Aanpak Wallen op financieel drijfzand

Amsterdam wil de Wallen opschonen, prostitutie en drugshandel moeten plaatsmaken voor bonafide ondernemers. Maar de financiële onderbouwing van de plannen is zeer wankel.

Waarom doen we dit?' Deze woorden blijven loodzwaar hangen in het gezelschap van Amsterdamse directeuren en managers uit de volkshuisvesting. In de notulen van de ochtend van de 13de januari 2014 bij woningbouwbedrijf Stadsgoed aan de Sarphatistraat staan meer frustraties zwart op wit. Want hier komen twee partijen bijeen om een min of meer gedwongen fusie te onderzoeken: NV Stadsgoed, bekend van het massaal opkopen van prostitutiepanden op de Amsterdamse Wallen én NV Zeedijk, bekend van eens de meest verloederde straat van Nederland.

Stadsgoed staat financieel te wankelen vanwege de enorme schuldenlast waarmee het tegen hoge prijzen herenhuizen met de rood verlichte ramen kocht om vervolgens de prostitutie te weren. Tientallen miljoenen gaf het bedrijf de afgelopen jaren uit. Nu is het geld op. "Stadsgoed kan niet meer op dezelfde schaal blijven investeren", valt in notities te lezen. Inmiddels zijn er wel zo'n 110 rode lampjes definitief gedoofd.

De financieel gezonde NV Zeedijk pakte succesvol de enorme overlast van junks, dealers, pooiers, vastgoedcriminelen en straatdieven aan in de gelijknamige straat. Vervallen panden werden een voor een opgekocht, gerestaureerd of gerenoveerd, verhuurd en deugdelijk beheerd. De Zeedijk is zo een florerende uitgaansstraat geworden in de Rosse Buurt.

De opdrachtgever voor de fusie is deze ochtend niet aanwezig: de gemeente Amsterdam in de persoon van burgemeester Eberhard van der Laan. Dus worden de harten gelucht. Stadsgoed en de NV Zeedijk moeten fuseren tot 1012 Inc. De naam is een verwijzing naar het postcodegebied van de Wallen en Inc. staat voor het Engelse incorporation, vrij vertaald voor een bedrijfsmatige aanpak. Door de nieuwe organisatie moet de financiële slagkracht toenemen om nog meer panden in het internationaal beruchte red light district op te kopen. Maar het geld is op, terwijl Amsterdam nog tientallen drugspanden, bordelen, dubieuze belwinkels en massagesalons wil verwerven om drugsbazen en mensenhandelaren de voet dwars te zetten.

Wanhopige zoektocht

Verslagen van accountants, drie business analyses van ABN Amro, een geheim rapport van PriceWaterhouseCoopers (PWC) over de fiscale aspecten van de fusie, mails en notities waar op elke pagina groot 'Vertrouwelijk' door de tekst heen gedrukt staat, schetsen een wanhopige zoektocht naar geld, heel veel geld.

Op 14 februari van dit jaar staat in een persbericht van de gemeente Amsterdam te lezen dat een samenvoeging van de NV Stadsgoed en de NV Zeedijk in staat moet zijn 'om privaat kapitaal aan te trekken'. Maar om nieuwe kredieten bij banken te krijgen of particuliere investeerders aan te trekken moet er overwaarde zijn op de 220 panden die worden ondergebracht in 1012 Inc. De marktwaarde van de panden moet dus groter zijn dan de hypotheek. En die overwaarde is er niet, zo blijkt uit alle stukken. Maar bij de gemeente Amsterdam is dat een boodschap die er lastig in gaat.

En zo spreekt Pierre van Rossum, de projectmanager van 1012 Inc. namens de gemeente die ochtend in januari zijn verbazing uit over de fusiecijfers. "De fusie an sich genereert geen extra financieringsruimte", verzucht hij. Na alle cijfers te hebben besproken die ochtend concludeert hij: "1+1=2 en geen 3."

De leencapaciteit van Stadsgoed is volgens een externe accountant 96 miljoen euro. De leencapaciteit van de NV Zeedijk is 16 miljoen euro. Samen is dat 112 miljoen en niet meer. En die leningen staan inmiddels in de boeken. Een fusie kan kosten besparen waardoor er heel misschien een miljoentje meer geleend kan worden. Aan de Sarphatistraat dringt de harde financiële werkelijkheid die ochtend tot het gezelschap door.

Maar de gemeente, en dan vooral burgemeester en portefeuillehouder van het 1012-project Eberhard van der Laan, blijft vasthouden aan een fusie tussen Stadsgoed en de NV Zeedijk. Op 14 februari gaat een persbericht de deur uit waarin melding wordt gemaakt van investeerders die 'uitdrukkelijk' belangstelling hebben getoond om in te stappen in 1012 Inc. Al gauw blijkt dat van de genoemde investeerders niemand staat te trappelen. Eén oplettende partij weet zelfs in het uur voor het bericht de deur uitgaat zijn bedrijfsnaam uit het concept te laten schrappen. Anderen laten in de daaropvolgende maanden, al dan niet achter de schermen, blijken dat zij weinig geloof hechten aan het slagen van de zo gewenste fusie.

Tot nu toe is er geen concrete naam opgedoken die daadwerkelijk wil participeren in 1012 Inc. Banken en verzekeraars als ABN Amro, Nationale Nederlanden en ASR hebben ieder een klein percentage van de aandelen van NV Zeedijk in handen, van 0,7 tot 1,6 procent. Binnenskamers hebben ABN Amro en NN al aangeven bij een fusie af te willen van hun aandelen. Verzekeraar ASR wil zijn belang niet uitbreiden bij een fusie, zo valt te lezen.

Ook projectontwikkelaars happen niet toe. Ze zijn meer geïnteresseerd in bouwopdrachten als er weer nieuwe panden worden aangekocht en opgeknapt. Maar om de tientallen nieuwe panden op de Wallen aan te kopen is zo'n 63,4 miljoen euro extra nodig de komende negen jaar, zo staat te lezen in de 'Update financiële analyses' van mei dit jaar van ABN Amro gemaakt in opdracht van de gemeente.

De directie en de raad van commissarissen van de financieel gezonde NV Zeedijk zien, gezien de mega-investeringen van ruim 60 miljoen in de komende jaren, niets in de fusieplannen. Ze zijn bang dat het wankele NV Stadsgoed een desastreus effect heeft op de fusie en dat die leidt tot het verkopen van de bezittingen van NV Zeedijk, waardoor die weer in handen kunnen komen van malafide partijen. Maar de gemeente Amsterdam is voor 79 procent eigenaar van de NV Zeedijk, en zet de onderneming het mes op de keel. Ofwel de fusie gaat door, of de gemeente eist een superdividend waardoor de Zeedijk toch gedwongen wordt massaal panden in de uitverkoop te gooien.

Gesprekken met-meel-in-de mond

Met regelmaat laat Van der Laan zich bijpraten door alle partijen in de 'ambtswoninggesprekken'. Betrokkenen noemen dat 'met-meel-in-de-mond-gesprekken' omdat niemand de burgemeester de harde waarheid durft te zeggen uit vrees voor zijn toorn. Voor de PvdA-burgemeester moet de Wallen-aanpak snel een succes worden. Hij nam het prestigeproject over van zijn partijgenoot Lodewijk Asscher, die naar Den Haag vertrok. Het was Asscher die na veel omwegen zijn oog op de NV Zeedijk liet vallen, als redder in nood. De solvabiliteit van de NV Zeedijk is prima, die van Stadsgoed matig tot zeer matig. Samen zou dat een prima combinatie worden in 1012 Inc. En de gedachte was toen ook al dat er op die manier fors extra geleend kon worden en private partijen in de rij zouden staan om mee te doen.

Zo beloofde Van der Laan de gemeenteraad onlangs dat de fusie tot 1012 Inc. eind dit jaar een feit is. Hij gebood alle betrokkenen nu met een plan te komen. Maar of dat plan hem en de raad welgevallig zal zijn, is nog maar de vraag. In het jongste businessplan van ABN Amro, van mei dit jaar, worden de financiële gaten voor een belangrijk deel gedicht met geld van de gemeente. Bij de moeder van Stadsgoed, de woningcorporatie Stadgenoot wordt ook een stevige rekening neergelegd waarvan het maar de vraag is of Stadgenoot die last kan dragen of doorschuift naar de gemeente.

Wil 1012 Inc. überhaupt een kans van slagen hebben, dan moet de gemeente de nog openstaande lening van 26 miljoen euro, die ze indertijd aan Stadsgoed heeft verstrekt om panden aan te kopen, omzetten in aandelen 1012 Inc., zo blijkt uit de laatste financiële analyse van ABN Amro. Door de omzetting van krediet in aandelen ontstaat er nieuwe leencapaciteit. Maar de gemeente heeft keer op keer aangegeven zijn belang in dit project te willen afbouwen. Anderen moeten de kar gaan trekken.

Ook moet de gemeente afzien van dividend op die aandelen, staat in de analyse van ABN Amro te lezen, zodat in plaats van een winstuitkering, dit geld geherinvesteerd kan worden in het aankopen van nieuwe panden op de Wallen. Maar de gemeente Amsterdam heeft keer op keer aangegeven voor zijn geleende geld en aandelen een marktconforme winstuitkering te willen net als commerciële partijen. De rekening om de plannen te realiseren lijkt nu niet bij marktpartijen, maar bij de gemeente te worden neergelegd, zonder dat de gemeenteraad het nog weet. Aan het opkopen van nog veel meer panden op de Wallen hangt nu een stevig prijskaartje voor de gemeente.

In diverse business-caserapporten en nota's wordt bovendien gegoocheld met te behalen winstpercentages uit de huuropbrengsten variërend van 4 tot 5,5 procent. Dat is te laag voor private investeerders om in te stappen, en dus onvoldoende om de benodigde 63,4 miljoen euro voor de aankoop van nieuwe panden de komende negen jaar bij elkaar te krijgen.

Dus is het plan ontstaan om alle winst uit de verhuur van panden te herinvesteren in de aankoop van nieuwe panden, maar dan nog blijft er een gat van ruim 6 miljoen euro per 2020, zo berekent ABN Amro. Bovendien gaat dé Bank ervan uit dat er ook nog bijna 7 miljoen euro aan Europese en Nederlandse subsidies nodig zijn om de aankopen te realiseren.

Daarnaast moet de gemeente Amsterdam bereid zijn om diep in de buidel te tasten om de zogeheten planschade te betalen. Panden met ramen voor prostitutie zijn duurder dan zonder. Dus het verschil moet de gemeente bijpassen als de ramen verdwijnen. De schatting is dat de gemeente Amsterdam aan 1012 Inc. de komende 9 jaar tussen 10,9 miljoen en 16,7 miljoen euro moet betalen voor die planschade. Dat bedrag komt nog bovenop de aankoopsom van circa 63,4 miljoen euro.

Om de winst bij het verhuren van NV Zeedijk- en Stadsgoedpanden te optimaliseren, zodat daarvan nieuwe panden gekocht kunnen worden, staan in diverse rapporten van ABN Amro en projectgroepmemo's harde maatregelen. De vraag dient zich tevens aan hoeveel het allemaal echt gaat opleveren, omdat weinig of niets onderbouwd wordt. Zo schetst ABN Amro in zijn 'Business Case Vehicle 1012' van januari in opdracht van de gemeente dat de huren van de winkels, bedrijfsruimten en woningen in het Wallengebied en op de Zeedijk zo'n 16 procent onder het gemiddelde van het Amsterdamse Centrum zouden liggen en dus flink omhoog kunnen. De vergelijking is gemaakt met de vierkante meter prijs op toplocaties in het stadscentrum. Iets dat de Rosse Buurt niet meteen is voor bonafide nette huurders.

Ook zouden restauraties van op te kopen panden volgens de ontwikkelingsmaatschappij 1012 Inc. wel '50 procent goedkoper' kunnen worden gedaan door 'efficiënter te werken' en dat te combineren met 'ondernemersgeest'. Hoe? Dat wordt niet uitgewerkt.

Het verkopen van het 'tafelzilver' wordt als optie gezien. Dus het verkopen van eerder gekochte en opgeknapte panden van bijvoorbeeld de NV Zeedijk, waar de huidige directie ernstig voor vreest. Ook het niet meer investeren in het onderhoud van panden die al langer in bezit zijn, wordt als kostenbesparing opgevoerd in de ABN Amro business case. De verwachting, zo valt er te lezen, is dat de waarde van het onroerend goed - 220 panden - van Stadsgoed en NV Zeedijk de komende jaren fors zal groeien.

Dat was ook het uitgangspunt waarmee Stadsgoed zoveel jaar geleden ten strijde trok - het maakte niet uit hoeveel men voor de panden zou betalen omdat de waarde alleen maar toe zou nemen. Met die visie is Stadsgoed inmiddels behoorlijk in de problemen geraakt. Allemaal veronderstellingen die de gemeente Amsterdam, en Eberhard van der Laan, hoop moeten geven dat ergens extra geld te halen is.

Ondertussen wil de gemeente nieuw aan te kopen panden op de Wallen verhuren aan 'kleinschalige creatieve ondernemers en pioniers'. Omdat hun 'huurcapaciteit laag' is, mag dat met 'ingroeihuren'. Met andere woorden: dat mag voorlopig met verlies. Met zulke tegenstrijdigheden om het rendement op te krikken, ontstaat al snel twijfel over de doorrekeningen.

In de laatste business cases van ABN Amro en het PWC-rapport van april doemen nieuwe problemen op. Stadgenoot, de moeder van Stadsgoed, wil zijn belang afbouwen in een nieuw 1012 Inc. Ook al zet de gemeente zijn lening aan Stadsgoed om in aandelen 1012 Inc., dan nog komt Stadgenoot uit boven de wettelijk toegestane 50 procent van het aandelenkapitaal in de nieuwe Wallen NV. En eigenlijk wil Stadgenoot 60 procent van zijn huidige aandelen verkopen voor zo'n 30 miljoen euro, maar aan wie? De gemeente?

Als klap op de vuurpijl kost het losmaken van moeder Stadgenoot van dochter Stadsgoed zo'n 11,4 miljoen euro aan compensabele fiscale verliezen die in rook opgaan bij een fusie met de NV Zeedijk. En dan zijn de werkelijk fusiekosten, zoals die van advocaten en accountants nog onvermeld gebleven.

De projectmanager van 102 Inc. namens de gemeente, Van Rossum, vroeg zich op die ochtend van de 13de januari moedeloos af "hoe de cirkel van afhankelijkheden kan worden doorbroken". In de paar maanden sinds die bespreking hebben de betrokken partijen maar één oplossing gevonden: leg de rekening die kan oplopen tot 140 miljoen euro zoveel mogelijk bij de gemeente neer. Dat de rekening zo kan oplopen is bij de gemeenteraad nog volstrekt onbekend.

Kosten Wallenaanpak via 1012 Inc. komende 10 jaar

Lening gemeente omzetten in aandelen26.000.000

Aankoop nieuwe panden 64.300.000

Planschade door stoppen prostitutie minimaal 10.900.000

Uitkopen aandelen Stadgenoot circa 30.000.000

Wegvallen compensabele verliezen Stadgenoot 11.400.000

Totale kosten euro 142.600.000

Meer over

Wilt u iets delen met Trouw?

Tip hier onze journalisten

Op alle verhalen van Trouw rust uiteraard copyright. Linken kan altijd, eventueel met de intro van het stuk erboven.
Wil je tekst overnemen of een video(fragment), foto of illustratie gebruiken, mail dan naar copyright@trouw.nl.
© 2019 DPG Media B.V. - alle rechten voorbehouden