Als het om koopjesdorpen gaat, is Nederland vol

Beeld Merlin Daleman

Opnieuw sneuvelde deze week een plan voor een factory outlet center, nu in Zoetermeer. De weerstand van winkeliers tegen nieuwe, concurrerende koopjesdorpen is zo groot dat er in Nederland niet veel meer bij zullen komen.

Charmante, dorpse huisjes met frisse winkels waar kleding van merken als Polo, Ralph Lauren en Burberry met forse korting te koop is. Een schone openbare ruimte met groene struiken in strakke plantenbakken. Hier en daar een terras om tussen het winkelen door te lunchen of koffie te drinken, een speeltuin voor de kinderen en verschoonruimtes voor baby's. En goedkoop parkeren.

Succesformule

Het zijn deze ingrediënten die maar liefst 6 miljoen bezoekers per jaar naar Designer Outlet Roermond trekken. En circa 2,2 miljoen bezoekers naar Bataviastad bij Lelystad en zo'n 1,4 miljoen bezoekers naar Rosada bij Roosendaal. Ter vergelijking: dierentuin Artis trok in 2016 1,3 miljoen bezoekers, pretpark De Efteling bijna 4,8 miljoen.

Mooi die drie succesvolle winkelgebieden met goedkope merkkleding, ook wel factory outlet centers genoemd, maar er moeten er niet meer van komen, vindt brancheorganisatie INRetail. Al jarenlang lobbyt de belangenclub van de detailhandel tegen de ontwikkeling van meer van dit soort koopjesparken. De komst van zo'n winkelgebied is namelijk funest voor de binnenstad van een nabijgelegen stad, zegt Jan Meerman, directeur van INRetail. "Dat zeggen wíj niet alleen, maar ook alle detailhandelgoeroes. Je ziet op andere plekken in Europa dat de komst van een factory outlet center leidt tot leegstand en verschraling van het aanbod in de binnenstad."

Zo'n plek in Europa waar het de verkeerde kant op is gegaan met de binnenstad is het Franse stadje Romans-sur-Isère. In het ooit zo bruisende historische centrum domineren nu de leegstaande winkelpanden. Winkels van bekende merken vind je niet meer in het centrum van wat ooit bekend stond als schoenenhoofdstad van Frankrijk. Voor een tas van Fossil, een broek van Levi's of schoenen van Geox moet je naar de rand van de stad, waar het ommuurde factory outlet center Marques Avenue goede zaken doet en zelfs winkels aan het bijbouwen is.

Negatieve effecten

Geen wonder dat de komst van een factory outlet center in de directe omgeving voor veel winkeliers en vastgoedbeleggers in Nederland een schrikbeeld is. Meerman ziet de negatieve effecten van de nabijgelegen koopjesparken terug in de binnensteden van Roosendaal en Lelystad waar in 2016 respectievelijk 17 procent en ruim 13 procent van het winkeloppervlak leeg stond. "Behalve veel leegstand, zie je ook verschraling van het aanbod: relatief veel winkels met lage prijzen."

Ook ontwikkelaar Provast ziet het negatieve effect van de factory outlet centers op de binnensteden van Lelystad en Roosendaal. Toch had Provast plannen voor een factory outlet center in Zoetermeer: Holland Outlet Mall genaamd. In zekere zin dapper want al eerder sneuvelde daar een plan voor een factory outlet genaamd Bleizo.

De Holland Outlet Mall zou het stadshart van Zoetermeer juist goed doen, als hij maar vlakbij ligt, was de gedachte van Provast. "In Roermond zie je dat de outlet en de binnenstad elkaar versterken, omdat ze dicht bij elkaar liggen", vertelt Hans de Jong van Provast. "Mensen lopen van de ene naar de andere plek. In Zoetermeer wilden wij zo ook het stadshart versterken met de Holland Outlet Mall. Bovendien zou de mall komen op de plek van de meubelboulevard, waardoor er dus geen winkeloppervlak toegevoegd zou worden."

Plan geannuleerd 

Maar de Holland Outlet Mall waar Provast van droomde komt er niet. Vorig weekend besloot de ontwikkelaar zich terug te trekken uit het project. De Jong: "De inspraakprocedure bij de gemeente duurde lang en vervolgens werden er door de gemeenteraad allerlei eisen gesteld die moeilijk uit te voeren waren." De Holland Outlet Mall zou verrijzen op de plek van de huidige meubelboulevard van Zoetermeer, waarin ook appartementen zitten. "Wij moesten eerst de plannen bespreken met de verenigingen van eigenaars van die woningen", vertelt De Jong. "Dat ging echter lastig omdat deze VvE's niet allemaal een formeel bestuur hadden."

Wat ook niet hielp was de manier waarop INRetail het fenomeen factory outlet in een kwaad daglicht stelt. "INRetail domineert het debat en dat heeft een effect op de raadsleden", zegt De Jong. Uiteindelijk duurde het proces Provast te lang. "Er was te weinig voortgang, waardoor we de beleggers die er in wilden stappen onvoldoende zekerheid konden geven."

Ook bij het protest tegen de komst van andere koopjesdorpen in Zevenaar, Halfweg en Assen speelde INRetail een belangrijke rol. De brancheorganisatie bewerkt de politiek, laat zich horen in de media en stapt desnoods naar de rechter. Overigens was die gang naar de rechter in Halfweg tevergeefs. Ondanks veel vertraging lijkt outlet center The Styles er wel te gaan komen op de plek in Halfweg waar ooit de suikerfabriek van CSM was gevestigd.

Overcapaciteit

In Assen lukte het eind vorig jaar wel om de komst van een outlet center te blokkeren, vooral ook dankzij de macht van de landelijke overheid. Weliswaar heeft deze formeel niets te zeggen over de komst van koopjesdorpen, maar het bijbouwen van meer winkeloppervlak wordt in de meeste gevallen afgeraden. Nederland kampt namelijk al met een overcapaciteit van 20 procent.

Vorig jaar stuurde de voorzitter van de Retailagenda van demissionair minister Henk Kamp een brief naar de Drentse Provinciale Staten om de ontwikkeling van een koopjes- park bij Assen af te raden. Na deze brief bekeerde de VVD in de Drentse Staten zich tot het nee-kamp, waarmee een meerderheid in de provincie niet meer te porren was voor de benodigde aanpassing van de omgevingsvisie.

INRetail vindt bij de lobby tegen nieuwe factory outlet centers dus de rijksoverheid aan zijn zijde. En ook veel provincies nemen de belangenclub van winkeliers serieus. Meerman: "Je ziet dat gemeentes vaak voorstander zijn van de komst van een outlet center omdat ze grond willen verkopen. Provincies denken gelukkig verder dan de regio. Zij beseffen dat we beter kunnen investeren in de bestaande binnensteden dan ze te beconcurreren met nieuwe outlet centers."

Links de binnenstad van Roosendaal. Rechts het outlet center Rosada aan de rand van Roosendaal. Beeld Merlin Daleman

De stemming rondom nieuwe plannen voor koopjesdorpen is ondertussen zo negatief dat er waarschijnlijk niet al te veel meer bij zullen komen, behalve dan de geplande outlet centers in Zevenaar en Halfweg. Maar er is nog een reden dat het aantal merkwinkelparadijzen in Nederland beperkt zal blijven.

Nederlandse markt heeft simpelweg niet genoeg plek

Zelfs projectontwikkelaars Provast en Stable International denken dat er commercieel gezien niet veel plek meer is in Nederland. "Het is wel klaar in Nederland, want het wordt moeilijk om nog merken te vinden voor een nieuwe outlet", zegt Kees Woltering van Stable International. "Nu Roermond, Bataviastad en Rosada zijn uitgebreid, zullen merken zich niet snel wagen aan een nieuwe outlet. De Nederlandse markt is nu eenmaal niet zo groot."

De komst van een outlet in Assen lijkt onwaarschijnlijk nu de provincie niet wil meewerken, maar ook commercieel gezien heeft een nieuw koopjesdorp op deze plek weinig kans van slagen, zegt Woltering. "Rondom Assen wonen te weinig mensen. Voor merken is het niet aantrekkelijk genoeg om daaraan mee te doen." En een koopjesdorp staat of valt bij de mix aan merken die er te vinden is.

Maar waarom is Stable International dan bezig met de ontwikkeling van een factory outlet center in Zevenaar? Woltering: "Zevenaar richt zich vooral ook op Duitsland en er zullen dan ook veel Duitse merken te vinden zijn." Die strategie van Woltering zou best eens kunnen werken, want het winkelend publiek in de factory outlet bij Roermond bestaat maar liefst voor 50 procent uit Duitsers. En ook Chinezen weten Roermond te vinden. In 2015 waren het er zo'n 175.000. "Ze komen daar met busladingen vol vanuit Parijs", zegt Woltering.

De populariteit bij de buitenlandse koopjesjagers verklaart grotendeels het succes van het koopjesdorp in Roermond, dat in verschillende Europese ranglijstjes als een van de beste en grootste outlet centers uit de bus komt. Na de recente uitbreiding telt het terrein 46.700 m2.

Wat maakt dat deze toeristen en ook veel Nederlanders liever naar een groot koopjes- park gaan dan naar een historische Nederlandse binnenstad? De belofte van goedkope restpartijen (zie kader), maar ook de prettige omgeving, weet Woltering: "Het is er schoon, er is groen en al het personeel wordt geïnstrueerd om vriendelijk te zijn. En er is geen hangjeugd, zoals in sommige binnensteden. Allemaal dankzij een managementteam dat je in een gewoon winkelgebied niet hebt."

Restpartijen?

Factory outlet centers worden zo genoemd omdat de kleding die klanten er kunnen kopen zou bestaan uit restpartijen van grote merken. Dus niet de nieuwste collectie, die je vindt in de gewone winkelstraten, maar de overgebleven truien en spijkerbroeken van een eerder seizoen. Volgens Jan Louwris van bureau voor data-analyse Whooz, komen de meeste bezoekers ook om die reden naar de koopjesdorpen. "Veel mensen komen voor het funshoppen, maar outlets zijn nog populairder bij mensen voor wie het anders niet financieel haalbaar is om merkkleding te kopen."

Voor die groep mensen is het dus wel van belang dat het echt om afgeprijsde merkkleding van het vorige seizoen gaat. Maar is dat wel het geval? "Nee, het zijn geen restpartijen", zegt Jan Meerman, directeur van brancheorganisatie INRetail. "Ze worden speciaal voor de outlet geproduceerd."

Dat bleek onlangs ook uit het Duitse journalistieke onderzoeksprogramma WDR. De journalisten kochten kleding uit verschillende outlet centers, waaronder die in Roermond, en lieten die onderzoeken door deskundigen. Niet alleen bleek veel van de kleding apart voor de outlet geproduceerd te zijn, ook waren de overhemden en spijkerbroeken in de outlets van mindere kwaliteit dan in de winkel. Zo bleken de zijnaden van spijkerbroeken van Levi's veel eenvoudiger te zijn dan bij de spijkerbroeken van Levi's uit een gewone winkel.

Regels

Controleren de beheerders van de koopjesdorpen eigenlijk wel of hun winkels echt restpartijen verkopen, zoals wordt beweerd? "We hebben wel regels", zegt Kees Woltering van Stable International dat naast projectontwikkeling ook het beheer van factory outlets doet. "In onze overeenkomst met een merk staat dat het assortiment ouder moet zijn dan drie maanden. Af en toe doen wij steekproeven om te kijken of hier aan wordt voldaan." En als er afwijkingen zijn? "Dan gaan wij in gesprek met huurders."

Meer over

Wilt u iets delen met Trouw?

Tip hier onze journalisten

Op alle verhalen van Trouw rust uiteraard copyright. Linken kan altijd, eventueel met de intro van het stuk erboven.
Wil je tekst overnemen of een video(fragment), foto of illustratie gebruiken, mail dan naar copyright@trouw.nl.
© 2019 DPG Media B.V. - alle rechten voorbehouden