen, met restricties als de hitte oploopt, en stimuleringspakketten als hij afkoelt. Maar door het voortdurend wisselen tussen gas- en rempedaal, is de vastgoedmarkt onderhand dolgedraaid.

Zo liepen de prijsstijgingen in de grote steden in 2016 door eerder stimuleringsbeleid zo uit de hand, dat de huizenverkoop er in 2017 aan strenge restricties werd onderworpen. Veel grote ontwikkelaars weken daarop uit naar kleinere steden, zoals Shangrao, waar net een miljardenprogramma voor ­herstructurering van sloppenwijken was begonnen. Inwoners van gesloopte woningen kregen royale schadevergoedingen waarmee ze een of zelfs meer nieuwbouwappartementen konden ­kopen.

Kortingen

De huizenprijzen in Shangrao gingen hierdoor snel omhoog, zegt Guo. “Maar nu zie je dat het aanbod veel groter is dan de vraag. De afgelopen zes maanden is het herstructureringsprogramma voor de sloppenwijken ook afgebouwd, waardoor de prijsstijgingen zijn gestopt. Maar die projectontwikkelaars moeten de bouwbedrijven wel blijven betalen. Om cash binnen te halen, delen ze nu grote kortingen uit.”

De golf aan kortingen heeft de inwoners van Shangrao argwanend gemaakt: sinds een half jaar is de huizenverkoop er sterk gedaald. Afgelopen december lag de verkoop van nieuwbouwwoningen volgens officiële cijfers 70 procent lager dan het jaar voorheen. Officieel stijgen de huizenprijzen nog, maar dat lijkt niemand in Shangrao te geloven. Volgens een analyse van Citibank ­zouden de huizenprijzen in kleine ­steden in 2019 met 15 procent kunnen dalen.

Maquette van een nieuwbouwwijk. Beeld Leen Vervaeke

Veel inwoners van Shangrao zeggen hun huisaankoop voorlopig uit te stellen. Bij Xinzhou Mansion, waar de appartementen een jaar geleden de deur uit vlogen, komt nu nog amper iemand over de vloer – met uitzondering van enkele buurtbewoners, die de reeds aangelegde speeltuin van het complex mogen gebruiken. Het personeel kijkt verveeld om zich heen, een schoonmaakster geeft de brandschone ruiten nog maar eens een beurt.

“Ik kwam kijken hoeveel korting ze tegenwoordig geven”, zegt Liang Yizheng, een van de zeldzame klanten die uit het verkoopcentrum van Xinzhou Mansion naar buiten komt. Hij wordt regelmatig door de verkopers gebeld, maar hij heeft zich nog niet laten vermurwen. “Als de prijs voldoende zakt, wil ik hier een appartement kopen. Maar voorlopig is de prijs me nog te hoog. Ik wacht even af tot na Chinees Nieuwjaar, dan zullen ze misschien nog meer korting geven.”

Verlies

Liang Yizheng kocht een jaar geleden een casco-appartement in een ander nieuwbouwproject in Shangrao, pal op het hoogtepunt van de markt. Hij betaalde 1170 euro per vierkante meter, en zag de prijzen sindsdien alleen maar dalen. Hij hoopt zijn miskoop te compenseren door hier in Xinzhou Mansion een megakorting te krijgen en dan zijn eerste appartement te verkopen. “Ik zal sowieso geld verliezen, maar misschien kan ik het verlies beperken”, zegt hij.

De gepensioneerde Liang heeft het appartement gekocht voor zijn zoon, die zelf niet genoeg verdient voor een woning. “In China heb je een huis nodig om een gezin te stichten”, zegt Liang. “Dat is al duizend jaar onze traditie. Maar de druk is te hoog, zeker nu de economie aan het verzwakken is. Het is moeilijker dan voorheen om geld te verdienen. Sommigen kunnen zich na veertig jaar werken nog altijd geen huis veroorloven.”

Interventies

Veel inwoners van Shangrao maken zich zorgen over de afnemende huizenprijzen, maar hebben er tegelijk vertrouwen in dat de overheid de prijsdalingen beperkt zal houden. Als de huizenprijzen te sterk zakken grijpt de overheid vast weer in, klinkt het. Maar die interventies worden steeds minder evident. De overheid kan de restricties in grote steden opheffen of de vastgoedmarkt stimuleren met goedkope leningen, maar moet daarbij opletten de enorme schuldenberg niet verder te vergroten.

Voor Liang hebben de overheidsinterventies in de vastgoedmarkt een bittere nasmaak. “Enkelingen hebben geprofiteerd van de prijsstijgingen, maar de meesten zijn slachtoffers”, zegt hij. “De projectontwikkelaars hebben goede relaties met de overheid, zij weten wat de plannen zijn. Maar wij gewone mensen hebben die informatie niet. Wij kunnen alleen maar volgen en wij betalen de prijs. Maar wat kan ik doen? Ik kan wel elke dag huilen, maar dat zal niets veranderen, is het niet?”

Lees ook:

China lokt Taiwanese start-ups om politieke invloed uit te kunnen oefenen

De ambitie van Hsu Weichiang is simpel: hij wil de wereld veranderen. De 30-jarige ondernemer zegt het zonder blikken of blozen. Stap één van zijn plan is zijn startup naar de beurs te brengen, stap twee is alles ter wereld met internet te verbinden.

Meer over

Wilt u iets delen met Trouw?

Tip hier onze journalisten

Op alle verhalen van Trouw rust uiteraard copyright. Linken kan altijd, eventueel met de intro van het stuk erboven.
Wil je tekst overnemen of een video(fragment), foto of illustratie gebruiken, mail dan naar copyright@trouw.nl.
© 2019 DPG Media B.V. - alle rechten voorbehouden