Nieuwbouw
Gebrek aan betaalbare grond dreigt een obstakel te worden voor de bouw van sociale huurwoningen
De optelsom van nieuwbouwplannen voor sociale huurwoningen kloppen, zeggen de corporaties. Maar zonder bouwgrond komt er niets van terecht.
Gebrek aan grond dreigt een obstakel te worden voor de bouw van sociale huurwoningen. De woningcorporaties die voor die nieuwbouw moeten zorgen, hebben zelf veel te weinig bouwgrond en zijn daarom afhankelijk van anderen, vooral gemeenten. Maar die hebben nog lang niet genoeg bouwlocaties voor sociale huur aangewezen, ziet Aedes, de vereniging van corporaties.
Aedes nam alle 37 zogeheten woondeals onder de loep die inmiddels gesloten zijn tussen provincies, gemeenten en minister Hugo de Jonge (volkshuisvesting). In die deals moet eerst per provincie en vervolgens per gemeente worden vastgelegd hoeveel woningen er gebouwd worden. Zo wil De Jonge ervoor zorgen dat er tot en met 2030 900.000 nieuwe woningen bij komen.
Bijna al die deals zijn nu beklonken – deze week bijvoorbeeld in Gelderland, Noord-Brabant en Zeeland. Maar een eerste inventarisatie ervan stelt Aedes niet gerust. Van de corporaties verwacht De Jonge dat ze 250.000 sociale huurwoningen bouwen; daarvan hebben ze er voor de periode tot 2027 nu 190.000 in hun investeringsplannen opgenomen. “Maar zonder bouwlocaties lukt dat niet”, zegt Aedes-voorzitter Martin van Rijn. “Daar hebben we zorgen over.”
Grondprijs moet dalen
De aantallen sociale huurwoningen in alle woondeals tellen netjes op tot de gewenste 250.000, maar veel plannen zijn nog niet ‘hard’ (dat wil zeggen: opgenomen in een bestemmingsplan). Ook de prijs van de beschikbare bouwlocaties dreigt een knelpunt te worden: die ligt vaak hoger dan wat corporaties kunnen betalen.
Corporaties hebben zelf bouwgrond in bezit voor slechts 22.000 nieuwe woningen. Dat is het gevolg van regels die na de kredietcrisis van 2008 van kracht werden. De waarde van grond daalde toen hard en dat zadelde de corporaties op met forse verliezen. Om zulke risico's te vermijden, mogen ze sindsdien alleen grond aankopen als zeker is dat die binnen vijf jaar bebouwd gaat worden.
Ook gemeenten zijn terughoudend geworden met de aankoop van grond. De grond die zij nu nog bezitten, blijkt evenmin waardevast. Vanwege de dalende huizenprijzen en de stijgende bouwkosten zou de grond volgens de meest gangbare rekenregels met 10 tot 20 procent in prijs moeten dalen, stelde adviesbureau Stec Groep eind vorig jaar vast. Maar gemeenten zijn nog niet geneigd hun verlies te nemen en de grondprijs te verlagen, merkte de Stec Groep op, want dat ligt ‘politiek gevoelig’. Bij private grondeigenaren zijn corporaties nog duurder uit.
Rentestijging maakt bouwen duurder
Dat betekent dat nieuwbouw voor corporaties duur wordt en dat zij opgescheept dreigen te worden met een ‘onrendabele top’: een deel van hun investeringen zullen ze niet terugverdienen. Daarmee teren ze in op hun vermogen. Van Rijn verwacht daarom dat gemeenten en andere grondeigenaren water bij de wijn doen. “Het kan niet zo zijn dat alleen de corporaties hiervoor opdraaien.”
Sowieso is het economische tij niet bevorderlijk voor nieuwbouw, vooral vanwege de gestegen rentes op de kapitaalmarkt. Die maken lenen om te kunnen bouwen duurder. De Jonge en Aedes dachten vorig jaar zomer nog dat die gewenste 250.000 nieuwe woningen financieel haalbaar zijn voor corporaties, maar vanwege de verslechterde omstandigheden gaat hij die rekensom nu opnieuw maken.
Zeker op de langere termijn dreigen corporaties klem te komen. Europese regels die bedoeld zijn om belastingontwijking door multinationals tegen te gaan, gelden sinds 2019 ook voor hen. Dat houdt in dat ze de rentekosten beperkt van hun belastbare winst mogen aftrekken. Als de rentestijging doorzet, gaat dat hen per jaar zo'n 900 miljoen euro kosten, heeft Aedes berekend.
30 procent sociale huur wordt niet overal gehaald
Elke gemeente moet haar aandeel nemen bij de bouw van sociale huurwoningen, eist minister De Jonge. Gemeenten waar nu minder dan 30 procent van alle woningen sociale huur is, moeten daarom zorgen dat ze dat percentage in hun nieuwbouwplannen wel halen.
Dat doen ze lang niet overal, maakt Aedes op uit de woondeals. Her en der wordt er nog aan gesleuteld, maar vooralsnog lijkt in grofweg 40 procent van die deals het door De Jonge gewenste percentage sociale huur niet hard genoeg afgesproken te zijn.
Mede om die reden willen de corporaties in Amsterdam en omgeving de woondeal waarbij zij betrokken zijn niet ondertekenen. Niet alleen de beloftes over bouwlocaties zijn ‘veel te zacht’, zeggen zij tegen vakblad NUL20, ook de afspraken over die 30 procent ‘moeten worden aangescherpt’.
Lees ook:
De woningcorporaties willen wel bouwen. Maar kunnen ze dat ook?
De nieuwbouwplannen waren groots, maar minister Hugo de Jonge gaat nu zelf opnieuw rekenen: zijn woningcorporaties wel in staat om de grote aantallen huizen te bouwen die hij van hen gevraagd heeft? Gebrek aan geld en aan grond spelen hen parten.
Zijn de woonplannen van minister De Jonge wel uit te voeren?
Een spervuur van woonplannen schoot minister Hugo de Jonge dit jaar de wereld in. In het nieuwe jaar komt het op uitvoeren aan, en nu rijst de vraag: kan dat?