De huizenprijzen stegen ook vorig jaar nog fors, maar het aantal woningen dat door beleggers werd gekocht nam sterk af. Beeld ANP / Robin Utrecht
De huizenprijzen stegen ook vorig jaar nog fors, maar het aantal woningen dat door beleggers werd gekocht nam sterk af.Beeld ANP / Robin Utrecht

Trendbreuk

Starter maakt meer kans op woningmarkt, kleine beleggers kopen minder op

Een belastingmaatregel die vorig jaar is ingevoerd, lijkt te werken: beleggers kopen minder woningen, gewone huizenkopers hebben meer kans.

Hanne Obbink

Het kan zomaar een trendbreuk zijn. Jaar op jaar, al sinds 2010, werden er meer woningen verkocht aan beleggers, en niet aan mensen die er zelf wilden gaan wonen. Maar in 2021 daalde het aantal woningaankopen door beleggers opeens sterk. Dat heeft de kansen van koopstarters, mensen die voor het eerst een huis kopen, vergroot.

De cijfers die het Kadaster dinsdag publiceert, zijn duidelijk. In tien jaar tijd verviervoudigde het aantal woningen dat kleine investeerders kochten. Die kleintjes, met maximaal vijf woningen in hun bezit, zijn de grootste concurrent van koopstarters, omdat zij vaak op dezelfde prijsklasse en ook op dezelfde buurten mikken. Zij haakten en masse af: in 2020 kochten ze 13.000 woningen op, in 2021 nog maar 6500.

Die scherpe daling is hoogstwaarschijnlijk een gevolg van veranderingen in de overdrachtsbelasting. Tot 1 januari 2020 betaalde elke huizenkoper 2 procent van het aankoopbedrag aan die belasting. Sindsdien is dat voor beleggers omhoog gegaan naar 8 procent, terwijl jonge koopstarters (onder de 35 jaar) niets meer hoeven te betalen. Woningen zijn er om in te wonen, was de gedachte van toenmalig minister Kajsa Ollongren, niet om aan te verdienen.

null Beeld Bart Friso
Beeld Bart Friso

Nog steeds alleen voor dikke beurs

Die maatregel werd destijds met kritiek onthaald. Koopstarters konden zo meer besteden, betoogden critici, maar op de oververhitte woningmarkt leidt dat er alleen maar toe dat ze ook meer móeten besteden om ertussen te komen. De prijzen op de woningmarkt worden zo dus nog verder opgedreven. Beleggers zagen de bui al hangen en kochten in de laatste maanden voor die belastingverhoging nog massaal woningen op.

Maar de maatregel lijkt daarnaast dus ook te werken zoals die bedoeld was: beleggers kapen minder woningen weg voor de neus van de ‘gewone’ huizenkoper en het aantal koopstarters is gestegen van 72.000 naar 80.000. “Dat betekent niet dat zij het nu makkelijk hebben", zegt Paul de Vries van het Kadaster. “Want de prijzen stegen in 2021 inderdaad fors, een huis is nog steeds alleen te koop voor mensen met een dikke beurs. Het is geen toeval dat koopstarters de afgelopen tijd gemiddeld ouder zijn.”

Of beleggers blijvend minder actief zijn op de woningmarkt, durft De Vries nog niet te zeggen. “Misschien maken ze even pas op de plaats", zegt hij. “In een tijd van sterke prijsstijgingen, op een markt waar voortdurend wordt overboden, denken ze vaker: met deze woningprijzen verdien ik mijn investering niet meer terug.”

Maar dat kan weer veranderen. De stijgende hypotheekrente maakt dat koopstarters minder kunnen lenen. Dat maakt woningen voor hen minder betaalbaar, ook al gaan de prijzen daardoor misschien dalen. Daar kunnen beleggers van profiteren.

Opkoopbescherming werpt drempel op

Toch verwacht De Vries een trendbreuk. Want sinds begin dit jaar kunnen ook gemeenten een drempel opwerpen tegen beleggers, met de zogeheten opkoopbescherming. Gemeenten kunnen nu buurten aanwijzen waar een huis tot een bepaalde aankoopprijs alleen gekocht kan worden door iemand die er zelf gaat wonen. Pas na vier jaar mag de nieuwe eigenaar zo'n woning verhuren.

Vooral de grote steden, maar ook veel andere gemeenten, maken al gebruik van de mogelijkheden die deze nieuwe wet biedt. De Vries: “Voor beleggers wordt de markt voor goedkopere woningen hoe dan ook minder toegankelijk.”

Lees ook:

Huisjesmelkers weren, helpt dat de starter op de woningmarkt?

Een nieuwe wet moet de kooplust van huisjesmelkers aan banden leggen, om gewone huizenkopers meer kans te bieden. Dat kán gaan werken. Althans, een beetje.

Hoe staat het ervoor met de plannen van Rutte IV? Met de Regeermeter houden we dat bij voor een aantal thema’s, bijvoorbeeld de toeslagenaffaire, het stikstofbeleid en de woningmarkt. Kijk op trouw.nl/regeermeter.

Wilt u iets delen met Trouw?

Tip hier onze journalisten

Op alle verhalen van Trouw rust uiteraard copyright.
Wil je tekst overnemen of een video(fragment), foto of illustratie gebruiken, mail dan naar copyright@trouw.nl.
© 2023 DPG Media B.V. - alle rechten voorbehouden