Corporaties kunnen zo niet door

Woningcorporaties hebben nog toekomst, maar ze moeten wel veranderen, zegt Marc Calon van koepel Aedes. 'De markt gaat onze taak niet oppakken'.

INTERVIEW | WILMA VAN METEREN

De Vestia-affaire besmet alle woningcorporaties. Voorzitter Marc Calon van Aedes, de vereniging van woningcorporaties, geeft het volmondig toe.

"Nog voordat de ellende in januari boven water kwam, zeiden we al 'het toezicht moet beter'. Het was te vrijblijvend, we zijn te afhankelijk van elkaar om elkaar te sparen. Sinds april ligt er een nieuwe strategie: toezicht met bite.

"Dat wil niet zeggen dat de corporaties slecht bezig zijn geweest. Van de vierhonderd zijn er enkele waar lieden verkeerd aan de gang waren. Bij Laurentius in Brabant, een meneer bij Rochdale en zo'n Marcel de V. bij Vestia zijn stevige vraagtekens te plaatsen. Als de grootste volkshuisvester van Nederland daardoor financieel in problemen raakt, dan kan 98 procent het nog zo goed doen, die twee procent bepaalt het beeld. Dat blijft hangen. Het is de vraag of we dit met strenger toezicht toen hadden kunnen voorkomen. Vestia liet zich niet visiteren door onafhankelijke deskundigen en was geen lid van Aedes. De macht lag er bij veel te weinig mensen en mede daardoor kon het fout gaan.

"Maar met wat we - Vestia incluis - hebben gepresteerd in volkshuisvesting en op maatschappelijk gebied, durf ik elke vergelijking aan, met welk land ook. Van 2 miljoen huizen in 1950 zijn we naar 7,1 miljoen in 2011 gegaan, dankzij de corporaties. Nergens zijn er zo weinig rellen en onrust in wijken met lage inkomens, zo weinig bedelaars en daklozen op straat. Maar we worden afgerekend op enkelingen die meer oog hebben gehad voor zichzelf dan voor de gemeenschap.

"Ook financieel is de sector besmet geraakt. Derivaten zijn een heel normaal verschijnsel om hoge rentes af te dekken. De ene corporatie loopt daarbij meer risico's (recent zijn Portaal en WoonInvest in de gevarenzone gekomen, red.) dan de andere. Alleen bij Vestia werd het niet meer financieren, maar speculeren. Het heeft voor 11,5 miljard aan vastgoed, maar voor 22 miljard aan derivaten. Volkomen scheef. De banken eisten ruim 1,5 miljard euro aan extra onderpand van Vestia, dat het niet had. Als het dan echt mis gaat, moeten andere corporaties dat opbrengen."

Wat is de rol van de banken?
"Onder hen zijn er die speculatieve producten hebben verkocht, met tussenhandelaars. Andere werkten met heel gewone derivaten, rekening houdend met maatschappelijke ondernemingen. Ook daar geldt, geen twee zijn hetzelfde. Dat maakt gesprekken met de banken zo lastig. De crisis raakt hen bovendien zwaar. Ze hebben zelf minder ruimte, financieren met vreemd vermogen en in hun achterhoofd zitten de drama's van Lehman Brothers en Griekenland. Het financiële systeem is complex. Weinigen kijken ernaar, zeker niet in de Nederlandse politiek."

De corporaties zijn toch zelf naar die banken gestapt?

"In de jaren negentig kwam staatssecretaris Heerma en die zei tegen de corporaties 'gij zult ondernemen. Hier heb je de huizen en by the way ik geef je geen subsidie meer. Red je zelf maar'. Daar ging de redenering fout. De corporaties gingen huizen verkopen om daar weer nieuwe van te bouwen, zeker toen de woningen na 2, 3 jaar steeds meer waard werden. Die waardestijging nam de vorm aan van de tulpenhandel en de aandelenuitgifte van Facebook: een dikke luchtbel.

"De kentering kwam deze eeuw. De regering legde de huurverhogingen aan banden. De kosten van corporaties werden niet meer gedekt door huurinkomsten en de verkoop van woningen leverde ook minder op, dus gingen ze lenen. Op dit moment 85 miljard euro. En natuurlijk probeerden ze zich in te dekken tegen hoge rentes. Ze wilden zoveel mogelijk vaste rentes in plaats van dagkoersen. Daarbij namen corporaties ook steeds meer activiteiten op zich. Waar je nu niets over hoort, is dat het gebeurde met instemming van het Rijk en gemeenten. Dan vraagt Rotterdam aan Woonbron iets met een boot te doen. En de directie van Woonbron krijgt nog een prijs ook voor dat geweldige project!

"Maar hadden we het historisch verloop van de huizenprijzen goed bekeken, dan hadden we gezien dat deze op historische hoog niveau lagen en er wel een dal moest komen. Drie jaar geleden zei ik al 'het feest is over, de waardestijgingen van woningen zijn voorbij en de verkoop wordt steeds moeilijker'. Hoongelach was mijn deel. De prijzen zijn sinds 2008 met 15 procent gedaald en nu loopt het krakend vast."

Hebben corporaties nog wel toekomst?
"Ja, er zullen altijd mensen zijn voor wie je fatsoenlijke huisvesting moet regelen. Maar het huidige verdienmodel werkt niet meer. We kunnen zo niet blijven doorgaan. Gaat de markt de taak die corporaties nu vervullen oppakken? Nee, want het brengt economisch onvoldoende op. Volkshuisvesting terug in handen van de staat dan? Dat hebben we gezien, het kostte in de jaren negentig 9 miljard gulden per jaar aan subsidies. Daarom hebben we dat toen veranderd en zijn corporaties private ondernemingen met een publieke taak geworden."

Hoe moeten corporaties dan zichzelf bedruipen?
"We moeten zorgen dat de woningmarkt weer functioneert. Samen met de Woonbond, de makelaars en Vereniging Eigen Huis hebben we daarvoor een plan gemaakt, Wonen 4.0. Door een gerichter huurbeleid zullen corporaties weer kunnen investeren. Met platte politiek om corporaties te verplichten om 75 procent van hun bezit te koop te zetten, zoals het kabinet heeft voorgesteld, kom je er in ieder geval niet. Er staan al 250.000 woningen te koop. Het lijkt niet slim om dan bijna 2 miljoen corporatiewoningen ook in de verkoop te doen. Bovendien is het wel heel raar als je tegen private organisaties zegt - en dat zijn corporaties - jullie moeten je bezit verkopen. Als het nieuwe kabinet dit doorzet, stappen we naar de rechter."

undefined

Meer over

Wilt u iets delen met Trouw?

Tip hier onze journalisten

Op alle verhalen van Trouw rust uiteraard copyright.
Wil je tekst overnemen of een video(fragment), foto of illustratie gebruiken, mail dan naar copyright@trouw.nl.
© 2022 DPG Media B.V. - alle rechten voorbehouden