Britse beleggers zitten vast in stenen

Premier Theresa May gaat proberen investeerders vast te houden. Vooral vastgoedbeleggers zijn ongerust door de Brexit.

Te koop: Strand 440, een vier verdiepingen hoog gebouw grotendeels opgetrokken uit glas op een prachtige A-locatie in hartje Londen. Op een steenworp afstand van Buckingham Palace en direct tegenover het metro- en treinstation Charing Cross, met ruim 12.800 vierkante meter eerste klas kantoorruimte en nog eens bijna 4000 m2 aan extra ruimte voor bijvoorbeeld winkels of restaurants.

Volledig gerestaureerd en heropend in 1978 door niemand minder dan de Britse koningin Elizabeth II, die overigens ook klant is van de huidige huurder van het pand, de chique bank Coutts. Voor leegstand hoeft u niet te vrezen de komende decennia, want Coutts heeft een huurcontract voor het pand tot eind 2037. En het is een trouwe huurder: sinds 1904 heeft er geen andere huurder in het gebouw gezeten.

Zie hier één van de advertenties zoals die binnenkort van meer vooraanstaande kantoor- en winkelpanden in Londen zullen verschijnen. Veel van dat soort gebouwen zijn in handen van vermogensbeheerders die speciale fondsen hebben opgezet, gericht op commercieel vastgoed op A-locaties. Particuliere beleggers krijgen via dergelijke fondsen de kans te investeren in gebouwen die anders al leen zijn weggelegd voor grotere investeerders als pensioenfondsen.

De afgelopen jaren waren de fondsen razend populair: gezamenlijk stortten particulieren zo'n 24 miljard pond (28,5 miljard euro) in de Britse vastgoedmarkt. Gedreven door een forse instroom nieuw geld en soms absurde prijsstijgingen op de Londense vastgoedmarkt lieten de vastgoedfondsen de afgelopen jaren rendementen zien van gemiddeld zo'n 10 procent. Henderson kocht bijvoorbeeld bovenstaand pand in 2014 voor 175 miljoen pond, nu staat het al in de boeken voor 220 miljoen.

Maar na amper twee jaar wil de vermogensbeheerder alweer van zijn bezit af. Want de afgelopen twee weken is de geldstroom omgekeerd: beleggers willen hun geld terug. Gedreven door verhalen over bedrijven die wegtrekken uit Londen na het Brexit-referendum, vrezen zij voor de waarde van het vastgoed waarin zij gezamenlijk hebben belegd.

De uitstroom van beleggers is zo groot, dat zeven vastgoedfondsen de deuren tijdelijk hebben gesloten. Er is simpelweg onvoldoende geld in kas om alle beleggers die uit willen stappen hun geld terug te geven. Gezamenlijk zijn zij goed voor meer dan de helft van de particuliere beleggingen in dergelijke fondsen, ofwel zo'n 15 miljard pond.

Ineens is weer duidelijk waarom dit soort beleggingen eigenlijk niet geschikt zijn voor particulieren die op ieder moment hun geld terug willen. De veronderstelde liquiditeit - uitstappen wanneer je wilt - gaat niet samen met de aard van de belegging. Grote kantoorpanden die tientallen, of honderden miljoenen waard zijn verkoop je nu eenmaal niet zo snel. Volgens zakenkrant Financial Times zou Strand 440 rond het einde van het jaar verkocht moeten zijn.

Dit betekent dat beleggers nog wel even op hun geld moeten wachten. En juist die gedwongen afkoelingsperiode kan ervoor zorgen dat de vastgoedfondsen niet helemaal in de uitverkoop hoeven. Want fondsbeheerders hebben bij het sluiten ook meteen gezegd dat beleggers die nu willen uitstappen, te maken krijgen met een flinke korting. Dat loopt op tot 17 procent afslag op de waarde voor beleggers bij Aberdeen Asset Management. Dat fonds ging gistermiddag overigens weer open.

Psychologisch effect

Volgens de topman van Aberdeen hebben veel beleggers zich alweer bedacht: tegen een dergelijk hoge korting blijven ze liever zitten in de hoop later tegen betere voorwaarden alsnog hun geld terug te krijgen. Dat zou het fonds in staat stellen deze week de deuren alweer te openen.

Maar analisten waarschuwen voor het psychologische effect van de sluiting van de vastgoedfondsen. Beleggers die hun geld niet meer terug kunnen krijgen, dat doet denken aan de zomer van 2008, toen soortgelijke beleggingsfondsen in Amerikaanse hypotheken hun deuren 'tijdelijk' sloten. Dat bleek de opmaat voor een financiële crisis die wereldwijd om zich heen greep. Het wordt dus opletten hoeveel 'te koop'-bordjes er de komende tijd in de Londense binnenstad gaan verschijnen.

Meer over

Wilt u iets delen met Trouw?

Tip hier onze journalisten

Op alle verhalen van Trouw rust uiteraard copyright. Linken kan altijd, eventueel met de intro van het stuk erboven.
Wil je tekst overnemen of een video(fragment), foto of illustratie gebruiken, mail dan naar copyright@trouw.nl.
© 2020 DPG Media B.V. - alle rechten voorbehouden