Woningbouwmegabouwprojecten

Woningtekort maakt megabouwprojecten salonfähig: ‘Tot voor kort zeldzaam in Nederland’

De Zalmhaventoren wordt de hoogste woontoren van de Benelux. Beeld Otto Snoek
De Zalmhaventoren wordt de hoogste woontoren van de Benelux.Beeld Otto Snoek

Dankzij het enorme woningtekort waait er een gunstige wind voor hoge, grote woontorens en appartementsgebouwen. Toch komen deze projecten, zoals de Rotterdamse Zalmhaventoren, niet zomaar van de grond.

Wie op het hoogste bouwplatform van de Rotterdamse Zalmhaventoren staat, moet er niet te veel bij nadenken. Onder die hijsloods gaapt een diepte van zo’n 170 meter. En dat is nog niet eens de hoogte waar het straks ophoudt. De Zalmhaventoren, in het centrum van Rotterdam, wordt 215 meter. De hoogste van de drie gebouwen aan de Zalmhaven is het hoogste woongebouw van de Benelux en volgens gebiedsontwikkelaar AM de ‘hoogste geprefabriceerde woontoren ter wereld’. Een waar megaproject dus, dat niet zomaar even van de grond komt.

Gerhard Bolk, directielid bij vastgoedbedrijf AM, is vanaf het begin betrokken bij de plannen voor de drie torens, samen met belegger Amvest en de voormalige ontwikkelaar LSI. Dat is nu zo'n 20 jaar geleden. “Het is een project van hoop geweest en van de lange adem. Het lukt alleen als je er vanaf het begin van overtuigd bent dat je bouwt voor de lange termijn. Grootschalige projecten beleven meerdere economische golven en hebben hun momentum. Eind 2008 waren we bijvoorbeeld al een heel eind op dreef, maar toen kwam de crisis eroverheen. Je bent afhankelijk van het tij – al gaat het bouwen in coronatijd gewoon door.”

Feyenoord-City

De Zalmhaven is niet de enige megabouwklus in het land. Aan de overkant van de Maas, ‘op Zuid’, moet binnen afzienbare tijd Feyenoord-City opdoemen. Een nieuw stadsdeel met 3700 woningen, ruimte voor bedrijven en vrijetijdsvoorzieningen, een stadspark en als kers op de taart een compleet nieuw Feyenoord-stadion met een capaciteit van 63.000 zitplaatsen.

In Amsterdam kijken ze uit naar het megaproject Sluisbuurt, een nieuw woongebied met 5500 huizen, waarvan een deel in flinke torens. Het Amsterdamse Westelijk Havengebied moet nog veel groter worden met minstens 40.000 huizen. Utrecht probeert liefst 60.000 woningen kwijt te kunnen in en rondom het centrum van de stad. Den Haag en Eindhoven hebben vergevorderde plannen om in de buurt van stations hoge woon- en kantoortorens neer te zetten.

“Het is een uitzonderlijke tijd voor megaprojecten”, stelt Jan Fokkema, directeur van de Vereniging van Nederlandse Projectontwikkeling Maatschappijen (Neprom). “Er verschijnen veel woontorens en grote appartementencomplexen in de steden. Dat was tot voor kort zeldzaam in Nederland.” Het enorme woningtekort maakt dat de tijd voor een toren als die aan de Zalmhaven gunstig is, constateert hij: “Met de Zalmhaventoren hebben ze precies op het goede moment doorgepakt.”

Veel partners

‘Ze’, dat zijn in het geval van de Rotterdamse woonkolos de gemeente Rotterdam, AM, Amvest, BAM Bouw en Techniek, Dam & Partners Architecten en KAAN Architecten. En dan is er nog een hele keten van partners en toeleveranciers zoals De Boer (hijsloods), Mitsubishi (liften) en de leverancier van de natuurstenen gevel. Veel partijen dus, wat het nog moeilijker maakt om zo’n project snel van de grond te krijgen.

Volgens Peter Boelhouwer, hoogleraar housing systems aan de TU Delft, zou een beetje megaproject in principe in een jaar of vier, vijf voor mekaar kunnen zijn, als er niet zoveel haken en ogen aan het proces zaten. “Niet alleen omdat er veel partijen bij zijn betrokken, zoals de grondeigenaar en de gemeente, maar ook omdat de financiering lastiger is geworden sinds de crisis van 2008.”

Banken zijn strenger, weet Boelhouwer. “Daarom moet het allemaal met vreemd vermogen worden gefinancierd. Voorheen was er bovendien veel meer rijkssturing, terwijl alles nu aan de markt wordt overgelaten. Bedrijven moeten worden uitgekocht in het gebied waar het project komt, een gebied dat ook nog eens een andere functie krijgt. Het is erg moeilijk.” Door die complexe omstandigheden kan een megaproject wel 20 jaar duren en is het in die tijd soms wel drie keer herontwikkeld, weet Boelhouwer.

Cruciale fases

Grofweg moet een megaproject drie cruciale fases door: de voorbereiding, de inspraakprocedure en de bouw. Vooral in binnenstedelijke gebieden kunnen omwonenden voor flinke vertraging zorgen. Niet iedereen is blij met zo’n hoge buurman als de Zalmhaventoren. BAM heeft voor de buurt een ‘omgevingsmanager’ in dienst, die contacten onderhoudt met de buurtbewoners en andere belanghebbenden. Zo werd een tribune neergezet om de bouw te kunnen volgen.

Volgens AM-directeur Gerhard Bolk zijn de meeste Rotterdammers trots op het gebouw: “Een megaproject neemt niet alleen iets van de stad, het geeft ook iets. Kijk nog maar eens naar boven. Het is een ongenaakbare dame aan het worden, die de skyline van de stad voor altijd verandert.”

Jan Fokkema van Neprom hecht er wel aan in het oog springende projecten als deze niet te verheerlijken. “Voor wie willen we dit, is dit nu het ideaal van al degenen die een woning zoeken? Zoveel hoofden, zoveel zinnen. Ik zou er daarom voor willen pleiten niet alle kaarten op binnenstedelijk bouwen te zetten, op die dure grond. We moeten gaan voor en-en.”

Lees ook:

Liever geen Feyenoord City: Feyenoord-supporters stappen naar Raad van State

Feyenoord-supporters verenigd in Stadion op Zuid stappen naar de Raad van State om bezwaar te maken tegen het bestemmingsplan Feyenoord City.

Meer over

Wilt u iets delen met Trouw?

Tip hier onze journalisten

Op alle verhalen van Trouw rust uiteraard copyright. Linken kan altijd, eventueel met de intro van het stuk erboven.
Wil je tekst overnemen of een video(fragment), foto of illustratie gebruiken, mail dan naar copyright@trouw.nl.
© 2021 DPG Media B.V. - alle rechten voorbehouden