Plannen van De Jonge veranderen weinig, tenzij huurders hun recht kunnen halen

Te hoge huren aan banden leggen, zoals minister Hugo de Jonge wil, werkt alleen als huurders ook in staat zijn om hun recht te halen. Dat is nu niet het geval.

‘Woekerprijzen’ zijn het, en de huisbazen heten ‘huisjesmelkers’. Wie een huurwoning in de vrije sector zoekt, stuit al snel op voorbeelden. Voor een woning van 70 vierkante meter, waarvan je op basis van de grootte en andere gegevens zou verwachten dat een huur van 700 à 800 euro redelijk is, vraagt een verhuurder via website Pararius bijvoorbeeld 2100 euro.

Dat mag, aangezien de huurprijs wordt overgelaten aan de wetten van de markt. En verhuurders komen ermee weg. Er zijn woningzoekenden genoeg die te veel verdienen voor een sociale huurwoning (met een huur tot 760 euro) en te weinig om een huis te kunnen kopen. En die dus niets anders kunnen dan huren in de vrije sector, tegen vaak exorbitante prijzen.

Vooral mensen met een middeninkomen zitten klem. Minister Hugo de Jonge (volkshuisvesting) rekent het voor: er zijn 640.000 woningen in de vrije huursector, waarvan er 400.000 een huur hebben onder de 1000 euro. Maar er zijn 540.000 huishoudens met een middeninkomen. Ziedaar de woningnood voor deze groep.

Geen straf op te hoge huur

Is het een goed idee om deze huren te reguleren met het ‘puntenstelsel’, waarbij de huur wordt bepaald op basis van kenmerken zoals oppervlakte en energiezuinigheid? Minister De Jonge wil dat stelsel, dat al geldt voor sociale huurwoningen, voortaan ook laten gelden tot de grens van 1000 euro huur (betaalbaar voor lage middeninkomens) of 1250 euro (voor hogere middeninkomens).

Een ‘hoognodige’ stap, zegt huurdersvereniging de Woonbond, al kan die grens beter bij 1350 euro gelegd worden. Maar ook mét het puntenstelsel blijven huren in de vrije sector onbetaalbaar voor veel middeninkomens, stelt de Woonbond.

De vraag is ook, zegt een woordvoerder, of huurders in staat zijn hun recht te halen. “Het is niet verboden om een te hoge huur te vragen, er staat geen straf op. Zeker als ze een tijdelijk huurcontract hebben, zijn huurders vaak bang hun huis kwijt te raken als ze in het geweer komen tegen hun huisbaas.” De Jonge wil de maximale huurprijs dwingender maken, maar een concreet plan daarvoor ontbreekt nog.

Bij elke nieuwe huurder stijgt de huur

Die tijdelijke huurcontracten laat de minister intussen ongemoeid. Die bestaan pas sinds 2015, en destijds was het de bedoeling dat een vast contract de norm zou blijven. Maar het liep anders: tegenwoordig bieden huisbazen in ongeveer de helft van de gevallen contracten voor één of twee jaar aan.

Ongewenst, vindt De Jonge, want dat creëert onzekerheid voor huurders. Maar hij begrijpt het wel: bij elke nieuwe huurder kan een huisbaas de huur aanpassen aan de gestegen prijzen. Die prikkel om huurcontracten tijdelijk te maken verdwijnt: als straks de huur gereguleerd is, verandert die niet bij een bewonerswissel. Het aantal tijdelijke contracten zal dan afnemen, verwacht De Jonge.

Trip van de Woonbond moet het nog zien, juist omdat zulke contracten huurders vaak verhinderen hun recht te halen. “Verbied ze dus gewoon weer.”

Eigendomsrecht als obstakel

Intussen moet De Jonge nog wat knopen doorhakken. Gaan alleen nieuwe huurders profiteren van de beperkte huurprijzen? Dan gaat het nog lang duren voor de nieuwe regels effect krijgen. Of kunnen ook zittende huurders een huurverlaging afdwingen? De Jonge moet uitzoeken wat juridisch wel en niet kan.

Een juridisch obstakel zou het eigendomsrecht van de verhuurders kunnen zijn. “Huurregulering is een aantasting daarvan”, zegt voorzitter Jack de Vries van de vereniging van particuliere beleggers Vastgoed Belang. “Dat mag alleen als daar een duidelijk publiek belang tegenover staat.”

De Vries waarschuwt ook voor iets anders: als particuliere beleggers te hard geraakt worden in hun rendementen, zullen ze hun woningen verkopen. “Dan krimpt het huuraanbod, terwijl we juist meer aanbod nodig hebben.”

Lees ook:

Niet langer ‘wat de gek ervoor geeft’: De Jonge wil huren in vrije sector aan banden leggen

Er zijn meer woningen nodig die voor middeninkomens te betalen zijn. Minister De Jonge wil daarom paal en perk stellen aan al te hoge huren.