Winkelvastgoed

Verhuurders van winkelpanden door lockdown in onzekerheid over inkomsten, maar de leegstand daalt

Een winkelpand staat te huur. Er staan nu minder winkelruimtes leeg, omdat panden worden omgebouwd tot woning. Beeld ANP
Een winkelpand staat te huur. Er staan nu minder winkelruimtes leeg, omdat panden worden omgebouwd tot woning.Beeld ANP

De afgelopen lockdown raakt nu de eigenaren van winkelpanden door misgelopen huurinkomsten. Tegelijkertijd neemt de leegstand van winkelpanden af.

Joost van Velzen

Als er geen klanten kunnen winkelen, komt er geen geld binnen en als er geen geld binnenkomt, kan de huur niet worden betaald. Dat werkt vervolgens door bij de eigenaren van winkelvastgoed, zoals Retail Estates. Het winkelvastgoedfonds kampt met lagere huurinkomsten door de recente lockdown, stelt het bedrijf. De zogeheten niet-essentiële winkels in Nederland waren tussen half december en half januari gesloten.

Retail Estates, dat in totaal bijna duizend Nederlandse en Belgische winkelpanden in het portfolio heeft, moet rekening houden met een halvering van de omzet in de eerste maand van het nieuwe jaar. Dat komt volgens de vastgoedbelegger doordat winkelbedrijven de mindere opbrengsten deels mogen doorberekenen in de te betalen huurprijs. Onvoorziene omstandigheden als corona kunnen een reden zijn voor huurverlaging, bepaalde de Hoge Raad onlangs.

En een lagere huurprijs betekent minder inkomsten voor Retail Estate. Het vastgoedbedrijf stelt hierdoor voor de maand januari slechts verzekerd te zijn van 1,5 miljoen euro aan huurinkomsten, in plaats van de gebruikelijke 3 miljoen. Over de andere 1,5 miljoen euro verwacht het vastgoedconcern te moeten onderhandelen met de winkelbedrijven.

Alles of niets

“In België is het alles of niets, in Nederland is het polderen en begint het met de helft”, zegt CEO Jan De Nys van Retail Estate. Hij verwacht er wel uit te komen met zijn huurders; allemaal grote winkelketens in woninginrichting, doe-het-zelf en elektronica, zoals Praxis, Leen Bakker en Mediamarkt. “Wij hebben bijvoorbeeld een maand korting gegeven tijdens de eerste lockdown.”

Wereldhave, eigenaar van elf winkelcentra in Nederland, herkent de situatie ten dele. “Wij werken intensief samen en hebben doorlopend contact met onze huurders. Gesprekken over de gevolgen van de lockdown op huurafspraken zijn er wel, maar we zijn daarnaast volop bezig met het toekomstbestendig maken van onze centra”, zegt een woordvoerder van Wereldhave.

Ondanks de moeilijke marktomstandigheden heeft Retail Estates, dat in Nederland 246 winkels langs vooral de periferie exploiteert, niet te klagen over leegstand. “De bezettingsgraad bedroeg bijna 100 procent, gedragen door de sterke vraag uit de sector naar nieuwe verkooppunten”, verklaart De Nys.

Leegstand daalde

Die trend komt overeen met berichtgeving eerder deze week van onderzoeksbureau Locatus. Dat constateert dat de winkelleegstand vorig jaar fors is gedaald. De leegstand daalde van 7,5 procent aan het begin van 2021 naar 6,8 procent aan het eind van het jaar. In absolute aantallen daalde het aantal leegstaande panden met meer dan 1750 tot ruim 14.500. Locatus noemt dat in een toelichting ‘een ongekend groot aantal’, maar wijt dat niet aan een opgebloeide sector. “Die lijdt juist onder de gevolgen van de coronapandemie en lockdownmaatregelen.”

Vaak is volgens het onderzoeksbureau niet te achterhalen wat de nieuwe functie van een pand is, ‘maar in de meeste gevallen lijkt dat een woning te zijn’, suggereert Locatus. Door de woningnood zijn de huizenprijzen sterk gestegen. Dat maakt het aantrekkelijk om leegstaande winkelpanden om te bouwen tot woningen, ook omdat de prijzen van winkelvastgoed de afgelopen jaren zijn gedaald.

Wereldhave bouwt ook winkels om tot woningen maar ziet daarnaast andere mogelijkheden om zijn winkelcentra nieuw leven in te blazen: “Onze strategie richt zich op het transformeren van onze winkelcentra naar centra met een sterk aanbod aan niet-traditionele retailfuncties, zoals horeca, vrije tijd, recreatie en entertainment, gezondheidszorg, kantoren en woningen. Het is ons streven om 25 procent van de ruimte in onze centra verhuurd te hebben aan alternatieve functies. Zo houden we de centra aantrekkelijk en relevant voor zowel de bezoeker als de huurder.”

Klant kocht niet eerder zo doelgericht

Corona heeft de manier waarop we winkelen flink veranderd. Consumenten winkelen sinds de coronapandemie losbrak veel doelgerichter en kopen steeds vaker lokaal. Dat blijkt uit onderzoek van locatiestrateeg RetailSonar.

Er kwamen de afgelopen twee jaar veel minder klanten langs – dat aantal daalde met 9 procent – en ze brachten minder tijd door in de winkel; circa drie minuten minder. “Wat opmerkelijk is: klanten gaven per bezoek wel zo’n 5 procent meer uit dan voor de coronacrisis. We winkelden dus niet eerder zo doelgericht én efficiënt”, vertelt Pieter-Jan De Smet van RetailSonar.

Zo min mogelijk drempels

“Het succes van een winkellocatie is afhankelijk van tientallen kenmerken”, vervolgt De Smet. “Die kun je onderverdelen in drie categorieën: zichtbaarheid, winkelgemak en beleving. Sinds maart 2020 zie je dat vooral winkels die inzetten op een efficiënte, veilige en rimpelloze klantervaring uitzonderlijk goed scoren. Denk daarbij aan zelfscans, voldoende parkeergelegenheid, goede bereikbaarheid en korte wachtrijen. De consument wil zowel online als offline zo min mogelijk drempels en frustraties ervaren. Dat is in deze tijden belangrijker dan enkel een aangenaam winkelconcept.”

Wat daarbij ook belangrijk was, is dat de fysieke winkel goed bereikbaar is. In kleinere steden en gemeentes doen winkels het sinds het begin van de pandemie opvallend beter. De omzet steeg er in 2020 met 12,5 procent. Afgelopen jaar zette die groei met 8,5 procent door. De Smet: “Dat is een direct resultaat van het vele thuiswerken en de toegenomen aandacht voor ‘koop lokaal’-initiatieven”.

Consumenten kochten, zoals al langer duidelijk is, ook flink meer online. Wat daarbij opvallend is, is dat zeven op de tien online aankopen kwam van mensen die voor de pandemie nooit eerder online kochten. Vooral 55-plussers winkelen in verhouding sinds corona veel vaker online.

Lees ook:

Minder leegstand van winkels: ze worden namelijk steeds vaker omgebouwd tot woning

Gemeenten en provincies zien er wel brood in: leegstaande winkelpanden ombouwen tot woningen. Dat lijkt zelfs al veel te gebeuren.

Meer over

Wilt u iets delen met Trouw?

Tip hier onze journalisten

Op alle verhalen van Trouw rust uiteraard copyright.
Wil je tekst overnemen of een video(fragment), foto of illustratie gebruiken, mail dan naar copyright@trouw.nl.
© 2022 DPG Media B.V. - alle rechten voorbehouden