Uw profiel is aangemaakt

U heeft een e-mail ontvangen met een activatielink. Vergeet niet binnen 24 uur uw profiel te activeren. Veel leesplezier!

Koudwatervrees voor opties Optiebeurs: uitglijers woningcorporaties door gebrek aan kennis

Home

HAN KOCH; INEKE NOORDHOFF

Particulieren en pensioenfondsen worden door de p.r.-molens naar de Optiebeurs gepraat: een spannende manier om het beleggingsrendement te verbeteren. Aan de andere kant zijn er verhalen over de gevaren: de toezichthouders maken zich zorgen. En woningcorporaties krijgen inmiddels van hun koepel het advies verre van opties te blijven.

In dat kader ziet hij het “verbod” van de Nationale Woningraad aan corporaties om opties te gebruiken bij het beheren van de gelden. “Mijn grootvader was ook tegen auto's”, zegt Van Drooge met nauw verholen ergernis. In zijn terminologie stoof er dus recent een woningcorporatie met een noodgang door de Kalverstraat.

“Als ik me niet vergis, is het nog niet zo lang dat corporaties hun eigen geld mogen beheren. Dat vergt natuurlijk deskundigheid”, merkt Van Drooge fijntjes op. De woordvoerder van de Nationale Woningraad geeft toe dat corporaties tot voor kort geen echte zorgen hadden over het beheer van hun geld omdat het renterisico door de overheid werd gedragen.

De recente financiële verzelfstandiging van de corporaties heeft dat veranderd. Had een corporatie vroeger een paar miljoen gulden op de bank staan in afwachting van een vertraagd nieuwbouwprocject, dan kon de gerealiseerde rente gewoon verrekend worden met de overheid. De corporaties hoefden daarom geen hoofdpijn te krijgen, als ze een slechte rente-opbrengst hadden. Inmiddels is dat dus anders.

Dat nieuwe beleid wordt grotendeels uitgevoerd door de 'oude' mensen. Toch het is niet het door de Optiebeurs ge> indiceerde gebrek aan kennis bij de beheerders van de kas, dat de NWR tot haar optieverbod bracht. Bij de koepelorganisatie hebben ze de financiële perikelen van corporaties bestudeerd. Daaruit kwam het algemene advies: geen opties.

Een absoluut verbod ligt er niet - daar is de NWR ook niet voor in de positie - maar het advies om ver te blijven van deze afgeleide produkten van de effectenbeurs is eenduidig.

“Geen risicovolle beleggingen. Wij werken met maatschappelijk kapitaal. Ons doel is woningbouw. Dus stop het geld niet in risicovolle zaken. Als er een kans is dat je geld minder waard wordt: niet doen”, aldus de woordvoerder van de NWR. Het verweer dat opties renterisico's kunnen verminderen, brengt hem op het tweede argument tegen opties: “Opties zijn duur. Gelet op de omvang van het vermogen van onze leden en de eigen taak op woningbouwgebied hebben corporaties in huis mogelijkheden genoeg om hun renterisico af te schermen. Desnoods is er ook nog het een en ander in te dekken via afspraken met banken.”

Riskant

Bij de Optiebeurs horen Van Drooge en W. Okkema, directeur van de clearing, dit betoog geërgerd aan. “Opties kun je vergelijken met een verzekering. Je kunt als klant een verzekering nemen, dan wentel je een risico af, en je kunt als verzekeraar optreden, dan neem je een risico over. Neem je zo'n verzekering, dan betaal je premie en blijft je risico daartoe beperkt. De corporatie die in de problemen is gekomen, heeft zich waarschijnlijk als verzekeraar opgesteld. Dat is buitengewoon riskant.”

De uit de bocht gevlogen corporaties doen het produkt “optie” veel schade constateren zij. “Het brengt opties in een verkeerd daglicht. Schade die wij weer moeten repareren”.

Op de beurs had het allemaal niet zo uit de hand kunnen lopen, leggen zij uit. Om opties te mogen schrijven, dus als verzekeraar risico's van anderen over te mogen nemen, moet je een borg storten. Bij obligaties is dat 10 procent van de onderliggende waarde.

Van Drooge rekent uit de losse pols voor: wil je een verlies van 50 miljoen op renterisico's boeken, zoals Eigen Haard in Enschede deed, dan moet je opties geschreven hebben op obligaties ter waarde van zo'n 400 tot 500 miljoen gulden. Zonder die stukken echt te bezitten. “Dan hebben ze dus inderdaad door de Kalverstraat gerost”, luidt zijn conclusie. Want de “borg” van 50 miljoen die op de Optiebeurs aan het Rokin nodig is om zo'n transactie te doen, gaat ver boven het eigen vermogen van een corporatie.

“De waarborg geeft aan: voor zo'n bedrag loop je risico. Het is er niet alleen om zeker te stellen dat iemand zijn verplichtingen kan voldoen, ook als een waarschuwing aan de schrijver”, aldus Okkema.

Bijna zeker te weten stellen de heren dat de corporaties niet via de beurs in opties handelden. Want op de beurs kun je dagelijks je optieposities sluiten en dus eventueel je verlies overzien. En bij de corporaties wisten ze in eerste instantie niet eens precies hoeveel ze verloren hadden.

De opties die over the counter, dus buiten te beurs om, verhandeld worden, onttrekken zich aan de beursregels zoals ten aanzien van de borg. Natuurlijk gebeuren er ook op de Optiebeurs wel eens ongelukken. Okkema, tevens secretaris van de klachtencommissie, is soms verbijsterd hoe zelfs goed opgeleide mensen - accountants, economen, juristen - als een blinde kip in een ingewikkeld contract stappen.

In de optiewereld bestaat veel hocus pocus. Via een cocktail van diverse opties kunnen risico's verplaatst worden. Daardoor is soms onzichtbaar waar het uiteindelijk terecht is gekomen. De nieuwste gimmick is de 'look-back-down-andout'-optie. Een zodanig ingewikkeld contract dat het voor de meeste mensen neerkomt op een ritje Kalverstraat-met-dichte-ogen.

“De corporaties hebben zeker eerst verdiend aan die opties”, vraagt Okkema. Op het positieve antwoord laat hij volgen: “En daarna een veelvoud ingezet?” Ja dus. Okkema ziet inmiddels glashelder voor ogen hoe ook de corporaties erin stonken: “Dan denken ze, tjonge wij hebben een goede adviseur, en stappen er vol in. Mensen, ook weldenkende mensen, menen dan dat ze weten hoe goud gemaakt wordt.”

Maar dat is natuurlijk niet zo. Hoge rendementen betekenen altijd hoge risico's. Was dat niet zo, dan zou de adviseur wel op de Bahama's wonen in plaats van beheercontracten met klanten te sluiten. Sommige bemiddelaars, zoals FIB, dat de corporaties adviseerde, delen in de winst. Maar het verlies is helemaal voor de klant. “Dat is natuurlijk de kat op het spek binden”, hoont Okkema.

Jacht

Adjunct-directeur Hoff, van de Amsterdamse corporatie Het Oosten, vindt de jacht op FIB niet terecht. Hij is een zeer tevreden klant van FIB. Deze adviseur hield zijn corporatie vooralsnog van de opties af omdat de organisatie er nog niet klaar voor zou zijn. Het Oosten heeft wel offertes van optiecontracten opgevraagd, maar nog geen posities ingenomen.

Hoff vindt voor zijn organisatie, met 15 000 woningen in Amsterdam en Diemen, rentemanagement noodzakelijk. Vandaar dat hij zich oriënteert op de mogelijkheden die de markt biedt. Via variatie in types van leningen, verschillende looptijden en variabele aflossingen kunnen renterisico's beperkt worden, geeft hij toe. Maar ook opties vormen instrumenten van rentemanagement. Dat een aantal corporaties met opties de mist in is gegaan, betekent voor hem nog niet dat opties uitgesloten zijn.

Hij wijst erop dat er veel verschil is tussen de ene corporatie, die echt speculeerde, en de ander die pech had. In de discussie over opties bij corporaties worden alle organisaties over één kam geschoren, vindt hij. “Een aantal corporaties heeft voor de sector op het gebied van rentemanagement de kastanjes uit het vuur gehaald en het is doodjammer om nu alleen maar te doen of ze aan het speculeren waren. We zouden er als sector juist van moeten leren”, aldus Hoff.

Deel dit artikel