Jonge mensen die nu nog geen eigen huis bezitten, krijgen het lastig. En hun kinderen ook. Alleen wie rijke ouders heeft, redt het nog. Er dreigt een tweedeling, waarschuwt Hans de Geus.
Voor wie de woningmarkt een beetje in de gaten houdt, is het geen nieuws meer: starters hebben het lastig. Jongeren die voor het eerst een huis willen kopen, komen er vanwege de sterk gestegen woningprijzen nauwelijks tussen. Daarom zijn zij aangewezen op huurwoningen, tegen huren die zó hoog zijn dat ze nooit in staat zullen zijn te sparen voor een koopwoning.
Dit verhaal liever beluisteren? Dat kan hieronder via Blendle Audio.
Hans de Geus voegt daar een somber stemmende waarneming aan toe: dit blijft zo. “Wie nu nog niet heeft aangepikt, gáát ook niet meer aanpikken”, zegt hij. Sterker nog, ook de kinderen van de starters die nu in de knel zitten, kunnen niet meer aanhaken. Er dreigt een ‘tweekastenmaatschappij’ te ontstaan, met huizenbezitters en huurders aan weerszijden van een diepe kloof.
Wie is Hans de Geus?
Hans de Geus (1967) werkte na zijn studie economie een aantal jaren voor banken als handelaar in obligaties en voor een vastgoedontwikkelaar. Daarna was hij een tijdlang barkeeper in een Amsterdams café. Hij is nu freelance journalist, onder meer als commentator financiële markten en economie bij RTL Z.
Een paar jaar geleden kon De Geus geen hypotheek krijgen voor een bovenhuis in Amsterdam waar hij zelf wilde gaan wonen, wel een lening voor de aankoop van een paar appartementen die hij wilde verhuren op de vrije markt. Sindsdien is hij ook actief als belegger en ontwikkelaar van woningen.
De ongelijkheid tussen die twee kasten groeit. Wie jaren geleden genoeg geld had – of kon lenen – om een huis te kopen, kan nu zomaar in staat blijken om meer huizen te kopen. Die kan ook zijn kinderen op weg helpen naar een koophuis, met een gift van een ton belastingvrij. Uiteindelijk erven die kinderen het bezit van hun ouders – en dan kunnen zij de huren innen die betaald worden door minder kansrijke leeftijdsgenoten en hun kinderen.
Wat is er aan de hand? Hoe is die kloof ontstaan? Hans de Geus, bekend als beurscommentator voor RTL Z, spreekt van ongelijkheid en ‘woonarmoede’ en schreef er een boek over, Hoe ik toch huisjesmelker werd.
Niemand is schuldig aan de scheefgroei
In een toelichtend gesprek verwijst De Geus naar het spraakmakende werk van de Franse econoom Thomas Piketty, die een jaar of zeven geleden de ongelijkheid in vermogen en de gevolgen daarvan aan de orde stelde. “De discussie daarover is gestrand”, zegt De Geus. “Maar toen ik me begon te verdiepen in de woningmarkt, kwam ik erachter: híer komt die ongelijkheid tot uiting, híer zit ook de bron.”
Nee, er valt niemand als schuldige aan te wijzen voor de scheefgroei die nu gaande is, zegt De Geus. “Het was de tijdgeest die vanaf de jaren tachtig heerste – ik probeer het woord neoliberalisme te vermijden, want dan stopt de helft van de mensen met lezen. Het was de tijd dat we van regels af wilden, dat we de markt op z’n beloop lieten, dat er meer vrijheid kwam op het gebied van financiering, dat mensen ineens veel meer mochten lenen.”
Dat is dé verklaring voor de sterk stijgende prijzen op de woningmarkt, betoogt De Geus. “In de afgelopen decennia zijn die bizar snel omhoog gegaan, veel sterker dan daarvoor. Ook de hypotheekrenteaftrek stimuleerde dat. We kónden meer betalen voor een huis en daarom déden we dat ook.”
“We wilden het allemaal. Als je schulden opbouwt, voelt dat aanvankelijk fijn. Er komt meer geld in omloop, mensen voelen zich rijker en gaan meer uitgeven, dus iedereen profiteert ervan. Maar nu zitten we met de kater.”
Illusie van rijkdom
De ‘illusie van rijkdom’ is tijdelijk gebleken, stelt De Geus. Want die hoge schulden moeten betaald worden. En alles wat aan banken overgemaakt wordt, kan niet uitgegeven worden in de ‘reële economie’. Banken pompen hun geld intussen rond in aandelen en obligaties. Al met al worden we er ‘collectief armer’ van.
De hoogste prijs daarvoor wordt betaald door starters op de woningmarkt, zegt De Geus. “Nu red je het als jonge starter alleen nog als je rijke ouders hebt.”
Blijven die prijzen omhooggaan? Misschien niet, zegt De Geus. Hij spreekt in zijn boek van een ‘piramidespel’: ooit kan de tijd aanbreken dat de nieuwe generatie simpelweg niet meer in staat is de steeds maar stijgende prijzen op te brengen of zich ervoor in de schulden te steken.
Maar een sterke prijsdaling valt ook dan nog niet te verwachten. Want woningen zijn een investeringsgoed, een onderpand voor leningen, en als dat sterk in waarde afneemt, wankelt het hele bankwezen.
“Dat dat niet overdreven is, weten we sinds de kredietcrisis van 2008, toen banken op omvallen kwamen te staan doordat hypotheken in de Verenigde Staten waardeloos bleken. In zekere zin is het goed dat die crisis zich heeft voorgedaan. Want daardoor weten we dat het mis kán gaan. Maar ook dat het niet mis mág gaan, want banken zijn too big to fail. Daarom zal wonen duur moeten blijven. De vermogensmarkten gijzelen de woningmarkt.”
In een fuik gezwommen
Wonen goedkoper maken, wie is daar nou tegen? Maar zo eenvoudig is het dus niet. Want niet alleen voor de banken zijn dalende prijzen riskant – en als die failliet dreigen te gaan, zullen ze opnieuw gered worden door de overheid, en dat kost elke belastingbetaler geld. Huizenbezitters en beleggers hebben evenmin profijt van dalende woonprijzen. En ook pensioenfondsen – en dus iedereen die daar geld heeft ingelegd – draaien op de waarde van woningen. “Zo zit het systeem in elkaar”, zegt De Geus. “We zijn een fuik in gezwommen waar we niet meer uit kunnen.”
Zo somber als dit klinkt, is De Geus toch niet. Maar van wat de politiek tot nu toe bedacht heeft om de wooncrisis te bezweren, is hij niet onder de indruk. Bouwen, bouwen, bouwen, heette het in de aanloop naar de verkiezingen in bijna elk partijprogramma, de komende tien jaar zelfs een miljoen nieuwe woningen. De gedachte erachter: als het aanbod aan woningen maar flink groter wordt, zal de prijs wel weer gaan dalen.
De Geus gelooft er niets van, allereerst omdat hij zijn twijfels heeft over de berekeningen van het huidige woningtekort. “Die zijn gebaseerd op modellen, het zijn schattingen, geen harde cijfers, er is van alles op af te dingen. Zeker, er zijn tekorten, al weten we niet precies hoe groot die zijn. Maar die waren er altijd al, dat is niets nieuws. Kijk naar dertig jaar geleden, laat staan naar de jaren vijftig: grote woningnood, en toch bleef wonen toen betaalbaar.”
Dat komt doordat – en dat is zijn tweede kritiekpunt op de bouwen-bouwen-bouwen-remedie – de prijzen op de woningmarkt niet onderhevig zijn aan het standaardmodel van vraag en aanbod. ‘Bij eindig aanbod en oneindige vraag wordt de prijs bepaald door wat mensen kunnen betalen’, schrijft hij.
“Er is altijd een zekere schaarste aan woningen, er is altijd behoefte aan meer”, licht hij toe. “Maar die vraag wordt niet door de woonbehoefte bepaald, maar door de financieringsruimte. Zolang er mensen zijn met geld, zal er vraag naar woningen zijn.”
De tegenkrachten zijn groot
De echte woningnood is niet het tekort aan woningen, maar het feit dat wonen voor starters te duur is, stelt De Geus, en daar heeft de politiek nog geen oplossing voor. Vorige maand werd in het parlement een PvdA-voorstel aangenomen dat de huren in de vrije sector aan banden legt, maar van zulk soort maatregelen verwacht hij niet veel. “Dat leidt tot verliezen bij pensioenfondsen. De tegenkrachten die dat oproept, zijn groot. We zijn in de val gelopen, en dat terugdraaien kan bijna niet.”
Van de verlaging van de overdrachtsbelasting voor starters – die ging begin dit jaar in en is bedoeld om de aankoop van een huis voor hen goedkoper te maken – verwacht De Geus nog minder. “Dat leidt tot minder belastinginkomsten. Wie betaalt dat? Iedere belastingbetaler, dus ook de huurder. En wie wordt er beter van? De huizenverkoper. Want die kan een hogere prijs vragen. Starters schieten er niets mee op.”
Pak de problemen bij de bron aan, zegt De Geus, en begin met het beperken van de mogelijkheden om geld te lenen. Schaf dus de hypotheekrenteaftrek af – De Nederlandsche Bank (DNB) roept het al jaren, het gebeurt nu ook stapsgewijs. “En het kan nu trouwens pijnloos, want de rente staat op bijna nul.”
Ingrijpender en meer omstreden is een ander DNB-voorstel, begin dit jaar weer eens herhaald: hef voortaan belasting over de waarde van de eigen woning alsof het vermogen is – net als over het spaargeld van huurders. Verstandig, vindt De Geus, maar de heftige reacties uit kringen van huizenbezitters doen vermoeden dat zoiets niet meteen morgen of overmorgen geregeld zal worden.
Onbespreekbaar
‘Maatschappelijk volkomen onbespreekbaar’ noemt De Geus zijn eigen ideeën om ongelijkheid en woonarmoede nog steviger aan te pakken: hef sowieso meer belasting op vermogen en belast ook erfenissen veel zwaarder dan nu. Dan kan de inkomstenbelasting omlaag, en dat maakt de ongelijkheid tussen huizenbezitters en de rest kleiner en de financiële armslag van starters groter.
‘Kapitaal rendeert beter dan arbeid en is ook nog eens lager belast. Bezitten en niets doen is slim, hard werken is dom’, zo beschrijft De Geus in zijn boek de situatie van nu. “Het is natuurlijk raar”, licht hij toe, “dat je met de stijgende waarde van vastgoed in een paar jaar tijd iets opbouwt waar je normaal een leven lang voor moet werken. Dan klopt er iets niet.”
Maar inderdaad, met name die belasting op erfenissen ligt gevoelig. ‘Onverdiend inkomen’ noemt De Geus het. “Veel mensen zeggen: over het geld van een erfenis is al een keer belasting betaald. Dat klopt. Maar als ik een brood koop bij de bakker, betaal ik belasting. En die bakker betaalt over de inkomsten die ik hem bezorg ook belasting. En zijn boekhouder betaalt ook weer belasting. Zo gaat het bij elke transactie. Als je erven ziet als inkomen voor het kind, is het niet meer dan logisch, volslagen logisch zelfs, om er belasting over te betalen.”
“Iedereen wil het beste voor z’n kinderen, dat begrijp ik heel goed. Ook dat is de tijdgeest, we denken meer dan vroeger: dit is van mij. Maar wat voor ieder afzonderlijk goed is, is soms niet het beste voor de maatschappij als geheel.”
Maar ja, hoe stel je zoiets onbespreekbaars aan de orde? De Geus: “Economie is niet zozeer een serie modellen, het is vooral een verhaal. En dit is het verhaal dat we moeten vertellen. Dan kan er misschien iets veranderen.”
Hans de Geus
Hoe ik toch huisjesmelker werd. Over ongelijkheid en woonarmoede
Wereldbibliotheek; 288 pagina’s € 20.
Lees ook:
Het probleem van de woningmarkt: wat voor de een werkt, werkt voor de ander averechts
De woningmarkt staat stevig uit het lood. Nergens anders is dat zo duidelijk te zien als in de vrije huursector. Wat moet er veranderen?
