Makelaardij

Afspraken tussen makelaars bij huizenverkoop benadelen kopers en verkopers in de Randstad

null Beeld Idris van Heffen
Beeld Idris van Heffen

Makelaars in de Randstad maken onderling afspraken over de verkoop van huizen. Dat is verboden, en kopers én verkopers worden erdoor benadeeld.

Makelaars spelen vaak onder een hoedje in plaats van dat ze zich inzetten voor de belangen van de kopers of verkopers van een huis door wie ze zijn ingehuurd. Makelaarsvereniging NVM, waarvan 70 procent van de makelaars lid is, ontvangt ‘signalen’ van dit soort praktijken, maar krijgt ‘geen concrete klachten’.

De NVM zit haar leden op de huid, stelt bestuurslid Lana Gerssen. Maar een strenge aanpak van wangedrag kan alleen slagen als die door de overheid wordt opgelegd. Als de NVM zelf haar kwaliteitseisen ‘te strak trekt’, lopen er leden weg zonder hun werkwijze te veranderen en verliest de NVM haar positie als grootste brancheorganisatie, vreest zij. “Makelaar is sinds 2001 geen beschermd beroep meer, dus de vrije jongens kunnen overal een loopje mee nemen.”

Makelaars helpen elkaar onderling met informatie of uitsluiting

Trouw maakte een rondgang langs 130 makelaars en honderd vastgoedhandelaren in de Randstad. Ruim 10 procent van de makelaars en een kwart van de vastgoedhandelaren zegt dat er regelmatig afspraken ­worden gemaakt waarmee makelaars elkaar onderling helpen.

Dat gebeurt volgens hen op twee manieren. Ten eerste spelen aan- en verkoopmakelaars elkaar informatie door tijdens het biedingsproces, waardoor zij ervoor kunnen zorgen dat een klant van een bevriende makelaar het hoogste bod uitbrengt.

Daarnaast probeert een aantal makelaars collega’s buitenspel te zetten door alleen zaken met een klein clubje bekenden te doen. De verkoop­makelaar geeft dan alleen de biedingen door van bevriende makelaars, zodat de verkoper alleen uit deze biedingen kan kiezen.

Een makelaarsbord Beeld Venema Media
Een makelaarsbordBeeld Venema Media

De consument weet niet dat hij buitenspel wordt gezet

Met deze werkwijze dienen makelaars vooral hun eigen belang. Elke aan- of verkoop van een huis levert hun geld op. Door elkaar transacties toe te spelen, zorgen ze ervoor dat hun inkomsten op peil blijven, nu het aanbod aan woningen in de Randstad krap is en het aantal transacties afneemt.

De benadeelde partijen komen nooit met elkaar in contact. De verkoper weet niet dat zijn makelaar een bod achterhoudt of doorspeelt aan zijn vriendjes en de koper communiceert alleen via zijn eigen makelaar. Het gevolg is dat de verkoper niet altijd krijgt te horen wat het hoogste bod was en dat kopers alleen kans op een woning hebben als zij bij de juiste aankoopmakelaar zijn aangesloten.

De consument weet dus niet dat hij buitenspel wordt gezet. Makelaars hebben soms wel een vermoeden. Een van hen vertelt dat hij altijd een gek getal aan zijn bod toevoegt, zoals het huisnummer van de woning. “Mijn bod wordt regelmatig met precies 20 of 50 euro overboden. Dat zou toeval kunnen zijn, maar het lijkt mij erg onwaarschijnlijk.” Maar ook in zo’n geval is het lastig erachteraan te gaan.

De NVM wil haar leden niet kwijt

Volgens vastgoedjurist Chris Malipaard is er sprake van juridisch grijs gebied. Bovendien is het voor particulieren lastig om bewijsmateriaal te verzamelen tegen de makelaar. “Als een makelaar de gedragscode van een branchevereniging schendt, kun je waarschijnlijk beter naar de vereniging stappen dan aangifte doen bij de politie. Makelaars willen hun lidmaatschap namelijk niet kwijt.”

Maar het omgekeerde is dus ook waar: de NVM wil haar leden niet kwijt. “De NVM zou een kwaliteitsclub moeten zijn, maar momenteel is het een verdienmodel: hoe meer leden, hoe meer inkomsten”, zegt oud-bestuurslid Frits Markus. De erecode waaraan NVM-leden geacht worden zich te houden, noemt hij ‘papierwerk’ en ‘een dun laagje chroom’.

Een transparant biedingssysteem kan soelaas bieden, zegt de NVM zelf. De vereniging heeft daarom een online­tool ontwikkeld, een digitaal platform waar kopers kunnen zien wat anderen geboden hebben, waarna ze hun bod nog kunnen aanpassen. Dat geeft alle aspirant-kopers gelijke kansen en maakt het prijsvormingsproces inzichtelijk, stelt de NVM. Toch overweegt de NVM niet om het gebruik van dat onlineplatform verplicht te stellen. “Niet alle opdrachtgevers willen dat”, zegt Gerssen. “En zo’n verplichting werkt alleen als die wettelijk geregeld wordt.”

Frits Markus, oud-bestuurder van de NVM Beeld
Frits Markus, oud-bestuurder van de NVM

Deze twee (oud-) NVM-bestuurders reageren op de onderlinge afspraken die makelaars soms maken

Is het lidmaatschap van makelaarsvereniging NVM een soort kwaliteitskeurmerk? Dat zou wel moeten, zegt een oud-NVM-bestuurder. Maar als we te strenge eisen stellen, lopen de leden weg, zegt een van zijn opvolgsters. Volgens oud-NVM-bestuurslid Frits Markus zijn de praktijken die aan het licht zijn gekomen in een rondgang door Trouw slechts een deel van de misstanden in de makelaarswereld.

Wat ziet u gebeuren?

“De huidige makelaardij is het wilde westen. Iedereen die besluit dat hij huizen wil verkopen, is morgen makelaar. Hang een bord aan de deur, zet een Funda-logo op je briefpapier en je kan doen wat de gevestigde orde ook doet. Als je reisverzekeringen wil verkopen heb je een wettelijke vergunning nodig, maar voor het verkopen van een huis niet. Dat vind ik gek. Als makelaar kan je ervoor kiezen om je aan te sluiten bij een branchevereniging zoals de NVM, maar ook dat is helaas geen garantie voor de beste dienstverlening.”

Terwijl je zou zeggen: met een NVM-makelaar zit je goed.

“Dat zou ik ook zeggen. En zo zou het ook moeten zijn.”

Maar dat is niet zo?

“Nee. De deskundigheid van een NVM-makelaar zou buiten kijf moeten staan. Die basis verwacht je van een branchevereniging, maar door de weinige eisen die er gesteld worden, is dit niet het geval. Het zou een kwaliteitslabel moeten zijn, maar met 4000 leden kan je de kwaliteitslat niet zo hoog leggen als je wil.”

Wat voor eisen stelt de NVM?

“Om je aan te sluiten, moet je een opleiding tot makelaar volgen. Die duurt ongeveer vier jaar, maar kan ook in anderhalf jaar worden afgerond. Als je slaagt kan je je vervolgens inschrijven bij het register van Vastgoedcert. Dan hoor je bij de opgeleide mensen en kan je je aansluiten bij een van de brancheverenigingen.

“Naast de registratie en wat formaliteiten, zoals het controleren van je strafrechtelijk verleden, stelt de NVM geen aanvullende eisen. Je moet 15.000 euro entreegeld betalen, maar dat is de enige drempel.”

Er bestaat toch een erecode waaraan leden zich moeten houden?

“Erecode, wat voor erecode. Ja ja, leuk.”

Die stelt niks voor?

“Welnee, het is allemaal papierwerk. Ik durf hardop te zeggen dat het een dun laagje chroom is. De NVM zou een kwaliteitsclub moeten zijn, maar momenteel is het een verdienmodel: hoe meer leden, hoe meer inkomsten.”

Wat is het gevolg daarvan?

“We ontstijgen nog steeds niet het niveau van een tweedehands-autoverkoper. Soms zegt bij een bezichtiging de verkoopmakelaar tegen mij als aankoopmakelaar: ‘Het is nu vrijdagmiddag drie uur, ik wil graag voor vijf uur een voorstel.’ Soms mag ik pas bezichtigen als ik een bod heb uitgebracht. De bezichtigingen worden dan gepland op basis van de biedingen. Dat is toch ongelooflijk?”

Wat moet er volgens u gebeuren?

“Veel. In de eerste plaats is er een transparant biedingssysteem nodig. Waarom gaan makelaars, ook de leden van de NVM, niet massaal over op een transparant en online biedingssysteem?

“Daarnaast pleit ik al lang voor het openbaar maken van de namen van makelaars die zwaar tuchtrechtelijk zijn veroordeeld door de branchevereniging. Nu staat er alleen makelaar X of makelaar Y. Als ik met een makelaar in zee ga, wil ik weten of hij betrouwbaar is of een sjacheraar. Ik ken makelaars die meerdere keren tuchtrechtelijk zijn veroordeeld en nog steeds lid zijn van de NVM. En dat mag niemand weten? Dat vind ik heel vreemd.”

Lana Gerssen, bestuurder NVM Beeld
Lana Gerssen, bestuurder NVM

Lana Gerssen is makelaar in Geldermalsen en voorzitter van de vakgroep wonen van de NVM. Laat misstanden in de Randstad niet de hele makelaardij in een kwaad daglicht zetten, zegt zij.

Op wat voor manier krijgt de NVM te maken met vriendjespolitiek onder makelaars?

“Er komen bij ons wel signalen over binnen, maar het is voor ons een relatief nieuw fenomeen.”

Een nieuw fenomeen? Worden er klachten over ingediend?

“Het zijn vooral signalen, geen concrete klachten. Dat is ook het lastige van het verhaal: een tuchtrechter gaat nooit over tot veroordeling op basis van een bewering.”

Wordt er intern onderzoek gedaan naar dit soort misstanden of wachten jullie tot er klachten binnenkomen?

“Nee, we doen niet in het wilde weg onderzoek. Op het moment dat er iets speelt, willen wij graag dat de zaak gemeld wordt en dan zullen we het heel serieus oppakken.”

Als er wel signalen zijn, maar ze niet luid en duidelijk tot jullie doordringen, moet de NVM dan niet meer doen?

“We zitten onze leden behoorlijk streng op de huid qua kwaliteit. We hebben een systeem waarin leden elkaar kunnen aanspreken en daarbij controleren regionale commissies de kwaliteit. Ook hebben we een tuchtrechtsysteem met onafhankelijke rechters. Dat komt bovenop het instap- en opleidingsniveau van onze makelaars. Terwijl de vrije jongens die niet bij een brancheorganisatie zitten overal een loopje mee kunnen nemen.”

Toch vindt Frits Markus de kwaliteitseis van de NVM te laag.

“Als je het neusje van de zalm wil zijn, zoals Frits Markus wil, dan kan je maar een klein deel van de makelaardij vertegenwoordigen. Dan raken we als branche-organisatie ook de positie als grootste kwijt die belangrijk is voor onze leden.

“Wij zijn druk bezig om samen met onze achterban te kijken naar wat de minimale kwaliteitseis moet zijn. Maar die kunnen we niet zo strak trekken dat leden zeggen: 'Daar kan ik niet mee uit de voeten, weet je wat, ik haal het NVM-logo van mijn deur en ga los van de branche-organisatie door.’ Als je wilt dat kwaliteitseisen branchebreed effect hebben, moet de overheid de regie nemen.”

Pleit u dus voor overheidsregels?

“Ik zou graag zien dat de overheid teruggaat naar het systeem dat we voorheen hadden: dat makelaars een opleidingstraject doorliepen en een proeve van bekwaamheid moesten afleggen, met een wettelijke beëdiging, voor ze zich makelaar mochten noemen.

“Je kan van alles verplicht maken vanuit de brancheorganisatie, maar het gaat erom te zorgen dat iedereen die in huizen handelt hetzelfde traject moet doorlopen. Het kan niet zo zijn dat wij als brancheorganisatie het braafste jongetje van de klas zijn en dat een klant vervolgens zegt: ‘Ik ga bij die meneer om de hoek die een eigen bordje op z’n deur heeft geplakt, dat is goedkoper en die doet het zoals ik het wil’.”

Hoe wil de NVM de problemen de komende tijd aanpakken?

“We hebben 4400 leden en u geeft aan dat die zich voordoen onder makelaars in Amsterdam, Den Haag en Utrecht. Onze leden moeten niet landelijk in een kwaad daglicht komen te staan. Met die regio’s waar het gebeurt, gaan we aan de slag, we gaan er bovenop zitten. Dit betekent bijvoorbeeld dat het bestuur van die regionale afdeling de leden erop aanspreekt en dat er tijdens de ledenvergaderingen meer aandacht aan besteed wordt.”

Een online biedingssysteem bevordert transparantie. Waarom stelt de NVM dat niet verplicht?

“Wij hebben zo'n systeem ontwikkeld, daarmee wordt bieden inderdaad transparanter. Maar de wensen van de opdrachtgever zijn leidend, en die wil niet altijd dat er online geboden wordt. En ook voor online bieden geldt: dat kan je alleen verplichten, als het wettelijk geregeld wordt.”

Lees ook:

Cowboys op de huizenmarkt doen alles voor de courtage. ‘Er valt snel geld te verdienen, dat trekt de verkeerde mensen aan’

De verhitte woningmarkt in de Randstad zorgt ervoor dat makelaars onderling verboden afspraken maken over de verkoop van huizen, blijkt uit onderzoek van Trouw. Zowel kopers als verkopers worden hierdoor benadeeld.

Het jaar dat de woningmarkt níet instortte – maar er komt een daling aan

Met makelaars hoeven we dit jaar géén medelijden te hebben. Gemiddeld brachten zij hun klanten bij de verkoop van een woning net iets meer dan 4000 euro in rekening.

Wilt u iets delen met Trouw?

Tip hier onze journalisten

Op alle verhalen van Trouw rust uiteraard copyright. Linken kan altijd, eventueel met de intro van het stuk erboven.
Wil je tekst overnemen of een video(fragment), foto of illustratie gebruiken, mail dan naar copyright@trouw.nl.
© 2021 DPG Media B.V. - alle rechten voorbehouden