Ruim 15.000 mensen gingen vorig jaar september in Amsterdam de straat op uit protest tegen de wooncrisis. “De druk van onderop is groot”, zegt Cody Hochstenbach, stadsgeograaf aan de Universiteit van Amsterdam.

InterviewHuizenmarkt

Stadsgeograaf Cody Hochstenbach: De wooncrisis is ons niet per ongeluk overkomen

Ruim 15.000 mensen gingen vorig jaar september in Amsterdam de straat op uit protest tegen de wooncrisis. “De druk van onderop is groot”, zegt Cody Hochstenbach, stadsgeograaf aan de Universiteit van Amsterdam.Beeld Joris van Gennip

De wooncrisis komt niet uit de lucht vallen, die is het gevolg van doelbewuste politiek, zegt stadsgeograaf Cody Hochstenbach. ‘De bezittende klasse wordt gespekt. Precies zoals het bedoeld was.’

Hanne Obbink

Dat ene huis midden in de Amsterdamse wijk de Pijp vertelt een heel verhaal over de woningmarkt. Ruim honderd jaar geleden werd het gebouwd door een woningcorporatie om een arbeidersgezin betaalbaar onderdak te bieden. En dat bleef het al die tijd: een corporatiewoning met een schappelijke huur.

Tot het in het najaar van 2018 verkocht werd aan een particulier, voor 425.000 euro. Niets bijzonders, want er zijn de afgelopen jaren heel veel huurwoningen verkocht door corporaties, alleen al in Amsterdam zo’n 30.000 sinds 2000.

Afgelopen najaar stond het huis opnieuw te koop, met als vraagprijs zeven ton. De makelaar prees de woning aan (‘beleggers opgelet’) door erop te wijzen dat die ook per kamer verhuurd kon worden: drie kamers leveren zomaar elk 700 euro per maand op, waarschijnlijk ongeveer de huur die vóór 2018 voor het hele huis betaald werd. De ‘studio’ op zolder kan nog eens 1100 euro extra opbrengen.

Wooncrisis is politiek project

“Exemplarisch”, zegt Cody Hochstenbach erover. Hij is stadsgeograaf aan de Universiteit van Amsterdam en beschrijft de gang van zaken rond dat huis in de Pijp in zijn gisteren verschenen boek Uitgewoond, een scherpe analyse van de wooncrisis. “Die is geen toeval, die is ons niet per ongeluk overkomen”, zegt hij. “De wooncrisis is een politiek project.”

Die ene woning brengt alvast twee kanten van dat project in beeld. Sinds de jaren negentig is het overheidsbeleid erop gericht de corporatiesector te verkleinen. Decennialang hadden corporaties gezorgd voor sociale huurwoningen waar mensen met een laag of middeninkomen in terecht konden. Dat moest anders: corporaties kregen geen overheidssubsidie meer en alleen de laagste inkomens mochten voortaan voor een sociale huurwoning in aanmerking komen.

Woonprotest in Amsterdam, september 2021. Beeld Joris van Gennip
Woonprotest in Amsterdam, september 2021.Beeld Joris van Gennip

“Corporaties zijn zelf gaan geloven in de noodzaak van woningverkopen”, zegt Hochstenbach. “Daardoor konden ze geld steken in nieuwbouw en gemengdere wijken tot stand brengen. En ze dachten zelf ook: de sociale sector is erg groot, er zijn te veel betaalbare huurwoningen in Nederland. Wat op zichzelf al een gekke gedachte is: hoe kan een stad, een land nou te véél betaalbare woningen hebben?”

De andere kant van het project is dat de markt vanaf de jaren negentig ruim baan kreeg, met als gevolg de terugkeer van particuliere beleggers – die de decennia daarvoor steeds meer woningbezit waren kwijtgeraakt. “En die beleggers voegen niets toe”, zegt Hochstenbach, verwijzend naar het huis in de Pijp. “Ja, een paar gipsplaten muren, zodat ze nog meer geld kunnen verdienen aan huurders.”

Bezittende klasse wordt gespekt

Het past in het ‘politieke project’ dat Hochstenbach beschrijft en dat volgens hem in grote lijnen is uitgepakt zoals destijds voorzien was. “Nee, dat er meer mensen dakloos zijn geworden, was niet de bedoeling”, zegt hij. “Maar wel dat de corporatiesector teruggedrongen is. En dat veel meer mensen nu een koophuis hebben, en ook dat die woningen flink in waarde stijgen. Daar is doelbewust op aangestuurd.”

Stadsgeograaf  aan de Universiteit van Amsterdam, Cody Hochstenbach. Beeld Willemieke Kars
Stadsgeograaf aan de Universiteit van Amsterdam, Cody Hochstenbach.Beeld Willemieke Kars

Die prijsstijgingen zijn een ‘logisch gevolg’ van de ruime regels rond hypotheekrenteaftrek en rond lenen, vervolgt Hochstenbach. “En die werken precies zoals bedoeld: de bezittende klasse wordt gespekt, de 58 procent van de Nederlandse bevolking met een eigen huis – al zijn er ook huiseigenaren die krap zitten.”

Een belangrijke drijfveer voor de koerswending van rond 1990 was de gedachte dat eigenwoningbezit een groot goed is. “VVD, CDA en PvdA, de grote partijen van toen, keken naar de Britse premier Margaret Thatcher. Die vond dat burgers pas echt vrij waren als ze hun eigen huis bezaten, als ze kapitaal opbouwden. Dat zou van hen verantwoordelijke burgers maken, die niet alleen goed zorgden voor hun eigen huis, maar ook voor hun omgeving.”

Opklimmen naar de middenklasse

Die laatste gedachte sprak het CDA aan, zegt Hochstenbach, en de PvdA zag het eigen huis vooral als een middel voor haar arbeidersachterban om op te klimmen naar de middenklasse. Voor de VVD stond er nog iets anders op het spel, het terugdringen van de verzorgingsstaat.

“Als mensen hun eigen woning hebben en als de huizenprijzen blijven stijgen – en dat werd bevorderd door onder meer het verruimen van de hypotheekrenteaftrek – dan bouwen ze vermogen op”, zo legt Hochstenbach het VVD-gedachtegoed uit. “Dat kan dienen als pensioen of als verzekering bij tegenslagen of om kinderen op weg te helpen bij hun studie. En dan maken ze dus minder aanspraak op de voorzieningen van de verzorgingsstaat.”

Woonprotest Amsterdam, september 2021. Beeld Joris van Gennip
Woonprotest Amsterdam, september 2021.Beeld Joris van Gennip

Hochstenbach haalt internationaal onderzoek aan naar het verband tussen woningbezit en de verzorgingsstaat. “Huizenbezitters gaan rechtser stemmen, wie een huis koopt, schuift qua politieke voorkeur iets op. En hoe meer de huizenprijzen stijgen, hoe rechtser de eigenaren gaan stemmen. Want de overwaarde die ze dan opbouwen, geeft hun een gevoel van zekerheid. Ze hebben het gevoel dat ze de verzorgingsstaat niet nodig hebben.”

De opkomst bij verkiezingen is onder huizenbezitters groter dan onder huurders, vervolgt Hochstenbach. “Dus als een land eenmaal meer dan 50 procent woningbezitters heeft, en in Nederland is dat percentage in 1998 bereikt, dan wordt het moeilijk om nog af te komen van beleid dat prijsstijgingen in stand houdt en dat woningbezitters bevoordeelt.”

Een piramidespel

Keert de wal het schip nu er onmiskenbaar sprake is van een wooncrisis? “Nu ook de middenklasse ertegenaan loopt, nu ook mensen met ruime overwaarde op hun woning zien dat hun kinderen geen huis kunnen vinden, is dat besef wel doorgedrongen, ja. Maar voor mensen met een laag inkomen was er tien, twintig jaar geleden ook al een wooncrisis.”

“Het risico is nu dat we ons blindstaren op de stijgende koopprijzen en geen aandacht besteden aan dakloosheid of aan al die mensen die zoveel kwijt zijn aan huur dat ze naar de voedselbank moeten. Of aan mensen die van de ene naar de ander tijdelijke woonplek trekken. Dat zijn de echte uitwassen van de wooncrisis.”

Intussen buitelen de plannen over elkaar heen om vooral ‘starters' tegemoet te komen, jonge mensen die voor het eerst een huis willen kopen. Stel hen vrij van overdrachtsbelasting, laat studieschulden buiten beschouwing bij hun hypotheekaanvraag, geef hen soepel een hypotheek als ze toch al een hoge huur betalen.

Niet verstandig, stelt Hochstenbach. Hij spreekt van een ‘piramidespel’. Er komt geen extra enkel huis bij als starters meer mogen lenen en dus zorgen zulke plannen alleen maar voor prijsopdrijving. Dat stemt mensen die al een huis bezitten tevreden, maar dwingt starters om steeds meer te betalen. En zodra die dat eerste huis bezitten, hebben ze er baat bij dat de prijzen blijven stijgen, want een prijsdaling zou hen klem kunnen zetten met een forse restschuld. “Het systeem heeft een constante stroom van nieuwe schuldenaren nodig die zich steeds dieper in de schulden steken.”

Druk van onderop

De sleutel, ook voor de gekte op de koopmarkt, ligt in de huursector, stelt Hochstenbach. De sociale huursector (met huren tot ongeveer 750 euro) zit overvol, in de vrije huursector zijn de huren vaak torenhoog. Zorg dus dat er sociale huurwoningen bij komen, onder meer door nieuwbouw. En leg maximumhuurprijzen op, ook boven die grens van 750 euro. “Als de huursector betaalbare alternatieven biedt, komt ook de koopmarkt in rustiger vaarwater.”

Gaat dat gebeuren, met een electoraat dat in meerderheid belang heeft bij duur blijvende huizen? “Tot voor kort dacht ik dat grootschalig protest tegen de wooncrisis nooit van de grond zou komen. Maar kijk wat er nu gebeurt, met grote demonstraties in heel veel steden. Ik laat me graag nog een paar keer opnieuw verrassen. De druk van onderop is groot.”

‘Waarom zijn we niet veel bozer over dakloosheid?’

Cody Hochstenbach (32) was al bezig met het schrijven van Uitgewoond toen zijn vader overleed. Toen hij dertien jaar oud was, zijn ouders waren al een aantal jaren gescheiden, was zijn vader dakloos geraakt en op straat terechtgekomen. Hij woonde boven zijn eigen sieradenwinkel, maar die ging over de kop. Pas een jaar of twee later kreeg hij weer een eigen woning.

Toen Hochstenbach het huis van zijn vader opruimde, trof hem dat hij uit die twee jaar op straat geen enkele foto vond. Die periode ‘sloeg een gat in zijn leven’, schrijft Hochstenbach erover, zijn leven was ‘uitgewist’. Al schrijvend aan zijn boek besefte hij dat de dakloosheid van zijn vader geen persoonlijke, maar een politieke kwestie was, een ‘onmenselijke uitwas’ van de wooncrisis.

Volgens officiële CBS-cijfers telt Nederland zo’n 30.000 dakloze mensen, maar velen halen de statistieken niet en volgens Hochstenbach zijn het er waarschijnlijk 100.000. “Waarom zijn we hier niet veel bozer over”, zegt hij. “De politiek zou nu, meteen, alle dakloze mensen moeten huisvesten. In leegstaande panden of desnoods in hotels. “Dat zouden we normaal moeten vinden, hen op straat laten leven is abnormaal. Het gaat over menselijkheid, over waardigheid.”

Cody Hochstenbach: Uitgewoond. Waarom het hoog tijd is voor een nieuwe woonpolitiek. Uitgeverij Das Mag, € 24,99.

Meer over

Wilt u iets delen met Trouw?

Tip hier onze journalisten

Op alle verhalen van Trouw rust uiteraard copyright.
Wil je tekst overnemen of een video(fragment), foto of illustratie gebruiken, mail dan naar copyright@trouw.nl.
© 2022 DPG Media B.V. - alle rechten voorbehouden