AnalyseWoningmarkt
Slecht nieuws voor woningzoekenden: de huizenprijzen gaan alleen maar stijgen
De lage rente, de achterblijvende nieuwbouwproductie en de toename van het aantal alleenstaanden zorgen ervoor dat er niet snel rust is op de woningmarkt. Vooral niet in de populaire grote steden.
April 2019. Die gekte op de woningmarkt lijkt nu wel achter de rug. Dat zegt Ger Jaarsma, dan nog voorzitter van makelaarsvereniging NVM. Kopers krabben zich vaker achter de oren, zien zijn makelaars. Vragen zich af of ze wel mee moeten met die fikse prijsstijgingen.
Door naar januari 2020. Afgelopen kwartaal stegen de huizenprijzen met 8 procent harder dan verwacht, meldt Jaarsma’s opvolger Onno Hoes. Niks rustiger vaarwater. En dat lijkt voorlopig ook niet in zicht als het gaat om huizenprijzen.
De voornaamste redenen? De grote behoefte aan woningen, zeggen veel deskundigen. Vooral in grote steden. Nu al staan velen te springen, maar over een paar jaar struinen er nóg meer mensen op Funda op zoek naar hun droomhuis. Nederland telt over dertig jaar namelijk 900.000 meer huishoudens, meldden het Planbureau voor de Leefomgeving en het Centraal Bureau voor de Statistiek (CBS) onlangs. Het gros van al die extra huishoudens (750.000 stuks) bestaat uit maar één persoon. Al die senioren die hun partner zijn verloren, gescheiden vaders en moeders, studenten en andere alleenstaanden moeten de komende jaren ook ergens terecht op de woningmarkt.En het aanbod is toch al schaars.
Meer concurrentie op de woningmarkt
Dan zijn er nog de expats die naar Nederland afreizen, zegt Martin Hagedoorn van De Hypotheekshop. Stuk voor stuk mensen die door hun baan (of studie) voor kortere of juist langere periode op zoek zijn naar een onderkomen. Al die extra gegadigden zorgen voor meer concurrentie op de woningmarkt. Voor meer kopers die boven de vraagprijs bieden om die woning te bemachtigen waar ze al zolang naar op zoek zijn.
Verandert dat sentiment niet nu er volop wordt gespeculeerd over een aanstaande recessie? Hagedoorn schudt het hoofd. “De schaarste is zo groot dat ik niet verwacht dat een beetje economische tegenwind de prijzen zal doen dalen.” Ja, uit het verleden blijkt dat potentiële kopers op de rem trappen als ze vrezen hun baan te verliezen. “Maar op dit moment wijst niets erop dat er baanonzekerheid in zicht is. Het tekort op de arbeidsmarkt is nog steeds heel groot. De cao-lonen zijn het afgelopen jaar ook hard gestegen.”
Wat niet ook helpt de huizenprijzen te temperen, is de achterblijvende nieuwbouwproductie. Nog geen maand geleden liet Aedes, de organisatie voor woningcorporaties, weten dat de nieuwbouwproductie van de sociale bouwers bedroevend laag is. Stampten corporaties een jaar of tien geleden 35.000, soms zelfs 40.000 woningen uit de grond, in 2018 bleven ze steken op een schamele 13.000 stuks. Het gevolg van een flinke belastinglast, lichtte de net vertrokken voorzitter Marnix Norder toe.
In het laatste kwartaal van 2019 stonden in Nederland 38.000 woningen te koop, 18 procent minder dan een jaar eerder. Er kwam ook 4 procent minder nieuwe woningen bij. Dure huizen worden nog mondjesmaat verkocht, maar onder de 250.000 euro zit de markt muurvast. Dat meldt makelaarsvereniging NVM.
De woningen díe te koop staan worden steeds duurder. Eerder dit jaar vlakte de prijsstijging af, maar in het vierde kwartaal stegen de prijzen weer met 8 procent. De gemiddelde verkochte woning kostte 326.000 euro. Weliswaar zijn er meer huizen verkocht dan een kwartaal of een jaar eerder, maar die toename geldt alleen boven de 250.000 euro. Daaronder is het aantal verkopen gedaald.
Vooral voor starters die anderhalf tot twee keer modaal verdienen en in hun eentje een huis willen kopen, is er amper keus. Wie tussen de 160.000 en 260.000 euro kan besteden, heeft in veel plaatsen niet eens twee woningen om uit te kiezen.
Vanwege de krappe markt wijken kopers uit naar huurwoningen en naar regio’s rond de steden. Dit leidt tot een toenemende populariteit van Zuid-Kennemerland en de Zaanstreek, en ook Gelderland, Noord-Brabant en Overijssel worden in de Randstad steeds populairdere zoektermen op Funda. Ook accepteren sommigen kleinere woningen of stellen ze hun aankoop uit.
De enige oplossing is volgens de NVM het vergroten van het woning-aanbod. Hoes: “Wij willen geen politiek bedrijven, maar we gaan er wel bij de politiek op aandringen dat er flink bijgebouwd wordt.”
Ineens kwam de stikstof- en Pfas-problematiek om de hoek kijken
Ook projectontwikkelaars en bouwers lukt het al jaren niet om de Nederlandse bouwproductie op peil te houden. Te weinig locaties, klagen ze. Te dure grond ook. En afgelopen jaar kwamen ineens de stikstof- en Pfas-problematiek om de hoek kijken. Milieukwesties die de aanvragen van bouwvergunningen deden stokken. Hoe groot hun effect is op de bouwproductie van dit jaar is niet duidelijk. Maar meehelpen deden de milieuproblemen zeker niet. Dit jaar, is de verwachting, worden er 65.000 nieuwe woningen bijgebouwd, 4000 minder dan in 2019. Minister Kajsa Ollongren van wonen hoopte op zo’n 75.000 à 80.000 per jaar.
Last but not least: de lage rente. Dikke kans dat degene die nu bij de bank aanklopt voor een hypotheek, een rente kan afsluiten van nog geen 2 procent, met wat geluk ligt het rentepercentage zelfs op 1,5 procent. Die lage rente, zegt woningmarktdeskundige Paul de Vries van Kadaster, zorgt ervoor dat potentiële kopers die in eerste instantie werden afgeschrikt door de hoge huizenprijzen, toch blij verrast zijn als ze in gesprek gaan met een hypotheekadviseur. “Die maandlasten lijken ze dan toch op te kunnen brengen.”
En dus blijven ze kopen, en overbieden als dat nodig is. En voorlopig, zeggen economen, gaat die lage rente niet of nauwelijks omhoog.
Lees ook:
Vooral in het westen van Nederland wordt het steeds drukker
Nederland krijgt er tot 2035 ongeveer een miljoen inwoners bij.
